Sàn giao dịch BĐS có được "mua" đất, phân lô, bán nền?

Nếu vi phạm pháp luật thì tôi phải nhận trách nhiệm như thế nào đối với việc làm trên?

Nếu là sàn giao dịch bất động sản thì có được mua đất và phân lô bán như trên và hình thức thế nào? Nếu sàn giao dịch bất động sản làm không đúng quy định pháp luật thì sẽ bị xử phạt như ra sao?

([email protected])  

  Trả lời:

Theo thư ông hỏi, tôi hiểu rằng thửa đất 1.000m2 mà ông dự định nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đang có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

Thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ông nộp 1 bộ hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng thực cá nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSD) - UBND quận/huyện nơi có đất.

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSD sẽ gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, VPĐKQSD hoặc UBND có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, VPĐKQSD hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao GCN QSDĐ cho ông.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc nộp lệ phí công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên thỏa thuận. Lệ phí công chứng là 0,1% giá trị hợp đồng chuyển nhượng (tiết a.2, điểm 1 mục II Thông tư 91/2008/TTLT-BTC-BTP).

Ông có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ là 0,5% nhân với giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ thì lệ phí trước bạ được tính theo giá đất do UBND tỉnh quy định (điểm 1.2.d, khoản 1, Điều 6 Thông tư 68/2010/TT-BTC).

Quy định về tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện: Thửa đất sau khi được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên; Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với huyện Dĩ An được quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 49/2009/QĐ-UBND ngày 24-7-2009 của UBND tỉnh Bình Dương, như sau:

+ Tách thửa dùng vào mục đích đất ở tại các phường là 60m2; thị trấn: 80m2; các xã: 100m2.

+ Tách thửa dùng vào mục đích đất nông nghiệp tại các phường: 100m2; thị trấn: 300m2; các xã: 400m2.

Nếu ông dự định tách thửa để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phải đáp ứng về chiều rộng mặt tiền và diện tích tối thiểu của thửa đất được tách và thửa đất còn lại theo quy định nêu trên.

Nếu ông dự định tách thửa để sử dụng vào mục đích đất ở thì thửa đất phải nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất ở và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Khi đó, ông phải có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.

Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xong và được UBND huyện Dĩ An phê duyệt thì mới được phép chuyển mục đích và tách thửa.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn xin tách thửa;

+ Bản vẽ các thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nơi thửa đất tọa lạc. Thời hạn giải quyết là 30 ngày (Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

Nghĩa vụ tài chính: Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp) đang sử dụng.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND tỉnh ban hành hàng năm (điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Lệ phí trước bạ tính trên giá trị chênh lệch nếu giá đất do UBND tỉnh quy định theo mục đích sử dụng mới cao hơn giá đất theo mục đích sử dụng trước đó đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điểm 1.2.d, khoản 1, Điều 6 Thông tư 68/2010/TT-BTC).

Sàn giao dịch bất động sản có được “mua” đất, phân lô, bán nền?

Căn cứ điểm 1.2 phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD thì sàn giao dịch bất động sản được thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản. Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau:

(ii) định giá bất động sản;

(iii) tư vấn bất động sản;

(iv) quảng cáo bất động sản;

(v) đấu giá bất động sản;

(vi) quản lý bất động sản.

Căn cứ khoản 2 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD thì sàn giao dịch bất động sản “không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo ủy quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Theo các quy định trên, sàn giao dịch bất động sản không được “mua” đất, phân lô, bán nền. Trường hợp sàn giao dịch bất động sản vi phạm, có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng; ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn bị buộc thực hiện đúng quy định về hoạt động của sàn.

Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn (điểm b, khoản 1, khoản 2 Điều 32 Nghị định 23/2009/NĐ-CP).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo TTO)