Vì sao chủ dự án chung cư hay giấu thông tin về hệ số sử dụng đất?

Mật độ xây dựng là chỉ phần diện tích chiếm không gian mặt bằng của công trình trên toàn bộ khu đất. Chỉ số này thường được các chủ đầu tư dùng để 'khoe' như là một lợi thế của dự án với diện tích đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông lớn… Tuy nhiên, thực tế nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây cao mấy chục tầng thì mật độ cư dân vẫn cao.

Mặc dù mật độ xây dựng cũng quan trọng nhưng hệ số FAR - hệ số sử dụng đất còn quan trọng hơn nữa. Chỉ số này thể hiện rõ nhất mật độ dân cư trong một dự án, cũng là chỉ số rất quan trọng đối với vòng đời căn hộ.

Đa số các chủ dự án căn hộ sẽ không công khai hệ số sử dụng đất. Ảnh minh họa

Nói một cách đơn giản, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Hệ số này ảnh hưởng ở một mức độ nhất định đến quyền lợi chủ căn hộ. Cụ thể, FAR càng thấp thì chủ căn hộ càng có lợi vì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao. Do đó những dự án có hệ số FAR cao hay bị các chủ đầu tư giấu đi, không công khai mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m2 và diện tích căn hộ là như nhau. Nếu hệ số FAR =10, có thể xây 100 căn hộ, tức mỗi căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi đó, nếu FAR=4 tức công trình chỉ xây được 40 căn hộ thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất. Như vậy diện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp này sẽ lần lượt là 10m2 và 25m2.

Hệ số sử dụng đất càng thấp cũng đồng nghĩa với mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của họ khi dự án kết thúc vòng đời.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho biết, công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50-70 năm. Đến thời điểm công trình hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, nếu có tiền xây dựng, họ được xây theo ý mình và theo quy hoạch. Nếu người dân không có tiền để đứng ra tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, tức là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Dù căn hộ kết thúc vòng đời của nó thì việc xử lý bằng bất cứ cách nào, phần diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì quyền lợi khi xây dựng dự án mới lại càng cao.

Hơn nữa, những dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì việc tìm nhà đầu tư xây dựng mới lại càng dễ dàng. Bởi các nhà đầu tư đã tính toán rằng, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Thực tế cho thấy, các dự án căn hộ cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư do thường có hệ số sử dụng đất quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì sẽ vượt quy hoạch, còn tăng thấp hơn thì lại không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như quyền lợi của cư dân hiện hữu.