Tp.HCM: Khi nhà ở biến tướng thành “phân lô hộ lẻ”

Chẳng khác gì phân lô hộ lẻ

Tại các huyện ngoại thành đang đô thị hóa nhanh như Hóc Môn, Nhà Bè từ mấy năm nay xảy ra hiện tượng: Người dân xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, đứng tên một chủ sở hữu trên một khu đất lớn vài trăm mét vuông (đã được công nhận đất ở). Tuy nhiên, trong thiết kế bản vẽ thì không phải là một căn nhà kiểu thông thường mà chủ đầu tư xin xây nhiều căn nhà nhỏ diện tích chừng 20-30 m2. Các căn nhà này độc lập nhau, có thiết kế khép kín… Giữa các căn nhà là một lối đi chung.

Trường hợp khác, trong bản vẽ là một căn nhà lớn nhưng khi xây dựng thì chủ nhà tự chia thành nhiều căn khép kín và tổng diện tích vẫn không vượt quá giấy phép. Những căn nhà này không thể tách thửa vì không đủ chuẩn theo Quyết định 19/2009 về hạn mức tối thiểu do UBND TP ban hành. Do đó, chủ nhà bán giấy tay cho những người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả năng mua nhà đất hợp pháp. Loại hình này rất được bên mua ưa chuộng do giá cả hợp lý, lại tương đối an toàn do có giấy phép xây dựng, phù hợp quy hoạch nên sẽ không bị tháo dỡ. Bên mua chấp nhận xài chung số nhà, giấy tờ nhà đất vẫn do chủ cũ đứng tên.

Sự xuất hiện những căn nhà chi chít, không đủ chuẩn làm ảnh hưởng đến quy hoạch do gia tăng dân số, hạ tầng kỹ thuật không đảm bảo… Thậm chí, những khu đất lớn chừng 500-1.000 m2 nếu xẻ thành vài chục căn nhà thì chẳng khác nào một dự án phân lô hộ lẻ, có khi còn tệ hơn do không thể tách thửa để sang tên cho từng người mua. Đó là chưa kể rất dễ phát sinh rủi ro, tranh chấp do các bên chỉ mua bán giấy tay. Tuy nhiên, cơ quan chức năng lại không dễ ngăn chặn, xử phạt những trường hợp này.

Từ chối không được, phạt không xong

Lo ngại trước tình trạng xin phép nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó lại biến tướng thành cụm nhà nhỏ để chuyển nhượng, UBND huyện Hóc Môn gửi văn bản hỏi ý kiến UBND TP và Sở Xây dựng về việc cấp phép cũng như biện pháp chế tài. Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho hay hiện quy định pháp luật không cấm chủ nhà xây nhà ở một căn hay nhiều căn trên khuôn viên đất lớn. Điều kiện duy nhất là phải đảm bảo mật độ xây dựng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng năm 2008 của Bộ Xây dựng. Chẳng hạn: Diện tích đất từ 1.000 m2 trở lên thì có thể cấp giấy phép xây dựng một căn hay nhiều căn cho chủ đầu tư nhưng mật độ xây dựng không quá 40%. Kích thước lô đất cho mỗi căn từ 36 m2 trở lên, bề rộng và bề sâu từ 4 m trở lên.

“Rất oan ức nếu cho rằng cơ quan cấp phép tiếp tay, hợp thức hóa cho những trường hợp này. Chúng tôi không thể từ chối vì không có quy định nào nói rằng nhà ở chỉ được thể hiện là một căn, không được chia nhỏ hay có bao nhiêu cửa sổ, cửa chính…” - Trưởng phòng Cấp phép xây dựng Sở Xây dựng Trần Quốc Tuấn giải thích.

Ông Tuấn cho hay từng có trường hợp một căn nhà ở riêng lẻ ở quận Phú Nhuận có 40 phòng. “Nhìn là biết công trình này làm khách sạn, mà tiêu chuẩn của khách sạn hoàn toàn khác với nhà ở. Nhưng chủ nhà xin phép làm nhà ở riêng lẻ thì phải chấp nhận, không thể dùng ý chí của cơ quan cấp phép mà ép họ. Việc xin phép hay cấp phép trong những trường hợp như trên đều đúng pháp luật, mặc dù rõ ràng là có bất cập” - ông Tuấn nói.

Theo phân tích của Sở Xây dựng, sai phạm xảy ra là khi chủ đầu tư tự ý ngăn chia nhiều căn nhà nhỏ để bán giấy tay cho người có nhu cầu sử dụng. Sở Xây dựng cho rằng chỉ có thể áp dụng chế tài về hành vi “bán giấy tay khi bất động sản không đủ điều kiện để kinh doanh” theo Nghị định 23/2009 về xử phạt hành chính trong trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, ông Tuấn nhìn nhận việc xử phạt rất khó khả thi do rất khó tìm được chứng cứ hay cơ sở. “Bất động sản đưa lên giao dịch trên sàn thì còn kiểm soát được, còn trường hợp mua bán giấy tay là sự thỏa thuận giữa hai bên. Khi họ phủ nhận thì cũng chẳng thể xử phạt” - ông nhận xét.

Ông Tuấn cho rằng cái khó hiện nay là luật siết thì người có nhu cầu chính đáng bị hạn chế nhưng thoáng quá thì lại bị lợi dụng. “Luật càng cụ thể thì càng tốt và dễ áp dụng nhưng cần nghiên cứu đánh giá để quy định được khoa học, hợp lý và khả thi” - ông Tuấn kiến nghị.

Có thắc mắc, khiếu nại về trổ cửa sổ: Bó tay vì thiếu luật Việc trổ cửa sổ cũng đang bị quy định về cấp phép xây dựng bỏ trống. Quy chuẩn xây dựng năm 1996 hướng dẫn chủ nhà được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, thông gió từ tầng hai (lầu một) trở đi, trên các bức tường cách ranh đất với công trình bên cạnh nếu dưới 2 m thì không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Khi mở cửa, tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh, tức bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà... Tuy nhiên, đến năm 2008, quy chuẩn xây dựng mới lại chỉ nêu chung chung: việc mở cửa sổ phải đảm bảo tính riêng biệt cho mỗi căn nhà. Do đó, khi nào chủ nhà được mở cửa sổ, khi nào không, giải quyết tranh chấp khiếu nại dựa vào cơ sở nào… thì không ai có thể trả lời. “Sở Xây dựng đã gửi văn bản báo cáo Bộ Xây dựng và đề nghị khôi phục hướng dẫn về trổ cửa sổ. Tuy nhiên, đến nay không thấy Bộ phản hồi. Nếu bây giờ đề nghị Sở hướng dẫn thì đành chịu” - ông Tuấn cho hay.

(Theo PLTP)