Quản lý sàn BĐS: Tiền kiểm tra, hậu có thắt chặt?

Bán hết căn hộ mới thuê sàn

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 600 sàn giao dịch BĐS, tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng… Qua khảo sát của bộ này, hiện nay nhiều sàn giao dịch BĐS đang hoạt động thiếu chuyên nghiệp, chỉ mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao dịch BĐS bán lại cho chính những khách hàng đó.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã có những biện pháp cứng rắn trong việc chấn chỉnh hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng việc xử phạt hàng loạt sàn giao dịch BĐS. Các sai phạm chủ yếu của các sàn này là chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án; bán BĐS không đủ điều kiện như: chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, bán biệt thự khi chưa hoàn thành xây thô; huy động vốn vượt quá 70% tổng vốn đầu tư...

Số liệu thống kê cho thấy, trong năm 2010, chỉ có 20% giao dịch BĐS qua sàn, còn lại là “bán chui”. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, từ trước đến nay, việc kiểm tra và xử lý chưa được thực hiện một cách rốt ráo, mới chỉ mang tính chất “rung chuông”. Điều này tạo nên một trong những nguyên nhân dẫn đến việc các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu tính minh bạch.

Các sàn chỉ lo bán hàng

Khi đưa sản phẩm nhà đất ra thị trường, các chủ đầu tư thường muốn thu hồi vốn trong khoảng thời gian sớm nhất, do vậy, chủ đầu tư thường gây nhiều sức ép đối với các đơn vị môi giới như: ép thời gian, ép mua sỉ… Bà Trần Thị Hồng Nhung, giám đốc một sàn giao dịch cho biết, những sàn mới thành lập cần có nguồn hàng phân phối nên họ phải mua sỉ với tỷ lệ căn hộ, nền đất theo số lượng ấn định và phải thanh toán tiền cho chủ đầu tư ngay.

Theo đó, các sàn giao dịch BĐS không chú tâm làm dịch vụ môi giới, mà lo đi bán hàng sỉ, vô hình trung đã đẩy giá căn hộ, nền đất ngoài thị trường lên. Do vậy, khi sản phẩm đến tay khách hàng, giá đã đội lên khá cao, thậm chí cao hơn rất nhiều so với giá thành xây dựng của chủ đầu tư.  Không chỉ có vậy, nhiều sàn chỉ quan tâm mua sỉ, hoặc bỏ ra một phần vốn lấy sỉ sản phẩm để có chiết khấu cao của chủ đầu tư rồi sau đó bán lại kiếm chênh lệch, từ đó, đã tạo ra một thị trường nhà đất không minh bạch về giá.

Trên thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép các sàn giao dịch kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để lách chuyện này, các sàn thường “nằm lẫn” trong một doanh nghiệp có chức năng về kinh doanh BĐS. Ông Nguyễn Văn Nam, giám đốc một doanh nghiệp xây dựng Hà Nội cho biết, quy định lập sàn hiện khá đơn giản, chỉ cần lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực này, và trong giấy phép kinh doanh có đăng ký ngành nghề dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá BĐS là được.

Quản lý chặt có khả thi?

Theo Thông tư 13/2008/TT - BXD về quản lý hoạt động của sàn giao dịch BĐS qui định, sàn nào vi phạm, rồi tái phạm, thì có thể bị tước giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm, hoặc không thời hạn. Đồng thời, vào các ngày 25 hàng tháng, các sàn phải gửi bản thống kê các xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn về cho Sở Xây dựng thành phố để quản lý và báo cáo Bộ Xây dựng. Ngoài ra, theo Nghị định 71/CP Hướng dẫn chi tiết về Luật Nhà ở, qui định rõ, các sàn giao dịch BĐS còn phải cạnh tranh với chính chủ đầu tư. Bởi vì, nghị định này cho phép chủ đầu tư được bán 20% số lượng sản phẩm không thông qua sàn. Qui định trước đây từng buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch nhưng trong thực tế đã không kiểm soát nổi thị trường, nay nếu cho phép doanh nghiệp được bán 20% quỹ nhà ngoài sàn, thì không hiểu tình hình sẽ dẫn tới đâu…? Đây là điều gợn lên khiến không ít người quan tâm đặt ra.

Trước thực tế này, kết quả thanh tra một số sàn giao dịch BĐS được cơ quan quản lý xác định sẽ là cơ sở để phân loại và quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Sẽ điều chỉnh hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. - Thưa ông, việc Bộ Xây dựng tiến hành xử phạt hành chính các sàn giao dịch BĐS lần này nhằm mục đích gì? Việc tiến hành thanh kiểm tra lần này hướng đến những sàn giao dịch BĐS đang thực hiện những dự án xây dựng đô thị mới tại các địa phương. Kết quả này sẽ giúp Bộ Xây dựng cùng các cơ quan chức năng điều chỉnh chính sách trong công tác quản lý thị trường BĐS nói chung và sàn giao dịch BĐS nói riêng cho phù hợp với tình hình thực tiễn. - Hiện nay, một số chủ đầu tư dự án BĐS tự lập sàn để thực hiện giao dịch chính các dự án của mình. Việc này có ảnh hưởng thế nào đến tính minh bạch trong giao dịch BĐS? Việc chủ đầu tư dự án BĐS thành lập sàn, về nguyên tắc không có gì sai. Chỉ có điều, đã là sàn giao dịch BĐS thì phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Chẳng hạn, khi được chủ đầu tư ủy quyền giao dịch BĐS, các sàn phải công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, cũng như công bố công khai trên sàn; sàn phải đảm bảo các yếu tố hợp pháp khi tiến hành giao dịch và chịu trách nhiệm về các giao dịch được thực hiện. Thông tư 13/2008/TT - BXD không nghiêm cấm việc chủ đầu tư dự án BĐS thành lập sàn giao dịch, không ngăn cấm một sàn giao dịch BĐS chỉ được quyền bán hay không bán sản phẩm của chủ đầu tư hay của một công ty đối tác nào đó. - Xin cảm ơn ông!

(Theo Doanh nhân)