Sốt đất đi qua, tranh chấp khiếu kiện bùng phát

Hiện trạng đìu hiu tại một dự án khu dân cư đang xây dựng cơ sở hạ
tầng tại xã Lộc An (Long Thành, Đồng Nai). Ảnh: A Lộc

Theo ghi nhận thực tế tại nhiều địa phương, cảnh những chuyến xe tấp nập chở khách đi xem, mua đất tại các dự án ven Sài Gòn hiện đã không còn diễn ra như trước đây.

Đìu hiu khách

Ghi nhận tại khu vực trục đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2) kéo dài xuống đường Nguyễn Xiển, Lò Lu, Đỗ Xuân Hợp... (quận 9), cho thấy nhiều công ty bất động sản (BĐS) đã điều bớt nhân viên môi giới khỏi các dự án phân lô bán nền.

Trước đó, từ giữa năm 2017, đầu 2018, những trục đường này là nơi diễn ra hoạt động mua bán đất nền sôi động bậc nhất Tp.HCM.

Ông Ngọc, hiện đang là giám đốc một công ty môi giới đất nền tại quận 2 và quận 9, cho biết: "Giao dịch giảm đến không ngờ, từ 10 giao dịch/tháng nay cố lắm được 2 giao dịch thành công là mừng lắm rồi".

Cũng theo vị giám đốc này, khi giá đất vượt quá xa giá trị thực, chắc chắn những người đầu tư, nhất là những ai "lướt sóng", sẽ thận trọng hơn trước khi mua.

Ở thời điểm này, những người tham gia thị trường hầu hết đều có nhu cầu thực. Tuy nhiên họ sẽ chỉ lựa chọn những khu vực khu dân cư hiện hữu, dự án đẹp, pháp lý an toàn thay vì lao vào mua như những tháng trước đây.

Tương tự, hoạt động giao dịch đất nền cũng đã chững lại ở địa bàn huyện Củ Chi. Bà Vân, một môi giới chuyên hoạt động ở huyện này cho biết, năm 2015, khi thị trường BĐS bắt đầu hồi phục, giá nhà đất tăng trung bình từ 50-150% tùy khu vực. Thậm chí có lúc đất nền ở Củ Chi từng ghi nhận mức tăng 200% nhưng vẫn có người lao vào mua. Giờ những ai trót "ôm đất" đang rất lo lắng.

"Tuy giá không giảm bao nhiêu nhưng không một giao dịch nào thực hiện thành công. Mọi người vẫn đang thăm dò biến động của thị trường", môi giới tên Vân nói.

Giao dịch BĐS cũng trầm lắng tại các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Long An).

Theo ghi nhận của PV, hiện các trung tâm tư vấn, mua bán nhà đất dọc theo trục quốc lộ 50, xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc... gần như không có khách.

Anh Nguyễn Hoàng, chủ một trung tâm tư vấn nhà đất tại khu vực này cũng xác nhận: "Ai ghé vào cũng chủ yếu hỏi để đặt bán đất, chứ cả tuần nay không một giao dịch nào thành công. Hiện giá đất giảm khoảng 10% so với một tháng trước đó".

Còn ông Phạm Tùng Chinh, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Long An cho biết: "Hồ sơ đăng ký giảm hơn 15% so với một tháng trước đây.

Như Đức Hòa, mỗi tháng vào thời điểm sốt đất có khoảng 300 hồ sơ đăng ký nhưng giờ chỉ còn chưa đầy 250 hồ sơ. Các huyện Cần Giuộc, Bến Lức... cũng giảm tương tự".

Tại huyện Long Thành (Đồng Nai), cảnh chèo kéo người mua đất cũng không còn thấy trên trục đường Lộc An - Long Đức như trước đây. Không còn băng rôn, biển hiệu chào mời, các văn phòng giao dịch BĐS đều đóng cửa..., tất cả chìm trong vắng lặng, hiu quạnh.

Theo thông tin từ chị Thanh, một nhân viên môi giới BĐS ở huyện Long Thành, nếu trong 3 tháng đầu năm, lượng khách đến giao dịch rất đông thì từ một tháng trở lại đây, lượng khách đã giảm dần.

Chị Thanh cho rằng, lý do là vì nhiều công ty môi giới sau khi ký hợp đồng hưởng chênh lệch của chủ đầu tư đã tổ chức rao bán đất nền dự án, lấy tiền cọc nhưng sau khi hứa hẹn giao nền, giao sổ lại không thực hiện cam kết dẫn đến kiện tụng.

"Giờ khách đi mua rất thận trọng, phải thấy được hạ tầng dự án, có sổ hồng mới đặt cọc", chị Thanh cho hay.

Tương tự, ông Minh, một người chuyên môi giới đất phân lô, bán nền ở xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom cho biết: "Mấy tuần nay người đến hỏi mua giảm mạnh lắm. Cả tháng nay mà bán chỉ được mấy lô".

Một dự án bất động sản triển khai dở dang tại Long Thành
(Đồng Nai, ảnh chụp sáng 13/6). Ảnh: A Lộc

Nhiều tranh chấp phát sinh

Trong cơn sốt đất, người người ào ào đổ vào mua bán đất nền theo tâm lý đám đông mà bỏ qua quy hoạch, pháp lý dự án. Đến khi không bán được các nền đất thì tranh chấp cũng bùng phát.

Điển hình là trường hợp của bà N.T.H. (ngụ quận Bình Thạnh). Thời điểm đầu năm 2017, sau khi được một công ty môi giới BĐS tại quận 10 (Tp.HCM) tư vấn, bà H. quyết định ký hợp đồng mua 2 lô đất nền nằm trong một dự án ở Bến Lức (Long An) với giá 1,4 tỉ đồng. Hình thức thanh toán được chia thành 2 đợt đóng.

Tuy nhiên, đóng tiền đợt 1 xong bà H. mới phát hiện công ty bà ký hợp đồng mua đất chỉ là đơn vị môi giới. Ngoài bà H., còn rất nhiều khách hàng khác cũng "mắc bẫy" chiêu trò này của công ty môi giới nói trên.

Sau một thời gian tiền không đòi được, sổ đỏ cũng không thấy đâu, bà H. đã cùng với các khách hàng làm đơn tố cáo đến công an, một số khác thì gửi đến tòa án... Tuy nhiên, sự việc đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Tương tự như bà H., vào cuối tháng 1/2018, sau khi nghe nhân viên thuyết phục, bà L.T.N. đã theo xe của một công ty môi giới đến Long Thành (Đồng Nai) xem đất nền. Tại đây, các môi giới cho biết các nền đất có giá 700 triệu đồng/100m2. Khách hàng chỉ cần trả trước 30%, số tiền còn lại sẽ được trả góp thành 7 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 tháng.

Thấy giá hấp dẫn, hình thức thanh toán linh hoạt, bà N. quyết định xuống tiền mua luôn 2 nền đất. Các môi giới còn tạo niềm tin cho bà N. bằng cách "dụ dỗ" sau này nếu khó khăn khách hàng còn được làm đơn xin giãn tiến độ thanh toán.

Vậy nhưng, sau khi bà N. thanh toán xong 2 đợt thì cũng là lúc thị trường BĐS chững lại, đất nền khó bán ra.

Vì chưa có tiền thanh toán đợt mới, nhớ lời tư vấn trước đây, bà N. đã làm đơn đề nghị chủ đầu tư giãn tiến độ đóng tiền nhưng không được đồng ý. Ngược lại, công ty còn cho biết sẽ hủy hợp đồng nếu bà chậm đóng.

Bà N. chua xót nói: "Nếu vài tháng tới thị trường tiếp tục đóng băng thì tôi đành phải bán chịu lỗ chứ không đủ khả năng chi trả lãi suất ngân hàng".

Người mua nên cẩn trọng

Ông Trần Khánh Quang, chủ tịch Hội Cà phê bất động sản Tp.HCM cho rằng, tình trạng chững giao dịch như hiện tại có thể kéo dài đến hết quý. Sau đó, giá đất nền sẽ tăng hoặc giảm tùy tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường giao dịch.

Hơn nữa nếu sau một thời gian "ngâm hàng" chờ tăng giá mà thị trường không có diễn biến mới thì giới đầu tư cũng sẽ phải bán ra vì không chịu nổi sức "nóng".

Vì vậy, hiện tại đang là thời điểm rất nhạy cảm, người dân không nên đầu tư nhiều vào đất nền, nhất là với dự định "lướt sóng".

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính thì cho rằng, việc đất nền chững lại về giá và giao dịch là do các phương tiện truyền thông đã kịp thời đưa ra cảnh báo về những nguy cơ của "cơn sốt" đất nền.

Việc giá đất nền đi ngang hay chững lại trong thời gian tới còn tùy thuộc vào từng khu vực. Chỉ những nơi thực sự có tiềm năng, hạ tầng tốt, nằm gần các dự án lớn thì giá đất sẽ ổn định, hoặc có thể tăng nhẹ. Ngược lại, với những vùng chưa có hạ tầng, bị "thổi giá" thì nhiều khả năng giá sẽ quay đầu giảm.

Ngoài ra, theo ông Hiếu nếu thị trường BĐS vẫn tiếp tục tăng trưởng với tốc độ "phi mã" như những tháng trước đây thì chắc chắn "bong bóng" BĐS sẽ vỡ.

Vì vậy nếu có nhu cầu mua đất trong thời điểm này, người dân cần cân nhắc, tham khảo kỹ thông tin quy hoạch, kết nối hạ tầng trước khi xuống tiền.

Trao đổi với PV báo Tuổi Trẻ, các chuyên gia ngân hàng xác nhận hiện nay các ngân hàng đều xếp những khoản cho vay mua nhà, đất, sửa chữa nhà mà người vay trả nợ bằng lương vào cho vay tiêu dùng thay vì đưa vào BĐS như trước đây.

Vì vậy khó có thể đưa ra con số thống kê chính xác nguồn vốn đổ vào BĐS là bao nhiêu. Thời gian qua, giá đất cũng không ngừng tăng, thị trường BĐS liên tục có các đợt sốt nóng khiến nhiều người muốn dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư kiếm lời.

Trong khi đó, các ngân hàng cũng tích cực cho vay lĩnh vực BĐS vì lãi suất cho vay cao hơn các lĩnh vực khác.