Nhà đầu tư lao đao với lướt cọc bất động sản

Nếu lướt sóng, trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư sau khi bỏ ra một khoản tiền, căn cứ diễn biến thị trường sẽ tìm cách đẩy hàng trong khoảng thời gian dưới 6 tháng thì lướt cọc tại các dự án đất nền, căn hộ có biên độ thời gian “lướt” ngắn hơn, thường dưới chục ngày, khoảng thời gian quy định theo hợp đồng trước khi vào tiền đợt 1 hoặc đóng toàn bộ giá trị sản phẩm bất động sản. Số tiền người mua phải bỏ ra để cọc thường tương đương từ 5-10% giá trị sản phẩm bất động sản. Lướt cọc mạo hiểm hơn lướt sóng và cũng như lướt sóng, không phải nhà đầu tư nào cũng thành công khi “lao” vào trò chơi mạo hiểm này. Sau khi hết thời hạn cọc, nếu chưa đẩy được hàng, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính có thể xuống tiền tiếp. Nhưng nhà đầu tư không có tiềm lực, không xoay được tiền, sẽ phải xác định mất cọc. 

Anh Nguyễn Minh Luân, môi giới đất nền vùng ven Hà Nội cho biết, thời điểm thị trường đất nền ven Hà Nội nóng sốt vào đầu năm 2019 khi có thông tin lên quận với Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm, nhiều nhà đầu tư đổ về các huyện ven Hà Nội, xuống cọc đất với mục đích đẩy hàng luôn để thu lời. Đơn cử, khi đó tại Đông Anh, các khu vực Xuân Canh, Nguyên Khê, Lễ Pháp, Thiên Ca, Trung Oai, Vĩnh Ngọc… giá đất đang bị đẩy lên gấp đôi, tức mức tăng đạt 100% so với thời điểm đầu năm 2018. Đơn cử, đất tại khu đô thị Nguyên Khê được “hét” lên 28-30 triệu đồng/m2 trong khi cùng kì năm ngoái giá rao bán là 15-17 triệu đồng/m2. Đất tại Xuân Canh, giá bị đẩy từ 20 triệu đồng/m2 lên 35-40 triệu đồng/m2.

Cao trào sốt đất, có những lô đất lướt cọc trong vài giờ, lâu hơn thì trong 1-2 ngày. Thế nhưng, có những nhà đầu tư chậm chân, tham dự khi “sóng” thị trường bắt đầu thoái trào, sau khi xuống cọc, đợi cả tuần cũng không đẩy được hàng. Những tuần kế tiếp, sau khi sóng rút, thị trường trầm lắng, buộc phải bỏ cọc vì không có đủ tiền để thanh toán hoặc phải vay ngân hàng để vào tiền cả lô đất và chờ đợi thời điểm khác để bán hàng. Anh Luân cho biết những nhà đầu tư lướt cọc đó là những nhà đầu tư “ôm bom”, mua đất với 1 giá cao so với giá thực tế, khi sóng xuống, thì muốn bán được, phải chấp nhận cắt lỗ. 

Rủi ro của lướt cọc thị trường rất cao nếu người chơi không nắm nhịp thị trường tốt. Ảnh minh họa

Nhà đầu tư Đoàn Mai Trang (Long Biên, Hà Nội) kể một câu chuyện về đầu tư lướt cọc của mình. Cách đây 2 năm, có một dự án đất nền ven biển miền Trung ra hàng, môi giới chơi thân với chị Trang giới thiệu chị mua. Sau khi tìm hiểu thị trường, từ kinh nghiệm lâu năm trong nghề, cả chị Trang và môi giới đều nhận định dự án này sẽ hot và tin sẽ lướt được cọc. Thời điểm đó, nguồn tiền mặt của chị Trang không dồi dào do đã đổ toàn bộ vốn liếng vào căn shophouse tại Quảng Ninh. Nhưng trước tiềm năng của dự án, chị mau mải cọc thiện chí 10 triệu để giữ lô đẹp rồi xuống cọc chính thức 50 triệu. Theo quy định của hợp đồng, 7 ngày sau khi xuống cọc, chị sẽ phải vào tiền đợt 1 lô đất. Thế nhưng trong một tuần trước khi vào tiền đợt 1, chị không đẩy được hàng và cũng không xoay được tiền để vào đợt 1 nên cuối cùng chấp nhận mất 50 triệu tiền cọc. Chị Trang chia sẻ: “Sau vụ mất cọc đó, tôi nhận ra kinh nghiệm ở thời điểm này, thị trường này chưa chắc đã đúng ở thời điểm khác với thị trường khác. Bản thân nhà đầu tư chỉ nên đầu tư ở thị trường mà mình thực sự hiểu và chuẩn bị khả năng tài chính tốt”.

Nhà đầu tư N.H. Minh (Hoàn Kiếm, Hà Nội) cũng thất bại khi lướt cọc đất do không nhận định đúng về sóng thị trường. Tuy nhiên khác với chị Trang, do có tiềm lực tài chính nên thay vì để mất cọc, anh Minh vẫn xuống thêm tiền đợt 1 và từ lướt cọc, chuyển sang lướt sóng với thời gian dự tính 3-6 tháng. Và cũng phải sau 6 tháng, khi dự án dần hình thành theo tiến độ, anh Minh mới đẩy được hàng. 

Theo nhà đầu tư Đoàn Mai Trang lướt sóng hay lướt cọc là những phương thức đầu tư mạo hiểm trong đầu tư bất động sản bằng cách bỏ ra số vốn ít và thu lời bằng việc bán chênh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thường diễn biến khó lường nên nhà đầu tư dù giàu kinh nghiệm đến mấy vẫn có thể thất bại. Theo bà Trang, điều quan trọng trong đầu tư là luôn phải chuẩn bị tiềm lực tài chính tương đương 30-50% giá trị bất động sản đầu tư và dự tính dòng tiền hàng tháng phải trả ngân hàng nếu kịch bản lướt không thành công. Có như vậy, nhà đầu tư không phải đối mặt với áp lực lãi vay ngân hàng khi kịch bản lướt sóng thất bại.

Duy Bách

>> Dịch Covid đã xóa tan cơ hội đầu tư ngắn hạn, lướt sóng?