Sẽ có một đạo luật bất động sản thống nhất?

Rối rắm đăng ký bất động sản

Việc đăng ký bất động sản vốn dĩ đã được quy định và điều chỉnh bởi các đạo luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật về nhà ở, Luật bảo vệ và phát triển rừng... Điều quan trọng nhất là hoạt động đăng ký bất động sản được coi là công đoạn "đóng gói" hàng hóa bất động sản trước khi tham gia giao dịch trên thị trường.

So với các nước trong khu vực, chỉ số về tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản nước ta so với các nước trong khu vực đang rất thấp. Các chuyên gia nhận định, sự không minh bạch trong thị trường bất động sản hiện đang kéo theo một loạt những hệ lụy. Ảnh hưởng nghiêm trọng nhất là giới đầu cơ đang "đục nước béo cò", lợi dụng sự thiếu minh bạch của thị trường để đổ thêm dầu vào lửa, đẩy giá lên cao.

Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) lấy ví dụ: Khi người dân đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay vốn, các tổ chức này gặp rất nhiều khó khăn trong việc thẩm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp do không có sự liên thông, trao đổi thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp giữa cơ quan thực hiện việc đăng ký bất động sản với ngân hàng, các tổ chức tín dụng.

Quy trình hợp nhất giữa giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành một giấy chứng nhận đang được xúc tiến.

Liệu có chấm dứt được giao dịch ngầm?

Một trong những kỳ vọng vào Luật đăng ký bất động sản là sẽ giúp thị trường bất động sản thêm minh bạch, hạn chế những giao dịch ngầm. Tuy nhiên, ngay thành viên ban soạn thảo cũng tỏ ra băn khoăn.

Đơn cử, Luật Đất đai 2003 vàBộ Luật dân sự quy định, đối với hộ gia đình và cá nhân ở trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê, được Nhà nước giao đất không thu tiền, còn đất được Nhà nước giao có thu tiền thì được sử dụng để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn kinh doanh. Nhưng Luật Đất đai 2003 cũng quy định, các ngân hàng không được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì thế, có trường hợp, một ngân hàng cho một chủ thể thế chấp bất động sản nhưng lại không hề biết rằng bất động sản đó đã bị thế chấp tại một tổ chức khác. Đến lúc đáo hạn, chủ thể không trả được nợ nhưng ngân hàng lại không thể phát mãivì không giữ cơ sở pháp lý quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bà Nguyễn Thu Nga (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, người dân khó tiếp cận các thông tin về bất động sản hiện nay xuất phát từ nhiều phía. Sự bưng bít thông tin của các cơ quan công quyền là một lý do, kếđến làthói quen mua bán, giao dịch ít ràng buộc pháp lý hoặc vì tìm hiểu khó khăn nên người dân cũng không tìm hiểu.

Một số doanh nghiệp cho rằng, nếu Luật Đăng ký bất động sản làm tốt các nhiệm vụ như trên thì cũng hạn chế tốt những giao dịch ngầm. Nhưng nếu luật có hiệu lực cả với việc đăng ký bất động sản và việc cấp giấy chứng nhận bất động sản thì quả là "cầu toàn".

Thực tế đây là hai quá trình. Người thực hiện đăng ký bất động sản chưa chắc đã thực hiện các giao dịch. Và khi bất động sản được đưa vào giao dịch nghĩa là phải có sự chứng thực về mặt pháp lý, có giấy tờ hợp lệ.

Từ trước tới nay, đa số những giao dịch ngầm không có giấy tờ hợp lệ hoặc không phảido chủ thể đăng ký. Chỉ có thể giảm được giao dịch ngầm khi hệ thống đăng ký đơn giản gọn nhẹ. Khi nào người dân và doanh nghiệp cảm thấy việc đăng ký bất động sản là quyền của họ thì họ mới đi đăng ký.

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Trưởng phòng Quản lý Nhà, Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng cho rằng, việc điều tiết thị trường ngầm một cách triệt để còn liên quan đến các sắc thuế. Nhưng tiến hành đánh thuế lại liên quan chặt chẽ đến việc các bất động sản có được đăng ký hay không. Đây là vấn đề nhiêu khê nhất hiện nay.

Gánh nặng đang đè lên vai những người làm luật khi kỳ vọng đạo luật mới này không chỉ có hiệu lực trong việc đăng ký thông tin mà còn xác lập quyền và đảm bảo cơ sở pháp lý cho các giao dịch. Như vậy, sẽ phải thay đổi từ hệ thống cơ quan đăng ký cho đến quy trình,thủ tục, rồi việc thống nhất các trình tự đó về một đầu mối.