Cần minh bạch giá dịch vụ nhà chung cư

 Để tìm hiểu rõ hơn về những vấn đề liên quan đến QĐ 4520 nói riêng cũng như vấn đề phí dịch vụ chung cư nói chung, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội(ảnh bên).

Mức giá trần dịch vụ nhà chung cư đã được nhắc đến tại rất nhiều cuộc tranh cãi về phí chung cư, có lẽ ngay từ cái danh - "giá trần" - đã khiến cho việc áp dụng trở nên rắc rối?

- Liên quan đến Thông tư 37 về giá dịch vụ nhà chung cư, Sở Xây dựng đã từng có văn bản góp ý rằng "khung" không chuẩn mà "trần" cũng chưa phù hợp. Nên để vận hành các quan hệ theo cơ chế thị trường. Theo Nghị định 71, khi có tranh chấp xảy ra, không được thu cao hơn giá do UBND tỉnh, TP quy định. Vô hình chung, quy định này đã đưa ra một rào cản. Liệu một tỉnh, TP có thể quy định được giá dịch vụ cho tất cả các loại chung cư hay không? Câu trả lời là không! "Trần" rất vô lý nhưng nếu đưa ra "khung" mà quá rộng (đáp ứng được các mức giá dịch vụ từ thấp nhất đến cao nhất) cũng gây khó khăn cho người áp dụng.

Ý nghĩa của Thông tư 37 là chính sách phục vụ đại đa số  người dân. Khi xây dựng QĐ 4520, Hà Nội đã đưa ra các dịch vụ thiết yếu như thang máy, vệ sinh, chiếu sáng, bảo vệ… Nhưng thực tế, dịch vụ ở các chung cư rất khác biệt. Có nơi lễ tân hưởng lương 3 triệu đồng/tháng, nhưng cũng có nơi lễ tân hưởng lương 6 triệu đồng/tháng - đó là chuyện hết sức bình thường. Khu vực lễ tân cũng có sự khác biệt. Có ghế ngồi chờ, có tranh ảnh treo, có đèn chùm… như ở Golden Weslake, Ciputra, Keangnam. Làm sao có thể buộc các tòa nhà khác cũng phải thực hiện như vậy.

Việc xây dựng QĐ 4520 là nhắm vào đối tượng thiết thực nhất, đó là các dịch vụ thiết yếu, trong đó có nói rõ, nếu chung cư có các dịch vụ khác (bao gồm cả tần suất) thì giá sẽ tính khác. Tuân theo quy định của pháp luật, các tỉnh, TP phải thực hiện việc ban hành giá trần hoặc khung giá dịch vụ chung cư. Nhưng chỉ ra những vấn đề không phù hợp, bất cập cũng là trách nhiệm của cơ quan quản lý, cơ quan tham mưu. Trong Đề án của Hà Nội cũng đã chỉ ra những vấn đề bất cập. Vì vậy, Sở Xây dựng đã đề xuất áp dụng mức giá quy định tại QĐ 4520 trong 1 năm và phải tiếp tục khảo sát và hoàn thiện Đề án.

Các chung cư cao tầng vẫn chưa có được giải pháp quản lý phù hợp.

Các dự án đầu tư xây dựng vào thời điểm khác nhau, áp dụng những quy định khác nhau, vì vậy những ưu đãi được hưởng cũng như nghĩa vụ của chủ đầu tư, quyền lợi của người dân mỗi nơi một khác?

- Năm 2011, Sở Xây dựng đã có văn bản chỉ ra rất nhiều nguyên nhân khiến nhiều văn bản liên quan đến nhà chung cư như Thông tư 37, Quyết định 08, Nghị định 71… chưa phù hợp thực tế. Do quá trình thực hiện dự án, liên quan đến các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Dân sự nên ở mỗi khu đô thị, mỗi dự án lại có những khác biệt.

Thậm chí ở cùng một dự án nhưng giai đoạn triển khai, thực hiện khác nhau cũng chịu tác động của những chính sách khác nhau. Có dự án được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất. Có dự án thực hiện theo Quyết định 123 của UBND TP, liên quan đến điều tiết nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với TP nhưng đồng thời trao cho chủ đầu tư quyền quản lý, sử dụng tầng 1. Đến thời điểm này, sở hữu các diện tích trong nhiều chung cư còn chưa rõ. Các dự án được ưu đãi về tiền sử dụng đất, chủ đầu tư hay người dân được hưởng cũng chưa rõ.

Việc sử dụng, khai thác các tầng kỹ thuật, tầng áp mái cũng là vấn đề. Phần diện tích này tại nhiều dự án đang được chủ đầu tư kinh doanh, khai thác vào các mục đích khác như: văn phòng, nhà hàng… Cho dù dự án đầu tư xây dựng vào thời điểm nào, về bản chất tầng kỹ thuật dùng để phục vụ mục đích chung của toàn tòa nhà (sở hữu chung). Thông tư 37 quy định là chủ đầu tư phải sử dụng nguồn lực thu được từ các phần sở hữu chung để bù đắp vào dịch vụ quản lý chung cư. Sòng phẳng ra, không chỉ là bù đắp mà người dân phải được chia quyền lợi thu được từ việc sử dụng phần sở hữu chung.

Tòa nhà CT5 Khu đô thị mới Mỹ Đình, Từ Liêm.

Khi xảy ra tranh chấp trong các chung cư, người dân luôn yêu cầu cơ quan quản lý phải đứng ra làm trọng tài. Thực tế cho thấy, dù cơ quan quản lý có vào cuộc thì các tranh chấp vẫn khó có hồi kết. Vậy cốt lõi của vấn đề là gì?

-Đã xuất hiện quan điểm cho rằng, cần phải có Luật Chung cư. Rõ ràng, quan hệ trong nhà chung cư là quan hệ dân sự, mà nhà chung cư lại là một sản phẩm vô cùng đặc thù. Nếu không có một luật chuyên ngành để quản lý những quan hệ phát sinh trong sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư thì không thể giải quyết được. Các Nghị định, thông tư về nhà ở cũng đều phải phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Dân sự. Tranh chấp dân sự không giải quyết được phải đưa nhau ra tòa hoặc giải quyết bằng cơ chế trung gian như trọng tài, kiểm toán…, cơ quan quản lý Nhà nước không thể xử lý các tranh chấp dân sự được.

Về phía người dân, vấn đề cốt lõi nằm ở ý thức cũng như thói quen sinh hoạt. Anh vào nhà chung cư sống anh phải được đào tạo, như người muốn lái xe ô tô phải có bằng. Sống trong chung cư là một "cộng cư", hành động của một người có thể làm ảnh hưởng đến rất nhiều hoặc tất cả các hộ dân sống trong đó. Nếu có sự hiểu biết, tác phong, hành vi "chuyên nghiệp", hướng tới một cộng đồng chung, thì các mâu thuẫn trong nhà chung cư rất dễ giải quyết.

Về phía chủ đầu tư, vấn đề cốt lõi là tính minh bạch. Một là dự toán nhà chung cư, tại sao không gửi cho các hộ dân? Sau khi có QĐ 4520, Sở Xây dựng đã có hướng dẫn yêu cầu, đôn đốc chủ đầu tư phải minh bạch dự toán. Hai là, không minh bạch về quá trình thực hiện dự án. Chính sự không minh bạch đó khiến các hộ dân phải đi khiếu kiện. Mức giá đưa ra tại QĐ 4520 chỉ là cái cớ khi xảy ra bất đồng. Vấn đề là tầng hầm gửi xe, tầng 1…, là sở hữu tiện ích bên ngoài tòa nhà, là việc bóc tách điện sử dụng cho phần công trình dịch vụ mà chủ đầu tư cho thuê với phần chung cư…

Trở lại với QĐ 4520, thành công nhất của văn bản này là cơ sở để người dân nắm được thông tin dần tiến tới minh bạch trong quản lý, cung cấp dịch vụ chung cư, đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân cũng như quyền lợi hợp pháp của đơn vị cung cấp dịch vụ. Trước khi có quyết định này, người dân khó có thể biết được giá dịch vụ chung cư cụ thể bao gồm những gì. Nhưng khi có QĐ 4520, người dân có thể hiểu rõ tại sao lại có mức giá 4.000 đồng. Nếu đọc kỹ, thực sự cầu thị thì cả hai phía, người dân và chủ đầu tư (đơn vị quản lý chung cư), đều hiểu rằng, đưa ra mức giá 4.000 đồng không có nghĩa ấn định giá dịch vụ chung cư phải là 4.000 đồng.

Xin cảm ơn ông!

Trước khi đưa ra QĐ 4520, Sở Xây dựng đã tiến hành khảo sát 1.000 hộ dân của 12 khu đô thị. 292 chủ đầu tư có báo cáo gửi Sở về vấn đề này. Đồng thời, Sở Xây dựng cũng đã tiến hành khảo sát trực tiếp tại 8 dự án. Sau khi thực hiện QĐ 4520, Sở lại tiếp tục khảo sát 1.000 hộ dân để rút kinh nghiệm.

(Theo KTĐT)