Triển vọng nào cho thị trường BĐS nhà ở Việt Nam 2019?

Cụ thể, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội, thị trường BĐS Việt Nam đang có một nền tảng phát triển vững chắc từ yếu tố cơ cấu dân số. Việt Nam hiện có quy mô dân số khá lớn với 94 triệu người. Tốc độ và tỷ lệ tăng trưởng của Việt Nam hiện nay là 2,6%. Dự kiến đến năm 2030, khoảng 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc, Việt Nam còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và Tp.HCM. Mặt khác, quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới.

Hiện nay, trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000. Nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố. Tuy nhiên, hiện nay, sự phát triển các phân khúc BĐS chủ đạo giữa hai thành phố đang có sự khác biệt rõ nét. Cụ thể, ở Tp.HCM phân khúc nhà ở  giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất trong tất cả các phân khúc tại Hà Nội.

Thị trường BĐS nhà ở tại Tp.HCM và Hà Nội có nhiều điểm khác biệt về nhu cầu, cơ
cấu nguồn cung và vị trí phân bổ... Ảnh minh họa: DNSG

Lý giải nguyên nhân này, bà Hằng cho rằng, so với Tp.HCM, người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm và dễ dàng kết nối đến các tiện ích. Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Ngược lại Tp.HCM với lợi thế hạ tầng tạo điều kiện giúp các nhà phát triển BĐS ngày càng đi xa trung tâm tìm quỹ đất phát triển dự án, người mua nhà cũng chịu khó đi xa để định cư khiến BĐS chủ đạo tại Tp.HCM vẫn là phân khúc hạng C. 

Ở một khía cạnh khác, bà Võ Thị Khánh Trang, trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Tp.HCM cho rằng, thị trường căn hộ Tp.HCM được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong đó phân khúc cao cấp đang ngày càng bùng nổ và chứng tỏ sức hút với tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở Tp.HCM có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan. Tp.HCM đã công bố sự giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mới trong “Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020”, tuy nhiên chỉ giới hạn cho những dự án xin cấp phép mới. Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai. Vì vậy nguồn cung nhà ở tương lai sẽ vẫn đáp ứng được nhu cầu.

Bàn về xu hướng đầu tư BĐS của khối ngoại vào Việt Nam, chuyên gia Savills cho rằng, thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài ở Việt Nam có thể là một rào cản đối với các chủ đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên sự tham gia của họ tại thị trường Việt Nam đã gia tăng đáng kể trong 2 năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai. Sự gia tăng này sẽ mang đến tiêu chuẩn quốc tế cao hơn và gia tăng nguồn cung cạnh tranh chất lượng cho thị trường.

Khu Đông Tp.HCM vẫn đang là khu vực tiềm năng và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, được thúc đẩy sự phát triển cơ sở hạ tầng nổi trội. Vào tháng 8, CapitaLand đã bắt tay vào dự án nhà ở thứ 13 tại Việt Nam với việc mua lại một dự án có vị trí đắc địa ở quận 2 với giá trị khoảng 60 triệu đô la Mỹ. Đầu tháng 7, Frasers Property đã thông báo mua 75% cổ phần trong một dự án phức hợp nhà ở - thương mại tại Phường Linh Trung, quận Thủ Đức với giá hơn 34 triệu đô la Mỹ. Cùng thời gian, nhà phát triển nội địa Khang Điền cũng đã chuyển giao giai đoạn 1 của dự án nhà ở 90 ha tại quận 9 sang một nhà đầu tư Việt Nam khác với tổng số tiền khoảng 12,4 triệu đô la Mỹ.

Phương Uyên