Vì sao Hà Nội không 'thừa nhận' chung cư mini?

Ông Nguyễn Thành là một trong số rất nhiều người mua căn hộ chung cư mini để sinh sống. Ông cho biết, căn hộ gia đình ông đang ở nằm trong chung cư mini 603 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội với giá 950 triệu đồng. Cả gia đình ông chuyển đến ở từ tháng 3/2017. Theo như chủ đầu tư "hứa", thì 1 năm sau khi mua sẽ tách “sổ hồng” cho căn hộ 47m2 này của ông.

Tuy nhiên, đến nay đã quá thời gian chủ đầu tư hứa hẹn, gia đình ông vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và chưa biết sẽ phải tiếp tục chờ đợi đến bao giờ.

Được biết, chung cư ông Thành mua nằm trong con hẻm khá sâu, đường vào rộng chưa tới 2m. Theo giấy phép xây dựng thì công trình chỉ được xây tối đa 6 tầng. Tuy nhiên chủ công trình đã tự ý cơi nới thêm 2 phòng trên tầng 7, mỗi phòng có diện tích 37m2 và được bán với giá 710 triệu đồng.

Trước khi quyết định mua, ai cũng biết sẽ khó làm sổ riêng nhưng đành chấp nhận vì các căn hộ chung cư mini thường có diện tích nhỏ, phù hợp với khả năng tài chính của họ.

“Nếu có điều kiện thì mình mua chỗ khác rộng rãi hơn, ở tốt hơn. Ở tầng 3 này mà có hỏng thang máy hay hỏa hoạn cũng dễ chạy hơn nên tính toán lấy phòng này. Mặt phía bên này họ bán hết rồi, chỉ còn các phòng từ nhà tôi trở ra ngoài kia thôi”, ông Hoàng cho biết.

Hàng nghìn căn hộ chung cư mini trên địa bàn TP. Hà Nội hiện vẫn chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng trong khi rất nhiều công trình khác vẫn
liên tiếp mọc lên. Ảnh minh họa: moitruong.net.vn

Tại các khu đông dân cư thuộc các quận nội thành Hà Nội như Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, những công trình nhà ở từ 5 - 7 tầng với quy mô khoảng 15-30 căn hộ đang mọc lên ngày càng nhiều.

Mới đây, PV có dịp theo chân một môi giới tên Nguyễn Văn Vĩnh đến xem căn hộ mini tại chung cư 398 Võ Chí Công, quận Tây Hồ, Hà Nội.

Anh Vĩnh đưa ra các giấy tờ để giới thiệu gồm: bản sao công chứng sổ đỏ của mảnh đất, bản sao công chứng giấy phép xây dựng, bản sao bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bản sao hồ sơ thiết kế điện nước và sơ đồ của căn hộ.

Ngoài ra, người môi giới này còn tự tin khẳng định, về loại hình căn hộ mini, anh “bao sân” cả khu vực Hà Nội. Muốn mua căn hộ giá bao nhiêu, ở khu vực nào, khách chỉ cần ra yêu cầu là có ngay.

Những căn hộ ở Đội Cấn, quận Ba Đình, hay khu vực Đống Đa, Cầu Giấy thường có giá cao hơn nơi khác. Cụ thể, mỗi căn hộ diện tích tầm 30m2 có giá khoảng 1 tỷ đồng. Trường hợp muốn mua giá rẻ hơn, khách phải chấp nhận đi xa như sang Long Biên, hoặc xuống khu vực Mỹ Đình, Chèm hay các khu Vân Canh, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm.

“Trước tiên là anh ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, sử dụng sổ đỏ công chứng, giấy phép xây dựng photo công chứng, phụ lục thiết bị và mặt bằng thiết kế. Hợp đồng mua bán hiện tại đang sử dụng hợp đồng bảo lãnh. Kiểu như là một bên công ty đứng ra bảo lãnh, thay thế chủ đầu tư nhận tiền, sau 1 năm có hỏng hóc gì thì bên công ty sẽ sửa chữa thay cho chủ đầu tư”, anh Vĩnh nói..

Được biết, các căn hộ chung cư mini diện tích khoảng 30m2 có giá bán trung bình từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng. Đây là mức giá nhiều người có khả năng chi trả, trong khi các căn hộ thương mại nhỏ nhất tại Hà Nội hiện giá ít nhất cũng phải từ 1,5 tỷ đồng.

Theo quy định hiện hành, giao dịch căn hộ chung cư mini chỉ cần công chứng, không cần qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cơ quan công chứng cũng chỉ công chứng vị trí căn hộ tại khu chung cư mini được đem ra mua bán (công chứng định vị) mà thôi.

Anh Trần Văn Minh hiện đang sinh sống ở chung cư 306 Tây Sơn cho biết: “Trường hợp của chúng tôi là chủ đầu tư xây dựng với giấy phép là xây nhà để ở với tư cách cá nhân, sau đó bán cho chúng tôi. Nếu có thể, tôi đề nghị chính quyền và các cấp lãnh đạo xem xét, thống kê lại, xác nhận căn hộ của chúng tôi phù hợp với diện tích và các điều kiện sinh hoạt. Như bản thân tôi không có bất cứ một giấy tờ nào liên quan đến phường chúng tôi đang ở”.

Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở có nêu quy định về loại hình chung cư mini là: "Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng."

Cũng theo quy định của Luật này, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Đa số các chung cư mini hiện nay đều xây vượt tầng so với giấy phép xây dựng. Các căn hộ
nằm trong phần diện tích vi phạm này sẽ không có cơ hội được cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa

Tại Quyết định số 12, ngày 31/3/2017 của của UBND TP. Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với Nhà chung cư mini cũng nêu rõ quy định điều kiện "được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ."

Theo ghi nhận thực tế, đa số các chung cư mini tại Hà Nội chỉ được cấp giấy phép xây dựng 6 tầng hoặc 6 tầng rưỡi, tuy nhiên hầu hết đều xây vượt tầng. Các chủ đầu tư vi phạm cho rằng “như thế mới có lãi”.

Việc làm trên của chủ đầu tư vẫn được các địa phương "lờ” đi, chỉ cần chủ đầu tư chịu “phạt chui” 60 triệu/tầng. Tuy nhiên, những ai mua phải các căn hộ trên các tầng “vượt” này chắc chắn sẽ không được cấp sổ đỏ.

Cũng cần nói thêm rằng, đa số các chung cư mini hiện có chất lượng xây dựng không tốt. Chưa kể nhiều điều kiện khác như xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy… cũng không được thực hiện đúng theo các tiêu chuẩn quy định.

Về vấn đề pháp lý với chung cư mini, luật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng VP Luật sư Hoàng Hưng cho biết: “Các chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, tức là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn, không thể thừa kế hay một số quyền dân sự khác”.

Quy định hiện nay của pháp luật có nêu rõ việc Nhà nước có thể sẽ công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà cho người mua căn hộ chung cư mini, tức sẽ cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ cho các căn hộ. Tuy nhiên, sự "thừa nhận" này chỉ khi công trình chung cư mini đó phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý. Trong khi đó, những quy định này hầu như không có chung cư mini nào tại Hà Nội đáp ứng được nên việc tách sổ riêng cho từng căn hộ là vô cùng khó.

Thực tế cũng cho thấy, công tác quản lý chung cư mini tại các địa phương còn quá nhiều bất cập. Nếu tình trạng các tòa chung cư mini vẫn cứ liên tiếp mọc lên như hiện nay thì việc xuất hiện những khu “ổ chuột” tại TP. Hà Nội sẽ là điều xảy ra trong tương lai không xa.

Còn người chịu thiệt đương nhiên vẫn là những người mua căn hộ chung cư mini nếu công trình bị giải tỏa hoặc xảy ra tranh chấp, vì  họ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp.