Nhà đầu tư ôm trái đắng với bất động sản “gà đẻ trứng vàng”

Cách đây hơn 5 năm, khi nghe tin quê mình - một huyện ở Thái Bình có quy hoạch khu công nghiệp, anh Bùi Văn Chính (Ba Đình, Hà Nội) liền mang tiền về quê tìm hiểu và mua đất. Sau khi có cơ sở về tính xác thực của nguồn tin, anh Chính quyết định dồn toàn bộ số tiền tiết kiệm mua một mảnh đất lớn gần vị trí khu công nghiệp. Anh dự tính sẽ xây nhà trọ cho công nhân thuê. Thế nhưng, đã 5 năm qua đi, dù khu công nghiệp từng bước được đưa vào hoạt động nhưng tỉ lệ lấp đầy thấp, công nhân cũng chủ yếu là người địa phương sáng đi tối về nên dãy phòng trọ anh Chính xây luôn bị trống một nửa. Ngoài ra, người thuê cũng không ổn định lâu dài.

Cũng trong 5 năm qua, đất tại khu vực đó, chỉ những vị trí đắc địa, gần đường lớn, có thể kinh doanh, buôn bán mới tăng giá đáng kể. Mảnh đất của anh Chính do nằm trong ngõ nhỏ nên gần như biến động giá không đáng kể. Đến thời điểm hiện tại, việc cho thuê phập phù, số tiền đổ vào khu đất và đầu tư xây nhà trọ so với gửi ngân hàng là lỗ. Một năm nay, anh Chính rao bán cả khu đất cũng rất hiếm người hỏi mua. Anh Chính đang dự tính sẽ bỏ thêm chi phí để tách thửa, phân lô, biến lô đất to thành nhiều mảnh nhỏ dễ bán, để thu hồi lại vốn.

Trong khi đó, 2 năm trước, chị Phùng Thị Tâm (Hạ Đình, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng mua hai lô đất gần khu công nghiệp ở ngoại thành Hà Nội. Chị Tâm nhận định bất động sản công nghiệp phát triển, cùng với yếu tố quỹ đất nội đô cạn kiệt, xu hướng phát triển vùng ven là tất yếu thì đất của chị sẽ tăng giá mạnh. Thế nhưng điều chị Tâm không ngờ là việc các nhà máy xả thải khiến 2 lô đất đó nằm trong vùng bị ô nhiễm kim loại nặng, nhiều người dân sống gần đó đã chọn phương án di tản để bảo vệ sức khỏe. Hơn 1 năm qua, dù cắt lỗ sâu chị vẫn chưa bán được cả 2 mảnh đất đó.

Nguồn vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam những năm gần đây là cơ sở khiến giới đầu tư có niềm tin rằng bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh trong tương lai. Ảnh minh họa

Khoảng 3 năm nay, môi giới Nguyễn Minh Hoàng (Đông Anh, Hà Nội) “sống khỏe” nhờ bán đất cho công nhân gần khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Những lô đất thổ cư từ 500-800 triệu đồng mà ông Hoàng bán luôn có giao dịch đều đều các tháng. Thế nhưng đại dịch Covid-19 đã làm đảo lộn nhịp “làm ăn” đều đều đó của ông. Ông “rảnh rỗi” từ giai đoạn cách ly xã hội đến nay – khi dịch đã cơ bản được kiểm soát. Dịch bệnh Covid-19 đã khiến lượng công nhân nghỉ việc tăng hoặc những người tiếp tục làm việc thì thu nhập sụt giảm. Do đó, tập khách hàng của ông trở nên hạn hẹp. “So với cùng kì các năm trước, giao dịch chỉ còn bằng 20-30%”, ông Hoàng cho biết. Hiện ông Hoàng đã phải bán thêm hàng dự án để đảm bảo thu nhập và cuộc sống.

Cũng đầu tư đất gần các khu công nghiệp, năm 2016, anh Phạm Hứa (Hà Nội) nghe tư vấn của môi giới liền “ôm” 3 mảnh ở Thái Nguyên. Anh dự định sẽ đầu tư lâu nhất là 2 năm rồi đẩy hàng thu tiền về. Trên thực tế, những năm qua, Thái Nguyên là một trong những điểm nóng về thu hút FDI của cả nước với sự hiện diện của nhiều ông lớn như Samsung, Canon… Do đó, kì vọng của anh Hứa là hoàn toàn có cơ sở. Thế nhưng, anh Hứa quên mất là dù thu hút mạnh FDI nhưng sự phát triển về dân số, tốc độ đô thị hóa là 1 quá trình dài hơi, không ngắn ngủi như bài toán đầu tư 1-2 năm anh dự tính. Nguồn cung khu vực anh đầu tư lớn, trong khi dân số chưa gia tăng mạnh khiến kì vọng “lướt” của anh thất bại. Đến thời điểm hiện tại, rao bán với mức tăng 20% so với giá mua vào của năm trước, anh Hứa vẫn chưa đẩy được hàng.

Nhà đầu tư Thế Việt, người có kinh nghiệm lâu năm ở phân khúc đất thổ cư, đất nền chia sẻ dù là đầu tư ở đâu, phân khúc nào thì điều quan trọng là phải hiểu thị trường cụ thể định đầu tư. Bất động sản công nghiệp đang là xu thế và phù hợp với thị hiếu của cộng đồng. Thế nhưng, việc đầu tư này cũng giống như đầu tư nhiều loại hình khác, sau khi xem xét bức tranh tiềm năng tổng thể, cần cân nhắc tới các yếu tố thị trường cụ thể (thị trường này mang tính chất địa phương), quy hoạch, pháp lý, vị trí và điều quan trọng nhất là phải có quá trình khảo sát, thực địa trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Hải Miên

>> Chuyên gia nói gì về những điểm nóng BĐS mới của thị trường?
>>“Thị trường bất động sản đang phát triển bất ổn”