Mua chung cư chưa có sổ hồng qua người trung gian

Căn nhà tôi muốn mua đã được bán lại cho người thứ 2 (thông qua vi bằng được lập tại văn phòng thừa phát lại và hợp đồng mua bán, cũng được lập tại văn phòng thừa phát lại).

Nay người thứ hai bán lại cho tôi thì thủ tục thực hiện phải thế nào?

Trong trường hợp này, thủ tục mua bán phải ra văn phòng thừa phát lại để làm vi bằng mới giữa tôi và người thứ nhất, đồng thời xóa vi bằng giữa người thứ nhất và thứ hai, còn giữa tôi và người thứ hai có hợp đồng mua bán được ghi nhận tại văn phòng thừa phát lại?

Khi đó tôi được quyền giữ toàn bộ chứng từ gốc liên quan đến căn hộ, cũng như giấy giao nhà (gốc) không?

Mong chuyên mục tư vấn các thủ tục để mua căn hộ được pháp luật bảo vệ, tránh những hệ lụy về sau.

Trả lời

Theo Khoản 6 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD, trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở trong dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới, đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nếu bán lại nhà ở đó cho người khác, thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Trong khi đó, hiện tại người thứ nhất chưa được cấp sổ hồng nên giao dịch mua bán nhà với người thứ hai, sẽ không được pháp luật công nhận. Khi chủ đầu tư xin cấp sổ hồng cho những người mua chung cư, thì người mua thứ nhất là người được cấp sổ hồng của căn hộ vì đây là người đứng tên trên biên bản bàn giao nhà.

Về giá trị của các giấy tờ được lập bởi Thừa phát lại, theo Khoản 2 điều 26 Nghị định 61/2009/NĐ-CP về việc tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP.HCM, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Còn pháp luật về nhà ở, đất đai hiện hành chưa có quy định công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong hoạt động chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về nhà đất.

Nói cách khác, trong giao dịch giữa người thứ nhất và người thứ hai, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý về mặt nội dung (tức có giá trị chứng cứ trong trường hợp các bên có tranh chấp, và phương án giải quyết trong trường hợp này là một bên trả lại tiền và bên kia trả lại nhà), nhưng không có giá trị pháp lý về mặt hình thức (vì vi bằng hoặc hợp đồng mua bán do Thừa phát lại lập không phải là hình thức giao dịch được pháp luật công nhận).

Như vậy, trong trường hợp của bạn, để việc mua bán được thực hiện đúng pháp luật, bạn có thể chọn một trong hai phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bạn nên chờ cho đến khi căn hộ đã được cấp sổ hồng, khi đó sẽ trực tiếp mua từ người đứng tên trên sổ hồng bằng một hợp đồng có công chứng theo quy định.

2. Phương án thứ hai: Người thứ nhất sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy Biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Sau đó, người thứ nhất sẽ chuyển nhượng trực tiếp cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD (Bạn có thể xem nội dung tư vấn chi tiết trong bài tư vấn " Mua lại căn hộ chung cư đang xây " đăng trên báo Tuổi Trẻ ngày 27-3-2012)

(Theo TTO)