Nhiều áp lực bủa vây môi giới bất động sản trong năm 2019

Ông Lâm cho biết, có ít nhất 3 thách thức đang chờ đón ngành môi giới bất động sản trong 12 tháng tới, cụ thể:

1. Thanh khoản bất động sản giảm tốc

Ông Lâm cho biết, trong 18 tháng qua thị trường đã lộ diện nhiều dấu hiệu giảm tốc và trong 12 tháng tới sẽ còn tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu lực đỡ. Trong đó, việc thanh khoản sụt giảm là một dấu hiệu đáng quan ngại. Thanh khoản thị trường sụt giảm là đòn chí mạng đối với môi giới địa ốc, bởi ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận của những người làm công tác sale, bán hàng.

2. Nguồn cung bất động sản tại Tp.HCM bị thu hẹp

Trong quý IV/2018, UBND Tp.HCM phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô thành phố. Theo đó, từ nay đến năm 2020 sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. Chỉ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang tại các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức. Các địa bàn này được phép phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (như tuyến Metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức) hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

Tại các huyện vùng ven Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn và Cần Giờ, tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai, ưu tiên phát triển nhà dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Việc thắt chặt nguồn cung trong giai đoạn 2018-2020 được dự báo sẽ tạo bước ngoặt lớn với các công ty môi giới, phân phối bất động sản trong năm 2019. Rổ hàng bị thu hẹp lại đồng nghĩa với việc các sàn địa ốc "đói hàng", sụt giảm doanh số hoặc thu hẹp nhân sự, và chắc chắn thu nhập của nghề môi giới cũng bị ảnh hưởng không ít.

Năm 2019, nghề môi giới bất động sản được dự báo sẽ đối mặt nhiều thách thức. Ảnh: Vũ Lê

3. Tâm lý hoài nghi dành cho bất động sản lớn dần

Mặc dù là tác động vô hình, không đo đếm được trong ngắn hạn nhưng yếu tố tâm lý lại có sức ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản trong một thời gian dài. Việc có nhiều dự án bị rà soát tính pháp lý trên địa bàn Tp.HCM hoặc những vụ khiếu kiện kéo dài trong 12 tháng qua đã gây không ít hoang mang cho nhà đầu tư và người mua nhà để ở. Tâm lý hoài nghi của người mua khó tránh khỏi và đây chính là rào cản cực lớn cho người bán hàng vì ngày càng khó thuyết phục người mua đặt niềm tin vào pháp lý của các dự án hình thành trong tương lai. 

Theo ước tính của ông Phạm Lâm, hiện có khoảng 20.000 môi giới đang hành nghề trên thị trường bất động sản Tp.HCM, thuộc các công ty hoạt động chính quy. Con số này chưa tính nhân sự tại các đơn vị môi giới tự do, quy mô nhỏ 5-7 người một công ty, cộng tác viên... Số lượng người hành nghề liên tục tăng cao trong các năm qua do các doanh nghiệp liên tục tăng cường tuyển dụng nhân sự ngành môi giới. Thị trường cũng chứng kiến "làn sóng" nhân sự đổ xô chuyển sang hành nghề môi giới địa ốc vì thị trường nóng sốt, hàng hóa dồi dào, tuyển dụng đại trà,...

Song, trước những biến động giảm tốc dần lộ diện trên thị trường bất động sản năm 2018, nghề môi giới địa ốc được dự báo sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. 

"Năm 2019 sẽ có làn sóng dịch chuyển và bỏ nghề môi giới, tìm kiếm những ngành nghề khác an toàn hơn. Thực tế, hoa hồng mới là thu nhập chính của môi giới chứ không phải lương cơ bản. Sàng lọc trong điều kiện bình thường, mỗi năm số lượng môi giới bỏ nghề vào khoảng 20%. Nếu có sự tác động thêm từ chính sách và chiến lược của doanh nghiệp khi thị trường khó khăn thì mức đào thải vào khoảng 25-30%, thậm chí nhiều hơn", CEO DKRA cho hay.

Để có thể tồn tại trên thị trường, các sàn bất động sản đang phải dành 55% doanh thu cho chi phí hoa hồng, 35% doanh thu để vận hành hệ thống và 5% cho marketing. Khoản lợi nhuận của các công ty môi giới địa ốc chiếm khoảng 5% doanh thu. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, mặt bằng chung doanh thu của các công ty môi giới ít nhiều sẽ sụt giảm, vì vậy, lợi nhuận vì vậy cũng thu hẹp. Lực lượng nhân sự tham gia vào thị trường sẽ giảm. Đây là một thách thức lớn vì doanh thu có thể bị ảnh hưởng.

Năm 2019, mức thu nhập của môi giới sẽ giảm tỷ lệ thuận với việc tiếp cận rổ hàng ngày càng hạn chế do nguồn cung ít dần. Các môi giới trụ lại phải có kiến thức, có sự am hiểu về thị trường, có uy tín, có thương hiệu... thì mới có thể đứng vững. Cùng với đó, trách nhiệm của môi giới địa ốc trong năm 2019 cũng sẽ cao hơn so với trước đây vì các quan ngại về tình trạng pháp lý các dự án nhà đất đang chịu sức ép thanh kiểm tra từ cuối năm 2018 trở đi.

Theo nhận định của ông Lâm, sau một thời gian bất động sản tăng nhiệt và sôi động nhưng thiếu kiểm soát về chất lượng, nghề môi giới địa ốc đã tồn tại cách bán hàng chụp giật, ăn xổi, mánh mung, tư vấn ẩu dụ khách mua nhà đất... Song, thời kỳ môi giới bất động sản hành nghề một cách dễ dãi và thu nhập rủng rỉnh có thể sẽ khép lại vào năm 2019 bởi khách hàng giờ cân nhắc lâu hơn, nhiều quan ngại hơn, khó thuyết phục hơn nhiều so với trước đây.

Dù vậy, ông Lâm vẫn cho rằng, những nhà môi giới địa ốc chuyên nghiệp, uy tín vẫn có nhiều cơ hội tỏa sáng trong năm 2019 này.