Những kiến thức cần biết khi mua nhà xây sẵn

1. Mua nhà xây sẵn có ưu, nhược điểm gì?

Ưu điểm

So với mua đất rồi tự xây nhà, mua nhà xây sẵn có những ưu điểm đáng chú ý như:

- Có thể chuyển vào ở ngay, không cần mất thời gian chờ đợi thiết kế và thi công hoàn thiện.
- Không cần bận tâm đến vấn đề thuê, duyệt thiết kế, kiểm tra hiện trạng công trình bàn giao so với thiết kế.
- Không mất thời gian, công sức giám sát thi công, tính toán chi phí, lo các thủ tục giấy tờ trong xây dựng - hoàn công.
- Những căn nhà được xây dựng bởi các đơn vị chủ đầu tư uy tín, nhà thầu lớn, chuyên nghiệp thường có thiết kế đẹp mắt, chất lượng tốt hơn so với nhà tự xây.

Mua nhà xây sẵn có nhiều ưu điểm như có nhà ở ngay, không phải chờ đợi hay mất công xây dựng, giám sát.

Nhược điểm

Bên cạnh đó, lựa chọn mua nhà xây sẵn cũng có những nhược điểm khiến nhiều người băn khoăn như:

- Người mua không thể theo dõi, giám sát quá trình xây dựng, không kiểm soát được chất lượng vật tư cũng như quá trình thi công có đảm bảo đúng kỹ thuật không. Những người mua nhà lần đầu, không có kinh nghiệm thường khó đánh giá được chất lượng công trình, đặc biệt với kiểu nhà xây sẵn giá rẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Mua nhà xây sẵn có chi phí cao hơn so với việc mua đất và tự xây nhà do chủ đầu tư thường tính thêm chi phí xây dựng và đầu tư,  thường sẽ đắt hơn nhà tự xây từ 10% trở lên.

2. Cần chú ý những gì khi mua nhà xây sẵn?

Địa chất của căn nhà

Tìm hiểu về địa chất của căn nhà đóng một vai trò rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng tới độ bền, tính an toàn của căn nhà. Rõ ràng, một căn nhà được xây dựng trên nền đất chắc chắn thì sẽ lâu bền với thời gian hơn nhà xây trên nền đất yếu, nhão, dễ lún, sụt.

Do vậy, trước khi chốt mua một căn nhà xây sẵn, bạn nên tìm hiểu kỹ xem căn nhà được xây dựng trên nền đất được san lấp từ ruộng, ao, hồ hay trên nền đất cứng. Với các căn nhà có nền đất yếu, bạn nên cân nhắc bởi trong quá trình xây dựng, bên cạnh việc gia cố móng thì người ta còn dùng vật liệu nhẹ để làm giảm trọng lượng căn nhà.

Với mục đích xây để bán nên hầu như những căn nhà xây dựng sẵn thường được tính toán sao cho tiết kiệm tối đa kinh phí. Các loại vật tư nhiều khi không đảm bảo, không gia cố nền móng cẩn thận nên nếu nền đất yếu, rất có thể sẽ xảy ra tình trạng sụt lún sau một thời gian sử dụng.

Chủ đầu tư xây nhà

Nếu may mắn mua được căn nhà mà chủ cũ xây để ở, chỉ mới sống được một thời gian ngắn rồi có nhu cầu chuyển đi nên mới bán nhà, bạn có thể yên tâm hơn một chút vì người xây nhà để ở sẽ chú ý đến chất lượng công trình, cẩn thận hơn trong lựa chọn vật tư và thi công. Với nhà mới do những người chuyên kinh doanh xây để bán, bạn nên xem kỹ bởi rất có thể họ chỉ chú trọng xây cho đẹp mà không chú ý đến độ bền chắc lâu dài. Nhiều người chỉ mong bán nhà được giá, thu về nhiều lợi nhuận còn trong quá trình xây dựng, họ đã tính toán để giảm tối đa chi phí.

Nếu là nhà xây sẵn ở các dự án lớn thì chất lượng công trình có thể an tâm hơn, nhưng bạn cần sáng suốt lựa chọn nhà đầu tư có uy tín, được chính khách hàng cũ đánh giá cao. 

Tính pháp lý của ngôi nhà 

Cần kiểm tra kỹ các vấn đề liên quan đến pháp lý của ngôi nhà xây sẵn để hạn chế rủi ro về sau.

Dù mua nhà xây sẵn hay bất kể giao dịch mua bán loại hình bất động sản nào cũng cần quan tâm tới vấn đề an toàn pháp lý, bởi đó là yếu tố quyết định đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua, xác lập quyền sở hữu, giảm thiểu các tranh chấp và rủi ro, thiệt hai sau này. Vì vậy, bạn sẽ cần kiểm tra các vấn đề pháp lý sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), do chính chủ bán, không chung sổ (chung tên với sổ người khác). Nếu chung sổ, hãy yêu cầu tách sổ trước khi mua, hoặc yêu cầu có văn bản đồng ý của người đồng sở hữu, kiểm tra khả năng, điều kiện tách sổ đỏ trước khi giao dịch mua bán.
- Cần thông qua công chứng bởi hợp đồng mua bán có công chứng mới có hiệu lực pháp luật và công chứng viên sẽ giúp bạn xác nhận được tình trạng nhà đất hợp đồng có hợp pháp hay không.
- Yêu cầu những người có tên trong sổ hộ khẩu ký vào hợp đồng, thỏa thuận rõ về nghĩa vụ đóng các khoản phí lệ phí, ai làm thủ tục sang tên nhà đất?
- Kiểm tra ngôi nhà định mua có đang được thế chấp hay không, nếu thế chấp thì người bán cần giải chấp mới được tham gia giao dịch mua bán.
- Kiểm tra quy hoạch của dự án hay nhà ở có thuộc quy hoạch hay không tại địa chính xã/phường hay quận huyện.
- Lưu ý các điều khoản về chi phí bảo trì, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, cam kết chất lượng công trình trong hợp đồng mua bán nhà xây sẵn. Nên thỏa thuận rõ ràng về thời gian bảo hành sau khi nhận nhà từ chất lượng công trình tới nội thất, kỹ thuật, nêu rõ ai có trách nhiệm sửa chữa, chi trả,...

>> Mua đất chưa có sổ đỏ: Đừng ham rẻ mà rước họa

Hệ thống cấp thoát nước 

Hệ thống cấp thoát nước là yếu tố đảm bảo sinh hoạt ổn định, vệ sinh. Vì vậy, nên tránh mua nhà mới mà thường xuyên bị mất nước, điện chập chờn, không đủ tải. Thực tế, có rất nhiều người khi mua nhà xây sẵn gặp phải tình trạng tắc cống, tắc bể phốt dù mới chuyển đến sống một thời gian ngắn. Nguyên nhân chính gây nên tình trạng này là do trong quá trình xây dựng, chủ thầu muốn tiết kiệm chi phí nên dùng ống nhựa loại bé, xây bể phốt nhỏ hoặc thi công ẩu, sai kỹ thuật. Việc này ảnh hưởng không nhỏ tới cuộc sống, sinh hoạt hàng ngày của mỗi người. 

Phần móng và ngầm của công trình sẽ khó đánh giá về chất lượng hơn so với các phần nổi nên bạn cần thận trọng và tìm hiểu thật kỹ. Khi chọn mua nhà xây sẵn, hãy yêu cầu bên bán cung cấp chi tiết các bản vẽ kỹ thuật, giấy phép nghiệm thu, hình ảnh, văn bản… để làm căn cứ khảo sát. Tuy nhiên, bạn cũng cần đề phòng với những ai bán nhà, giới thiệu là nhà xây để ở nhưng cần tiền bán gấp, muốn chứng minh làm móng tốt thông qua video. Thông thường, nếu xây nhà để ở thì hiếm người quay lại cảnh làm móng nhà thành video chỉn chu. Ngôi nhà đó nhiều khả năng là nhà xây với mục đích để bán, ngay cả video cũng chưa chắc đã là của công trình đó mà là của nhà khác, "làm màu" để đánh lừa người mua.

Chú ý ngõ vào nhà

Trên thị trường hiện nay, có rất nhiều căn nhà xây sẵn nằm rải rác trong các khu dân cư, thường do một số cá nhân đầu tư xây để kinh doanh kiếm lời. Đối với những căn nhà này, người mua cần thật chú ý tới ngõ vào nhà. Trên thực tế, có những khu vực mà ngõ đi vẫn còn tranh chấp mặc dù căn nhà đã có sổ đỏ hẳn hoi. Đối với những trường hợp này, tốt nhất là nên tránh để khỏi phiền phức về sau.

Chú ý các chi tiết nhỏ

Chọn nhà xây sẵn cần kiểm tra kỹ để phát hiện các bất cập dù nhỏ nhất, hạn chế phát sinh chi phí sửa chữa về sau.

Khi đi xem nhà, bạn nên để ý nền nhà có cao ráo, đường có dễ ngập nước, tường có bị ngấm nước mưa, hệ thống điện, nước có bị rò rỉ, tường có bị bong tróc sơn không? Bạn có thể chọn thời điểm mùa mưa hoặc ngày triều cường để đi xem nhà, các vấn đề liên quan đến ngập úng, ngấm, rò rỉ đều sẽ lộ ra. Bạn nên để ý các chi tiết này vì chi phí sửa nhà bây giờ không phải rẻ. Nếu đã ưng căn nhà và chấp nhận sửa, bạn hãy nói cho người bán biết điều này để dễ đàm phán giá.

Tìm hiểu thông tin từ hàng xóm xung quanh

Trên thực tế, để bán được nhà, người bán hoặc môi giới thường tìm mọi cách “phù phép” để nâng giá trị căn nhà, còn người mua dễ bị “ảo giác” về giá trị kinh tế của các dự án còn "nằm trên giấy” hay tuyến đường đi qua..., dẫn tới việc quyết định mua nhà bị "hớ", trả giá cao hơn so với giá trị thực tế. Trước khi quyết định mua một căn nhà xây sẵn, bạn hãy tìm hiểu, lắng nghe ý kiến của những người hàng xóm sống xung quanh căn nhà đang xem xét. Qua việc chuyện trò, tiếp xúc, bạn sẽ biết thêm những thông tin về hệ thống cấp, thoát nước trong khu vực, môi trường sống, văn hóa của cư dân, hơn nữa bạn còn hiểu hơn về chất lượng nhà và giá trị khu đất.

Hương Liên (T.H)

>> 4 sai lầm mà hơn 70% người mua nhà đều mắc phải
>> Cảnh báo: Mua nhà đất hợp pháp vẫn có nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”