Căng thẳng cuộc chiến dòng tiền bất động sản

Tín dụng BĐS thận trọng hơn

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trước đây có 10 doanh nghiệp vay vốn đầu tư bất động sản (BĐS) thì đều được ngân hàng cho vay. Tuy nhiên hiện nay, 10 doanh nghiệp đi vay thì chỉ có 5 doanh nghiệp được cấp tín dụng. Việc siết tín dụng BĐS đồng nghĩa nguồn vốn vào các dự án bị thu hẹp. Khi đó, ngân hàng buộc phải xét duyệt thận trọng hơn từ pháp lý, tính khả thi của dự án cho đến uy tín, lịch sử tín dụng của doanh nghiệp. Như vậy, chỉ những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt mới có thể tiếp cận vốn vay giai đoạn này.

Dòng tiền vào các dự án BĐS đang có sự phân hóa mạnh

Tiến sỹ Đinh Thế Hiển, Chuyên gia tài chính cũng cho rằng, dư nợ tín dụng của BĐS, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cao là những yếu tố gây khó khăn cho dòng vốn chảy vào các doanh nghiệp BĐS. Một xu hướng khác của các ngân hàng hiện nay là ưu tiên cho người dân mua BĐS vay, thay vì cho doanh nghiệp, nhằm giảm rủi ro.

Theo chuyên gia này, điểm lạc quan về dòng tiền cho BĐS là Chính phủ đang yêu cầu đưa tăng trưởng tín dụng lên mức cao hơn hoặc bằng 20%. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm. Một số doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng và tăng cường các hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS.

Tuy vậy, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển vẫn cho rằng, dù nguồn cung tiền nhiều thì việc tiếp cận đối với doanh nghiệp cũng không dễ dàng. Khó khăn nằm ở việc đánh giá doanh nghiệp, thanh khoản dự án, tài sản thế chấp, ngày càng khắt khe hơn. Như vậy, nguồn vốn sẽ chỉ tập trung cho những doanh nghiệp uy tín hoặc có mối quan hệ tốt.

Thị trường vào cuộc thanh lọc mới

Ông Ngô Quang Phúc cho rằng, việc siết tín dụng vào BĐS sẽ gián tiếp làm giảm nguồn cung trong thời gian tới. Các doanh nghiệp có dự án nhưng thiếu vốn buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác triển khai. Điều này cũng phần nào lý giải số lượng dự án mới tung ra tại Tp.HCM không nhiều như những dự báo trước đó.

Cuộc chiến dòng tiền càng khốc liệt khi các “ông lớn” đồng loạt kéo giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng. Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, nhận định: “Câu chuyện doanh nghiệp giãn tiến độ thanh toán đã từng diễn ra hồi năm 2012 - 2013. Để vào cuộc chơi này, các doanh nghiệp buộc phải chấp nhận thực tế là tiền khách hàng thanh toán đôi khi không đủ để xây dựng công trình theo đúng tiến độ. Vì vậy, đây là sân chơi chỉ dành cho những "ông lớn" có tiềm lực mạnh về tài chính hoặc sự hậu thuẫn lớn về tín dụng.

Chuyên gia này cũng cho rằng, với thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ giá 1 - 2 tỷ sẽ là phân khúc bền vững, vì đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Mức giá ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng nhẹ vì nguồn cung đang hạn chế, trong khi chi phí đầu vào lại gia tăng. Tuy nhiên, khách hàng ngày càng khó tính trong việc “chọn mặt gửi vàng”. Đây là áp lực lớn, song cũng là cơ hội cho những doanh nghiệp uy tín tạo lòng tin vững chắc với khách hàng.