Trang chấp chung cư: Trách nhiệm Bộ Xây dựng ở đâu?

Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa hoàn tất báo cáo đánh giá tính pháp lý của 3 văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Riêng - chung lẫn lộn

Trong văn bản trả lời Ủy ban Pháp luật, Bộ Xây dựng cho rằng tính diện tích theo cách nào (kích thước thông thủy hoặc từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ) cũng không ảnh hưởng đến phần thuộc sở hữu chung.

Giá căn hộ chung cư Keangnam lên tới 3.000 USD/m2 nhưng nhiều hộ dân phản ánh nơi họ ở bị tính thiếu tới hàng chục mét vuông

Theo Bộ Xây dựng, phần sở hữu chung đã được Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010 (hướng dẫn thực hiện luật này) quy định, đồng thời xác định trong hợp đồng mua bán nhà. Điều 70 Luật Nhà ở và điều 49 Nghị định 71 nêu rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư gồm: cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân căn hộ…

“Như vậy, Bộ Xây dựng đã biết rõ tường bao và tường phân chia căn hộ thuộc sở hữu chung. Song, Thông tư 16/2010 vẫn hướng dẫn cách tính diện tích xác định từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ; biến sở hữu chung thành sở hữu riêng của các chủ chung cư đối với toàn bộ phần tường chia căn hộ và diện tích tường bao” - nhóm nghiên cứu nhìn nhận.

Không chỉ vậy, Công văn 124/QLN ngày 21/12/2010 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng về cách tính diện tích chung cư lại hướng dẫn cụ thể: Đối với phương thức xác định kích thước diện tích sàn căn hộ từ tim tường thì diện tích sàn (phần sở hữu riêng) không phải trừ diện tích sở hữu chung như cột, tường chịu lực! Tiếp đó, Công văn 397 ngày 7/11/2013 của Thanh tra Bộ Xây dựng tiếp tục cho rằng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ thì diện tích sàn không phải trừ diện tích chung...

Nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật khẳng định việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 và Công văn 124, 397 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Chính những quy định, hướng dẫn này đã thổi bùng lên tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ thời gian qua ở các khu chung cư cao cấp, mà thiệt thòi đều do người dân gánh chịu.

Làm rõ thiệt hại

Theo nhóm nghiên cứu, với trách nhiệm quản lý ngành, Bộ Xây dựng đã quy định mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó bắt buộc phải ghi phần diện tích thuộc sở hữu riêng và chung. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng đều không ghi rõ nội dung này, chỉ ghi diện tích sàn căn hộ mua bán và xác định luôn phần diện tích vốn thuộc sở hữu chung nằm bên trong phạm vi căn hộ thuộc sở hữu riêng; trong phần diện tích chung cũng ghi cả tường, cột chịu lực...

“Như vậy, phần sở hữu chung được tính diện tích 2 lần. Vấn đề đặt ra là Bộ Xây dựng đã kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở như thế nào. Tại sao việc vi phạm này xảy ra thường xuyên khiến dư luận bức xúc nhưng vẫn không xử lý ?” - nhóm nghiên cứu đặt nghi vấn.

“Căn cứ vào Luật Nhà ở thì Bộ Xây dựng không có thẩm quyền ban hành văn bản quy định chi tiết và cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư” - nhóm nghiên cứu khẳng định. Một vị trong nhóm cho biết theo Nghị định 71 thì Chính phủ cũng không hề giao Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Điều này đặt ra câu hỏi về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành 3 văn bản trái luật kể trên.

Theo nhóm nghiên cứu, nếu tại phiên giải trình sắp tới (dự kiến tổ chức giữa tháng 3/2014), Bộ Xây dựng vẫn một mực bảo vệ quan điểm của mình và không nhận sai thì trong phạm vi, quyền hạn cho phép, Ủy ban Pháp luật có thể yêu cầu bộ xem xét sửa đổi, bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ Thông tư 16. Nếu sau 30 ngày mà bộ vẫn không thực hiện thì ủy ban có quyền kiến nghị Thủ tướng bãi bỏ hoặc đình chỉ thông tư này. “Hơn 3 năm qua, Thông tư 16 đã gây ra những thiệt hại như thế nào cho người dân cũng cần phải được xem xét, làm rõ” - nhóm nhấn mạnh.

TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp, đặt vấn đề: “Phiên giải trình phải làm rõ có hay không lợi ích nhóm trong việc ban hành các văn bản kể trên, gây thiệt hại cho người dân. Nếu sau này bãi bỏ các văn bản đó thì thiệt hại mà người dân đang phải gánh chịu sẽ được giải quyết như thế nào?”.