Nhận diện dòng vốn nóng đổ vào thị trường địa ốc năm 2017

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, PGS-TS. Trần Kim Chung cho rằng, thị trường tài chính năm nay diễn biến không rõ rệt. Tín dụng năm 2016 ước tăng 18%. Lãi suất giảm nhưng đã chạm sàn.

Kể từ năm 2009 đến nay, chỉ số VNIndex cuối năm 2016 đã vượt vùng đỉnh 650 điểm. Tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu ước tăng từ 32,4% GDP trong năm 2015 lên khoảng 40% GDP trong năm 2016. Tổng giá trị thị trường danh mục nắm giữ của các nhà đầu tư nước ngoài cuối năm 2016 đạt 19,55 tỷ USD, ước tăng 20,7% so với cuối năm 2015.

Trong bối cảnh vĩ mô đó, thị trường BĐS năm 2016 có nhiều diễn biến lớn. NHNN đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào BĐS. So với dự toán, các khoản thu về nhà đất đã tăng 32,6%. Trong đó, thu tiền sử dụng đất tăng 28% so dự toán và thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7% so với dự toán. Kinh doanh BĐS tăng 99,1% về số doanh nghiệp, về vốn đăng ký tăng 242,5%, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng.

Ông Chung đánh giá: "Giá BĐS tại thị trường sơ cấp tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Sau nửa đầu năm chững lại, giao dịch thị trường BĐS nửa cuối năm 2016 có sự phục hồi nhẹ. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ lên đến 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm qua".

Cũng theo ông Chung, quy mô dự án, giá trị sản phẩm BĐS tăng mạnh. Số lượng sản phẩm BĐS trung, cao cấp vượt xa so với sản phẩm trung bình và giá thấp. Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so với năm 2015 (8,8%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tăng chậm lại trong bối cảnh chính sách ngày càng cẩn trọng.

FDI đổ vào địa ốc có xu hướng tiếp tục tăng trong năm 2017 (Ảnh: Báo Đầu tư)

So với cuối năm 2015, năm 2016, tín dụng BĐS ước tăng 12,5%, thấp hơn nhiều so với năm 2015 (28,3%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS chủ yếu tập trung vào nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà ở, nhà ở kết hợp với cho thuê (34,3%); xây dựng khu đô thị (19%) và đầu tư kinh doanh BĐS khác (nhà hàng, khách sạn để bán và cho thuê) là 21,8%.

Cơ cấu tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng tăng ở tỷ trọng tín dụng đối với cầu BĐS và giảm tỷ trọng đối với cung BĐS. Tỷ trọng tín dụng dành cho nguồn cầu là 62% và cho cung BĐS là 38%. Năm 2016, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS giảm 44% so với 2015, đạt khoảng 1,3 tỷ USD.

Ông Chung cho biết: "Các sản phẩm BĐS định hướng cho người nước ngoài và có yếu tố nước ngoài tăng mạnh, các khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển mạnh". Nhìn về thị trường BĐS năm 2017, ông Chung dự báo rằng thị trường có khả năng sẽ giảm nhiệt và quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm.

"BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ sẽ có ưu thế tài chính, những sản phẩm mới có thể được tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành khi một số dự án chuẩn bị khởi công có thể bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS sẽ bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của NHNN áp dụng từ tháng 1/2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) và nhà ở xã hội sẽ là tâm điểm phát triển trong giai đoạn tới", ông Chung dự báo.

Trước ý kiến cho rằng thị trường BĐS có xu hướng chững lại, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết, có thể lĩnh vực BĐS nhà ở có chút khó khăn, còn các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ đang có chuyển biến rất mạnh mẽ.

Ông Khương nhìn nhận: "Tôi đồng tình rằng thời gian qua đã có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng trong thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà ở giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng lại bán được nhiều sản phẩm".

Ông Khương cũng cho rằng, việc những người trẻ trong nước tách khỏi gia đình để tự lập và mua căn hộ sẽ trở nên phổ biến. Nắm bắt được nhu cầu này, thời gian gần đây, một số công ty BĐS đã tập trung vào phân khúc này như Him Lam Land, Nam Long, VinCity... Các chủ đầu tư này có quỹ đất tốt, chấp nhận lợi nhuận thấp hơn phân khúc khác để tạo thanh khoản.

Vị này cũng lưu ý thêm, thông thường, nhằm khai thác tốt cơ hội thị trường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào Việt Nam thông qua M&A và góp vốn với các DN trong nước.