Trình tự thủ tục mua bán nhà ở

Đến năm 2006 có dự án quy hoạch bao gồm phần nhà đất của tôi. Nay tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng sang tên sở hữu từ chủ cũ qua cho tôi thì có được không? Mong được tư vấn. Cảm ơn.

 Minh Tiến Lê ([email protected] )

Trả lời

Theo thư của ông/bà, tôi hiểu nhà đất của ông/bà đã có giấy tờ hợp lệ do chủ cũ đứng tên, theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà đất này có thể được mua bán, chuyển nhượng nếu tại thời điểm hiện tại Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.

Theo quy định của Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở phải lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng chứng nhận (trừ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở bán sản phẩm của mình). Theo đó, nhà ở phải có giấy chứng nhận hợp lệ, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể lập hợp đồng mua bán nhà hoặc cung cấp các thông tin và nội dung cơ bản để công chứng viên dự thảo hợp đồng.

Văn bản hợp đồng này phải được công chứng chứng nhận mới có hiệu lực pháp luật, tất nhiên cơ quan công chứng sẽ thu phí chứng nhận hợp đồng.

Sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, một trong các bên hoặc các bên trong hợp đồng tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán nhà phải nộp (nếu có) hoặc bên nhận tặng cho nhà phải nộp (nếu có); khai lệ phí trước bạ (do bên mua nhà hoặc bên nhận tặng cho phải nộp).

Trong một vài trường hợp nếu căn nhà mua bán chưa nộp đủ thuế nhà đất hằng năm thì lúc này cơ quan thuế cũng đề nghị truy nộp (người bán nhà phải nộp).

Khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, bên mua nhà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình tại UBND huyện (quận) nơi có nhà, và bên mua nhà phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ở giai đoạn này cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ kiểm tra lại hồ sơ mua bán nhà, theo kinh nghiệm của tôi thì có thể có những rủi ro như:

(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu giả, trường hợp này về nguyên tắc thì cơ quan công chứng sẽ bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua nhà;

(ii) Hiện trạng nhà ở không đúng với giấy chứng nhận, trường hợp này có thể có những khó khăn cho bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;

(iii) Nhà ở bị ngăn chặn chuyển dịch, trường hợp này xảy thì hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.

Do vậy, khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua nhà phải hết sức thận trọng nhằm tránh rủi ro cho mình.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)