Việc đổi đất lấy hạ tầng - Nhà nước và doanh nghiệp đều thích
Những nguồn thu từ đất đai năm 2010 bao gồm thuế đất đạt 1.360 tỷ đồng, tiền sử dụng đất 48.522 tỷ đồng và tiền thuê đất đạt 2.988 tỷ đồng.
Dù Luật Đất đai năm 2003 không có bất kỳ một quy định nào liên quan đến cơ chế sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, song trên thực tế việc này vẫn được thực hiện vì lợi ích của các bên.
Kết quả là hạ tầng xã hội, giao thông đã ngày một phát triển, hiện đại hơn với những công trình tầm cỡ khu vực như Cầu Mỹ Thuận, cao tốc Sài Gòn - Trung Lương, cầu Cần Thơ, hầm đường bộ Hải Vân...
Theo TS.Vũ Nhữ Thăng (Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính – Bộ Tài chính), dù cơ chế huy động vốn để phát triển hạ tầng khá đa dạng, phong phú nhưng các khoản thu từ đất chiếm khá lớn. Riêng năm 2010, tổng các khoản thu từ đất ở nước ta chiếm khoảng 8,5% tổng thu ngân sách, tương đương 2,4% GDP.
Tuy nhiên, số thu từ đất hiện nay chủ yếu liên quan đến khoản tiền phải trả một lần (tiền sử dụng đất). Đây là nguồn thu không ổn định và thiếu bền vững do quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, các khoản thu có tính chất thường xuyên như thu từ thuế nhà đất lại chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng thu ngân sách.
Về số liệu cụ thể, Cục trưởng Cục quản lý Công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường khẳng định, nguồn thu từ đất đai năm 2010 bao gồm thuế đất đạt 1.360 tỷ đồng; tiền sử dụng đất đạt 48.522 tỷ đồng và tiền thuê đất (2.988 tỷ đồng). Theo đó, đóng góp từ đất đai vào ngân sách đã chạm mốc 10%, trong khi đó 90% tiền thu đến từ thuê đất của hơn 500.000 doanh nghiệp (với số thu gần 3.000 tỷ đồng); nhưng nếu chia trung bình, tiền thuê đất đang thấp hơn so với số phải thu. Tuy nhiên, nếu nâng giá thuê đất lên 5 - 6 lần thì khó khả thi do doanh nghiệp trong năm 2011 gặp quá nhiều khó khăn do suy thoái chung của nền kinh tế.
Trong khi đó, thực tế ngân sách đầu tư cơ hạ tầng năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng.
Tại hội thảo “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở” do Viện Chiến lược và Chính sách tài chính tổ chức ngày 30/12, ông Phạm Đình Cường cũng cho biết, từ năm 2002 - 2010 diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000ha, trong đó có 62.000ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị, còn lại là hạ tầng xã hội.
Trong năm 2011 cũng có nhiều địa phương công bố quy hoạch phát triển đến năm 2020 - tầm nhìn 2030 hoặc 2050. Đáng lưu ý là trong các bản quy hoạch này, diện tích đất đô thị rất cao cùng với nhu cầu vốn đầu tư rất lớn, nhưng giá trị khoa học và tính khả thi các bản quy hoạch này thì cần phải xem lại.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thực tế, pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng”. Tuy nhiên, từ năm 2003 mà cụ thể là trong Luật Đất đai 2003, vấn đề này đã không được đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã không đồng ý cho phép thực hiện cơ chế này.
Bởi lẽ, khi đánh giá về hiệu quả của cơ chế, nhiều ý kiến đã cho rằng cơ chế này thường gắn với tiêu cực trong xác định giá trị khu đất đem đổi. Trong khi giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư xây dựng có thể dễ dàng định giá chính xác với giá thị trường, trong khi để định giá một khu đất theo giá thị trường lại là một chuyện không hề dễ, chưa kể định giá theo giá do UBND cấp tỉnh đó ban hành, từ đó thường khiến nhà nước thiệt hại từ 5 -10 lần so với giá thị trường.
Tuy nhiên, cũng vì cơ chế “đổi chác” này luôn hấp dẫn các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương trong thời gian qua, thậm chí là đến tận bây giờ, bởi 2 lý do: việc có nhiều nhà đầu tư sẽ khiến cho tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng địa phương đó phát triển mạnh, đồng thời nó cũng tạo ra cơ hội cho các nhà quản lý.
Theo Nghị định 181/2004 về thi hành luật đất đai có quy định về cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, trong đó quy định rõ 2 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp xây dựng công trình hoặc đấu thầu xây dựng công trình và đầu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn cho công trình đó trong một gói thầu.
Hiện chúng ta vẫn gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, song trên thực tế, pháp luật bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc: thang điểm đấu giá đất sẽ được chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình thức thứ hai nói trên.
Theo GS Đặng Hùng Võ, quy định như vậy là chặt chẽ về giá trị nhưng lại thiếu sức sống trên thực tế vì không còn hấp dẫn nhà đầu tư nữa. Hơn nữa, việc đấu giá đất mà chưa có hạ tầng cũng làm cho giá đất bị giảm đi rất nhiều, bởi giá đất chỉ tăng khi gắn với hạ tầng.
TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng, cho rằng, hiện các cơ quan quản lý cũng đang khá “đau đầu” với bài toán làm thế nào để động viên tài chính từ đất cho đầu tư hạ tầng. Thực tế cũng đã có nhiều giải pháp đã được đưa ra như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng/dịch vụ trên đất...
Tuy nhiên, do chưa có định mức phí phải thu cũng như cơ quan quản lý chưa định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi nên các nguồn thu đều khó thực hiện.
Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, nếu có cơ chế đúng và phù hợp thì vẫn có thể khơi dậy một nguồn lực tài chính đáng kể từ quỹ đất để các địa phương phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nghịch lý ở nước ta hiện nay là Nhà nước đầu tư làm đường, đầu tư hạ tầng và theo đó là giá đất tăng, nhưng vẫn chưa có phương thức điều tiết thỏa đáng, đó là chưa nói đến những tiêu cực có thể nảy sinh từ phương thức, cơ chế này.
Kết quả là hạ tầng xã hội, giao thông đã ngày một phát triển, hiện đại hơn với những công trình tầm cỡ khu vực như Cầu Mỹ Thuận, cao tốc Sài Gòn - Trung Lương, cầu Cần Thơ, hầm đường bộ Hải Vân...
Theo TS.Vũ Nhữ Thăng (Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính – Bộ Tài chính), dù cơ chế huy động vốn để phát triển hạ tầng khá đa dạng, phong phú nhưng các khoản thu từ đất chiếm khá lớn. Riêng năm 2010, tổng các khoản thu từ đất ở nước ta chiếm khoảng 8,5% tổng thu ngân sách, tương đương 2,4% GDP.
Tuy nhiên, số thu từ đất hiện nay chủ yếu liên quan đến khoản tiền phải trả một lần (tiền sử dụng đất). Đây là nguồn thu không ổn định và thiếu bền vững do quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, các khoản thu có tính chất thường xuyên như thu từ thuế nhà đất lại chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng thu ngân sách.
Về số liệu cụ thể, Cục trưởng Cục quản lý Công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường khẳng định, nguồn thu từ đất đai năm 2010 bao gồm thuế đất đạt 1.360 tỷ đồng; tiền sử dụng đất đạt 48.522 tỷ đồng và tiền thuê đất (2.988 tỷ đồng). Theo đó, đóng góp từ đất đai vào ngân sách đã chạm mốc 10%, trong khi đó 90% tiền thu đến từ thuê đất của hơn 500.000 doanh nghiệp (với số thu gần 3.000 tỷ đồng); nhưng nếu chia trung bình, tiền thuê đất đang thấp hơn so với số phải thu. Tuy nhiên, nếu nâng giá thuê đất lên 5 - 6 lần thì khó khả thi do doanh nghiệp trong năm 2011 gặp quá nhiều khó khăn do suy thoái chung của nền kinh tế.
Trong khi đó, thực tế ngân sách đầu tư cơ hạ tầng năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng.
Tại hội thảo “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở” do Viện Chiến lược và Chính sách tài chính tổ chức ngày 30/12, ông Phạm Đình Cường cũng cho biết, từ năm 2002 - 2010 diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000ha, trong đó có 62.000ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị, còn lại là hạ tầng xã hội.
Trong năm 2011 cũng có nhiều địa phương công bố quy hoạch phát triển đến năm 2020 - tầm nhìn 2030 hoặc 2050. Đáng lưu ý là trong các bản quy hoạch này, diện tích đất đô thị rất cao cùng với nhu cầu vốn đầu tư rất lớn, nhưng giá trị khoa học và tính khả thi các bản quy hoạch này thì cần phải xem lại.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thực tế, pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng”. Tuy nhiên, từ năm 2003 mà cụ thể là trong Luật Đất đai 2003, vấn đề này đã không được đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã không đồng ý cho phép thực hiện cơ chế này.
Bởi lẽ, khi đánh giá về hiệu quả của cơ chế, nhiều ý kiến đã cho rằng cơ chế này thường gắn với tiêu cực trong xác định giá trị khu đất đem đổi. Trong khi giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư xây dựng có thể dễ dàng định giá chính xác với giá thị trường, trong khi để định giá một khu đất theo giá thị trường lại là một chuyện không hề dễ, chưa kể định giá theo giá do UBND cấp tỉnh đó ban hành, từ đó thường khiến nhà nước thiệt hại từ 5 -10 lần so với giá thị trường.
Tuy nhiên, cũng vì cơ chế “đổi chác” này luôn hấp dẫn các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương trong thời gian qua, thậm chí là đến tận bây giờ, bởi 2 lý do: việc có nhiều nhà đầu tư sẽ khiến cho tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng địa phương đó phát triển mạnh, đồng thời nó cũng tạo ra cơ hội cho các nhà quản lý.
Theo Nghị định 181/2004 về thi hành luật đất đai có quy định về cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, trong đó quy định rõ 2 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp xây dựng công trình hoặc đấu thầu xây dựng công trình và đầu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn cho công trình đó trong một gói thầu.
Hiện chúng ta vẫn gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, song trên thực tế, pháp luật bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc: thang điểm đấu giá đất sẽ được chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình thức thứ hai nói trên.
Theo GS Đặng Hùng Võ, quy định như vậy là chặt chẽ về giá trị nhưng lại thiếu sức sống trên thực tế vì không còn hấp dẫn nhà đầu tư nữa. Hơn nữa, việc đấu giá đất mà chưa có hạ tầng cũng làm cho giá đất bị giảm đi rất nhiều, bởi giá đất chỉ tăng khi gắn với hạ tầng.
TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng, cho rằng, hiện các cơ quan quản lý cũng đang khá “đau đầu” với bài toán làm thế nào để động viên tài chính từ đất cho đầu tư hạ tầng. Thực tế cũng đã có nhiều giải pháp đã được đưa ra như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng/dịch vụ trên đất...
Tuy nhiên, do chưa có định mức phí phải thu cũng như cơ quan quản lý chưa định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi nên các nguồn thu đều khó thực hiện.
Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, nếu có cơ chế đúng và phù hợp thì vẫn có thể khơi dậy một nguồn lực tài chính đáng kể từ quỹ đất để các địa phương phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nghịch lý ở nước ta hiện nay là Nhà nước đầu tư làm đường, đầu tư hạ tầng và theo đó là giá đất tăng, nhưng vẫn chưa có phương thức điều tiết thỏa đáng, đó là chưa nói đến những tiêu cực có thể nảy sinh từ phương thức, cơ chế này.
(Theo NDHMoney)
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
![[Infographic] 6 sai lầm người đi thuê nhà thường mắc phải](http://xhome.one/data/source/content/thumbnail_news_bds/20191128110131-b430.jpg)
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet