Xây dựng lại chung cư cũ: Cần những cơ chế đột phá

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn đã yêu cầu giao cho cơ quan chức năng của thành phố (TP) chủ động nghiên cứu đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng lại các khu tập thể cũ trên địa bàn. Đây được coi là bước đột phá nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án cũng như chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (CCC) hiện nay.

Chủ động lập quy hoạch

Theo ông Bùi Xuân Tùng, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, các dự án xây dựng lại nhà CCC hiện nay đều đơn lẻ, phân tán, không đáp ứng được yêu cầu khớp nối tổng thể hạ tầng kỹ thuật, không gian chung. Nguyên nhân hầu hết các khu tập thể cũ tập trung ở khu vực hạn chế phát triển, buộc phải giảm mật độ dân số, chịu sự quản lý chặt về chiều cao công trình. Trong khi chủ trương thực hiện theo phương thức xã hội hóa, doanh nghiệp đầu tư đều xin tăng chiều cao, tăng mật độ xây dựng dẫn đến nảy sinh mâu thuẫn giữa yêu cầu quản lý với lợi ích của doanh nghiệp, người dân. Dự án xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ, dù đã khởi công song nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ mất cân đối hàng nghìn tỷ đồng là điển hình. Ngoài ra, hàng chục dự án khác, dù đã giao nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương nghiên cứu nhưng vẫn chưa triển khai được.

Cần có cơ chế khuyến khích người dân cùng tham gia với doanh nghiệp cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, "nút thắt" trong xây dựng lại CCC hiện nay là nghiên cứu quy hoạch, trong đó có các chỉ tiêu không gian, kiến trúc, mật độ dân số và cơ chế thu hút nhà đầu tư. Để gỡ "nút thắt", ông Tuấn đề nghị TP chỉ đạo cấp vốn, giao cho một đơn vị chức năng nghiên cứu quy hoạch. Trên cơ sở "đầu bài" đó, TP kêu gọi nhà đầu tư thay vì giao nhiệm vụ rồi chờ nhà đầu tư nghiên cứu quy hoạch, xem xét có thể đầu tư vào đâu như hiện nay. Đồng tình chủ trương này, Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng Lâm Anh Tuấn cho rằng, việc Nhà nước chủ động lập quy hoạch sẽ thuận lợi và chủ động hơn về tiến độ. Thực tế, mặc dù được giao nghiên cứu quy hoạch nhưng chưa biết được giao xây lắp đến đâu nên nhà đầu tư làm rất chậm. Chưa kể, nhà đầu tư đặt mục đích của họ lên trên hết, cơ quan quản lý thẩm định quy hoạch chỉ là "chạy theo sự đã rồi".

Chấp thuận đề xuất của các sở, ngành, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát tổng thể tiến độ nghiên cứu quy hoạch các dự án, báo cáo TP trước ngày 15-9, nêu rõ hiện trạng công việc của từng nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, TP sẽ đứng ra lập quy hoạch cải tạo CCC, trên nguyên tắc đồng bộ, không manh mún. Ưu tiên chọn khu trọng yếu, nhiều nhà nguy hiểm, xuống cấp làm trước.

Sửa cơ chế cho phù hợp

Tại cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án cải tạo CCC mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Sở này đang dự thảo sửa đổi cơ chế, chính sách đầu tư xây dựng lại CCC. Chẳng hạn, chính quyền phải đứng ra tổ chức thực hiện từ khâu quy hoạch, kêu gọi đầu tư; người dân có quyền góp vốn bằng chính tài sản của mình; hoặc có hệ số ưu tiên nếu người dân chủ động chuyển ra khu vực khác ngoài dự án…

Phó Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư Nguyễn Gia Phương góp ý, cơ chế sửa đổi cần làm rõ việc hỗ trợ nhà đầu tư mất cân đối tài chính. Nếu tăng chiều cao không được thì phải hỗ trợ bằng cách khác. Phó Chủ tịch Nguyễn Ngọc Tuấn đặt vấn đề, quan điểm triển khai vẫn phải kêu gọi xã hội hóa vì ngân sách không thể đáp ứng được. Tuy nhiên, không thể làm kiểu "xôi đỗ" mỗi nơi một cách. Không nên giao doanh nghiệp làm rồi giao dự án đối ứng mà cần tìm cách hỗ trợ sau đầu tư cho rõ ràng. Ông Tuấn cũng lưu ý, nguyên tắc là nhà xuống cấp mức nguy hiểm cần làm trước. Nguy hiểm cấp D phải di dời theo luật để bảo đảm an toàn. Những chung cư đang vận hành bình thường đề xuất cơ chế khuyến khích người dân cùng tham gia với doanh nghiệp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. TP khuyến khích giãn dân đến nơi ở mới để giảm mật độ xây dựng và hạ tầng… Sở Xây dựng cụ thể hóa các vấn đề trong cơ chế; các sở, ngành, địa phương tham gia ý kiến, sau đó tổng hợp chuẩn bị tổ chức hội thảo vào cuối tháng 9 trước khi lấy ý kiến nhân dân.

Làm việc với Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho rằng, cần quy định trách nhiệm của chính quyền trong tái thiết nhà chung cư do Nhà nước xây dựng, đã bán, cho thuê, nhưng nay xuống cấp, nguy hiểm. Phương thức thực hiện cũng phải đa dạng, không gò bó một phương thức như hiện nay; nên chăng di dời theo quy hoạch, xây dựng khu đô thị mới để giãn dân, mua lại diện tích nhà cũ theo cơ chế thị trường, có kiểm định giá của cơ quan chuyên môn. Ví dụ được Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo nêu là để làm dự án khu tập thể Nguyễn Công Trứ, lúc đầu TP đã thống nhất hỗ trợ hạ tầng toàn khu; bù chi phí cho việc không được xây dựng cao tầng, không cho tăng dân số. Số tiền bỏ ra cho việc này là khoảng 1.800 tỷ đồng. Vậy tại sao không đưa ra phương thức, nếu người dân tự nguyện di dời, Nhà nước mua lại căn hộ.