Vì sao căn hộ trung cấp tại Hà Nội lại có “cửa sáng” trong năm 2018?

Sự dịch chuyển tại các phân khúc căn hộ

Theo số liệu từ Hội môi giới BĐS, thị trường căn hộ năm 2017 tiếp tục đánh dấu một năm khởi sắc với khoảng trên 61.500 giao dịch thành công. Trong đó, tại Hà Nội, trong tổng số hơn 20.700 căn hộ bán được năm 2017 thì phân khúc trung cấp chiếm tới 42%, trong khi căn hộ cao cấp lại có tỷ trọng giao dịch rất thấp chỉ chiếm khoảng hơn 6%.

Lý do bởi căn hộ trung cấp có giá sơ cấp trung bình từ 800 – 1.500 USD/m2, tương đương với tổng giá trị căn hộ nằm trong khoảng 1,5 tỷ - 2 tỷ đồng mỗi căn phù hợp với số đông các gia đình khá giả. Với nền tảng nền kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, nhiều công ty nghiên cứu thị trường dự báo 2018 sẽ tiếp tục là năm sôi động của thị trường này.

Cũng theo nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc trung cấp. Đặc biệt, những tháng cuối năm 2017 cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của căn hộ cao cấp nhường chỗ cho căn hộ trung bình khá. Số lượng căn hộ mở bán mới trong năm qua ở phân khúc này tiếp tục chiếm lĩnh thị trường và xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2018.

Căn hộ trung cấp chiếm phần lớn thị phần

Những dự án trung cấp mới xuất hiện cuối năm 2017

Vào dịp cuối năm 2017, thị trường Hà Nội chỉ đón nhận sự xuất hiện của một số dự án tại phân khúc này. Các dự án điển hình có thể kể đến như: Dự án Hinode City ở phía Nam thành phố. Dự án này được xây dựng tại số 201 đường Minh Khai do Vietracimex là chủ đầu tư, với quy mô 3 tòa chung cư cao 23-27 tầng, tổng số 1.110 căn hộ diện tích từ 67m2 - 120m2. Giá chung cư dự án Hinode City vào khoảng 36-40 triệu đồng/m2.

Hay sự xuất hiện của dự án 6th Element tại khu đô thị mới Tây Hồ Tây. Quy mô dự án gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 38 tầng, được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại. Tổng nguồn cung căn hộ thuộc dự án này là 1.176 căn. Đây cũng là một trong những dự án hiếm hoi thuộc phân khúc căn hộ trung cao cấp hiện nay, có vị trí tại trung tâm Hà Nội được quy hoạch với đầy đủ các tiện ích với mật độ xây dựng thấp chỉ 39.5%.

Sang trung tuần tháng 1/2018, dự án The Sun nằm trên mặt đường Mễ Trì Hạ khu phía Tây thủ đô với chưa tới 300 căn hộ có diện tích từ 74,18m2 - 115,61m2 cũng sẽ ra mắt thị trường. Các căn hộ tại The Sun được chào bán ra thị trường mức giá từ 29 triệu/m2.

Các lý do dịch chuyển phân khúc căn hộ trung cấp

Phân tích về triển vọng căn hộ tầm trung tại Hà Nội, ông Vũ Cương Quyết – TGĐ Đất Xanh Miền Bắc, đơn vị phân phối phần lớn dự án căn hộ tại Hà Nội nhận định, năm 2017 là năm thành công của phân khúc căn hộ tầm trung.

Trong tổng lượng giao dịch của Đất Xanh Miền Bắc thì căn hộ trung bình chiếm trên 45%, căn hộ trung cao cấp chiếm 36%. Tuy nhiên, theo ông Quyết có những lý do khiến xu hướng dịch chuyển phân khúc trung cao cấp sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018.

Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng cao bởi thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí đền bù cùng quy định về số lượng tầng hầm… khiến biên lợi nhuận ở phân khúc trung bình sẽ kém hấp dẫn hơn với giá bán thấp, nên chủ đầu tư rất khó khăn đưa giá chung cư dưới 22 triệu đồng/m2.

Thứ hai, căn hộ cao cấp có giá khoảng từ 33 – 45 triệu đồng/m2 đang gặp khó khăn và rủi ro hơn trong việc tìm kiếm khách hàng khi giá vượt xa tầm với của số đông người mua.

Thứ ba, phân khúc căn hộ trung bình vẫn đang là lựa chọn tốt của số đông gia đình có tài chính eo hẹp, tuy nhiên, lại gặp phải vấn đề di chuyển vào trung tâm thành phố do vị trí dự án ở khá xa. Do đó, với các chính sách cho vay linh hoạt như hiện nay, nhiều khả năng các hộ gia đình có thu nhập khá giả, công việc ổn định trong tương lai sẽ lựa chọn sản phẩm thay thế với giá cao hơn nhưng có nhiều tiện ích hơn và di chuyển vào trung tâm dễ dàng hơn.

Do vậy, ông Quyết dự đoán năm 2018 căn hộ giá từ 23-30 triệu đồng/m2 sẽ vẫn chiếm ưu thế, thị trường sẽ tạo thế cân bằng giữa phân khúc trung cấp và bình dân. Còn căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục hạn chế hơn về nguồn cung trong năm nay. Các thủ tục liên quan đến dự án như kiểm duyệt thiết kế, phê duyệt dự án mới ngày càng khắt khe hơn cũng sẽ điều tiết nguồn cung, làm ổn định thị trường. Vì thế, nhiều chuyên gia dự báo thị trường chung cư năm 2018 sẽ khó xảy ra tình trạng cung ra ồ ạt nên triển vọng sẽ tiếp tục khả quan.