Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Rắc rối và rủi ro

Chông chênh mục tiêu và pháp lý

Cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) được kỳ vọng là một trong những giải pháp góp phần giải tỏa những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Đã có nhiều ý kiến ghi nhận những nỗ lực của các nhà quản lý khi mới đây NHNN đã gần như hoàn tất một dự thảo thông tư hướng dẫn thế chấp nhà ở HTTTL.

Còn liên bộ Tư pháp – Tài nguyên & Môi trường cũng đã cho ý kiến bước đầu về dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành.

Tuy nhiên, làm sao để nhà ở HTTTL, đặc biệt là căn hộ chung cư có thể được thế chấp để vay vốn nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho đơn vị nhận thế chấp mới là vấn đề đáng quan tâm.

Sự thiếu minh bạch của thị trường BĐS gây nhiều rủi ro cho các TCTD

Một cán bộ thuộc Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm (Bộ Tư Pháp) cho biết, hình thức thế chấp nhà ở HTTTL trên thế giới có nhiều loại khác nhau. Có nước cho thế chấp, có nước lại không cho.

Chẳng hạn Nhật Bản thì cho phép thế chấp, còn ở Pháp lúc đầu thì cho thế chấp nhưng về sau họ lại không cho phép hình thức này. Dù ở hình thức cho hay không cho phép thế chấp nhà ở HTTTL thì điểm quan trọng nhất là những nước này đã có một hệ thống bảo hiểm vững mạnh, có cơ chế bảo đảm an toàn cho nhà ở HTTTL.

Còn ở nước ta, hiện hệ thống pháp luật về nhà ở và bảo hiểm chưa đáp ứng được các yêu cầu này”, vị cán bộ này cho biết.

Trên thực tế, Luật Nhà ở mới được Quốc hội ban hành và đi vào cuộc sống chỉ mức ban đầu, thị trường nhà ở HTTTL chưa hình thành, thị trường vốn lại đang trong giai đoạn khó khăn. Những yếu tố này vô hình trung đã gây khó dễ cho những người hoạch định chính sách đối với thị trường này.

Nếu đưa ra những quy định dễ dãi sẽ dễ bị lạm dụng, điều này là rất nguy hiểm nếu chủ đầu tư cam kết rồi nhưng không thực hiện. Vốn huy động rồi nhưng căn hộ không hình thành theo đúng chương trình, thời gian cam kết.

Nhưng nếu chặt chẽ quá thì sẽ khó tháo gỡ khó khăn về vốn cho các DN bất động sản, trong bối cảnh nguồn vốn từ các TCTD ngày càng hạn hẹp và bản thân các TCTD cũng không mặn mà lắm khi cho vay lĩnh vực này. Làm thế nào để huy động được vốn lớn với lãi suất thấp đưa vào đây trở thành câu hỏi lớn cần giải đáp đối với những người làm chính sách.

“Nguồn vốn trong dân còn rất lớn, những người thực sự có nhu cầu mua nhà ở HTTTL cũng rất lớn, các thông tư hướng dẫn cần giải tỏa bế tắc hiện nay. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay các hướng dẫn cần tập trung chủ yếu vào đối tượng nhà ở chung cư”, một chuyên gia pháp luật cho biết.

Cảnh giác với rủi ro

Theo quy định của ngành Ngân hàng, về trình tự thủ tục, nếu TCTD nhận tài sản thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký này theo luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO, giao dịch bảo đảm làm cho kẻ muốn vi phạm cam kết phải nhụt chí, chùn tay, còn người bị vi phạm khỏi lo thất thoát, thua thiệt. Giao dịch này để bảo đảm cho những nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương lai, là loại giao dịch “xây” trước để “dùng” sau, chứ không bao giờ là ngược lại.

Trên thực tế triển khai việc thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản HTTTL gặp khá nhiều khó khăn vướng mắc khi Luật Nhà ở năm 2006 đưa ra hàng loạt quy định phải áp dụng trong việc thế chấp nhà ở.

Cụ thể, giao dịch thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, bên thế chấp phải là “chủ sở hữu nhà ở”, văn bản thế chấp nhà ở phải có “chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn” và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào…

Bên cạnh đó, nhiều rào cản khác để hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL không qua được cửa công chứng vì không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” theo quy định tại Điều 5, Luật Công chứng năm 2006…

Chính vì vậy, dù các thông tư này có được xây dựng như thế nào mà Luật Nhà ở và Luật Công chứng không sửa kịp thời thì thông tư dù ra đời cũng sẽ trái luật. Khi rủi ro như vậy, liệu có TCTD nào dám nhận tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL.

“Chúng tôi đã đi khảo sát tất cả ngân hàng ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội cho thấy, khi mọi thủ tục đang vướng về mặt luật pháp thì việc có nhận căn hộ HTTTL làm tài sản thế chấp hay không phải dựa trên cơ sở 3 bên: ngân hàng, chủ dự án và người mua. Khi cả 3 bên này có “liên thông” lại với nhau thì ngân hàng mới dám cho vay với đối tác mua thế chấp nhà ở HTTTL và quyền phát sinh trong hợp đồng mua nhà”, một cán bộ ngân hàng cho biết.

Phản ánh của nhiều TCTD cũng cho biết, nếu không quy định chặt chẽ, rủi ro sẽ rơi về phía ngân hàng bởi đối với các dự án nhà ở chung cư, chủ dự án có thể được cấp quyền sử dụng đất ở, cũng có thể chỉ có quyết định giao đất mà chưa có sổ đỏ. Chủ dự án có thể sẽ bán cho nhiều người và luân chuyển qua tay nhiều người. Có khi chuyển tiếp đến người thứ 10 thì tài sản mới hình thành và có đầy đủ giấy chứng nhận.

Dòng tiền chu chuyển như vậy khiến các ngân hàng rất khó kiểm soát. Nếu không cẩn thận sẽ bị trùng lắp bởi rất có thể chủ đầu tư thế chấp vay ngân hàng bằng quyền sử dụng đất và thế chấp cả các căn hộ HTTTL, người mua cũng thế chấp căn hộ HTTTL đó. Nếu không lường trước, hành động này sẽ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Một yếu tố khác liên quan đến các thủ tục cung cấp thông tin. Đây là công việc đặc biệt quan trọng bởi nếu TCTD nhận thế chấp nhà ở có sẵn thì đơn giản, có thể kiểm tra được. Nhưng nhà ở HTTTL là rất khó khăn nên việc cung cấp thông tin này đòi hỏi có sự liên thông toàn diện. “Liệu rằng, việc cung cấp thông tin đã hiện đại hóa để có thể tra cứu dễ dàng hay chưa. Nếu không, phải quy định rất chặt chẽ, không thì rất rủi ro…”, một cán bộ ngân hàng lo lắng.

Nhiêu khê thủ tục, khổ ngân hàng Theo một chuyên gia pháp luật, ý tưởng của thông tư là đăng ký giao dịch với loại tài sản này chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia sẽ đăng ký quyền tài sản HTTTL, sau đó, phòng tài nguyên môi trường mới đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản này. Như vậy, một tài sản có “hai ông” đăng ký. Cuối cùng chỉ khổ cho TCTD và người vay. TCTD cần công chứng hơn đăng ký vì công chứng là chứng nhận hợp đồng hợp pháp, sau này nếu xảy ra tranh chấp thì đây là chứng cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi trước tòa án.