Quy định tách thửa đất ở Q.2 - Tp.HCM

Thủ tục cấp số nhà cho tôi cũng hoàn tất. Bản vẽ đã đươc xác lập, khảo sát bởi Phòng TNMT Q.2. Nhưng khi nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng thì được Phòng TNMT Q.2 trả lời không đủ điều kiện tách thửa, lý do: thông tư số 19 ban hành tháng 3-2009 quy định đất có nhà thì chiều ngang không dưới 4m, tổng diện tích không dưới 50 m2.

Sau khi tách thửa, phần đất của tôi có chiều ngang đủ 4m, chiều dài 20m, đủ điều kiện. Nhưng người mua phần đất kia có chiều ngang mặt đường chỉ còn 2,5m, kéo dài dọc hông nhà tôi sau đó mới đến phần nhà chính của họ phía sau nhà tôi, diện tích khoảng 80m2. Tổng diện tích nhà của người kia (phần hẻm trước + phần nhà phía sau nhà tôi) khoảng 120m2. Vì phần chiều ngang mặt đường của nhà kia dưới 4m nên cả hai nhà không được tách thửa, hợp thức hóa sổ, đúng với quy định.

Vì không cập nhật quy định nên tôi rơi vào tình thế không có nhà ở suốt 3 năm nay. Tôi nghĩ để nhà mình và nhà kia không tranh chấp, diện tích đầy đủ, hẻm phát sinh cũng hoàn toàn thuộc chủ quyền riêng của nhà kia và để tiện cho việc quản lý UBND Q.2 cũng nên giải quyết cho trường hợp ngoại lệ này, vì không còn hướng giải quyết nào khác khi hai nhà đã hoàn toàn riêng biệt. Rất mong được Tuổi Trẻ Online cho lời khuyên cũng như hướng giải quyết tốt nhất. Chân thành cảm ơn!

([email protected])

Trả lời

Ảnh minh họa

Về việc tách thửa đất không đủ điều kiện tách thửa:

Theo thư trình bày, căn nhà được tách thửa ra làm hai phần, một phần có diện tích ngang 4m, dài 20m do ông/bà là người mua, phần còn lại có lối đi chiều ngang 2,5m dẫn vào phần nhà chính phía sau, căn nhà có diện tích khoảng 80m2, thư không cho biết chiều ngang mặt tiền là bao nhiêu. Căn cứ điểm b, khoản 1, điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực tại quận 2, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m đối với đất có nhà. Do đó, có một số trường hợp như sau:

1. Trường hợp căn nhà phía sau có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 4m

Đây là trường hợp phần phía trước tiếp giáp với mặt đường có chiều rộng 2,5m, dùng làm lối đi cho căn nhà phía sau và mặt tiền của căn nhà được tính là chiều ngang của căn nhà chính. Đây có khả năng là trường hợp mà theo thư trình bày, Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 đã lập bản vẽ tách thửa, trên cơ sở bản vẽ này, phòng công chứng đã chứng nhận hợp đồng sang nhượng nhà đất cho các bên. Bởi lẽ quyết định số 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực từ tháng 3/2009.

Do đó, Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 không thể không căn cứ vào quyết định nêu trên để kiểm tra bản vẽ tách thửa làm căn cứ cho việc chứng nhận hợp đồng sang nhượng nhà. Nếu đúng với dự đoán của luật sư, ông/bà nên trao đổi lại với bên mua phần nhà còn lại để lập bản vẽ sơ đồ nhà đất đúng với nội dung tại bản vẽ tách thửa đã được kiểm tra trước đây.

Bởi lẽ, bản vẽ tách thửa mà Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 đã kiểm tra không thể cho phép lập bản vẽ tách thửa không đúng với quy định nêu trên, đồng thời phòng công chứng cũng không thể chứng nhận hợp đồng mua bán một phần nhà với diện tích không đủ điều kiện tách thửa khi quyết định số 19/2009/QĐ-UBND đang có hiệu lực.

2. Trong trường hợp chiều ngang của căn nhà chính phía sau có chiều ngang mặt tiền nhỏ hơn 4m (không kể phần chiều ngang là đường đi).

Căn cứ khoản 1 điều 4 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn có nhu cầu tách thửa, nhưng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, UBND quận/huyện căn cứ vào quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho phép tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành không nhỏ hơn 25m2 đối với đất ở.

Căn cứ vào quyết định nêu trên, ông/bà và người mua nhà phần còn lại có thể làm đơn đề nghị UBND quận 2 xem xét giải quyết trường hợp tách thửa của ông/bà.

Trân trọng!

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo Tuổi trẻ)