Nhà siêu nhỏ khó xử lý do luật định nhiều kẽ hở

Quy định có nhưng... rối

Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam có những nét đặc thù riêng về đặc điểm vùng miền, đất đai, lịch sử, kiến trúc, hạ tầng, môi trường... Việc quản lý hoạt động xây dựng và kiến trúc cảnh quan đô thị được quy định bởi các văn bản quy phạm pháp quy, các đồ án quy hoạch đô thị được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, do nhiều văn bản pháp luật cùng chi phối hoạt động xây dựng, kiến trúc nên không tránh khỏi sự chồng lấn và thiếu thống nhất.

Trong Luật Xây dựng (có hiệu lực từ năm 2005) có riêng một điều khoản quy định: Diện tích thửa đất dưới 15 m2 hoặc từ 15 - 40 m2, chiều sâu dưới 3 m thì tuyệt đối không được cấp phép xây dựng. Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/1/2010 của UBND TP Hà Nội thì quy định: Những lô đất có diện tích nhỏ hơn 15 m2; những lô đất có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m hoặc có kích thước hình học không đủ điều kiện để xây dựng công trình theo quy hoạch thì không được phép xây dựng.

Tuy nhiên, mới đây, dự thảo quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch đô thị và thiết kế cảnh quan của Bộ Xây dựng lại quy định: Kích thước tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở liền kề là 25 m2 (rộng 2,5 m; sâu 10 m). Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định: Diện tích khi tách thửa được cấp sổ đỏ không được nhỏ hơn 30 m2, nghĩa là những ngôi nhà siêu nhỏ xây dựng mới trên diện tích dưới 30 m2 sẽ không được cấp sổ đỏ.

Như vậy có thể thấy, các văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nước khác nhau ban hành đã có sự “vênh nhau” về quy định diện tích xây dựng. Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội, điều đó là do quá trình phát triển của đô thị không chỉ tính đến giao thông mà còn tính đến văn hóa, quản lý đô thị. Trong đó, mỗi lĩnh vực lại đưa ra những hành lang pháp lý của riêng mình. Thậm chí tại mỗi địa phương, đô thị khác nhau thì xu thế quản lý cũng không đồng nhất. Từ đó cũng nảy sinh thực tế người dân và cán bộ địa phương có cơ hội lợi dụng để lách luật. Điều đó cũng lý giải tại sao đến thời điểm này, những ngôi nhà siêu nhỏ vẫn chưa được xử lý triệt để.

Cần quy định thống nhất

Một luật sư giấu tên cho biết, văn bản luật mới phải đồng nhất với các quy định khác, không chỉ Luật Xây dựng mà cả Luật Đất đai. Vị luật sư này ví dụ, nếu muốn quy định diện tích từ 25 m2 trở lên được cấp sổ đỏ, trước hết cần đề nghị sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản theo hướng chấp nhận cho tồn tại diện tích 25 m2, sau đó mới đưa con số này vào dự thảo Quy chuẩn xây dựng.

Ông Ngô Doãn Đức, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, phải lấp kẽ hở trong văn bản pháp luật để người dân không “lách” được. “Sau khi có quy hoạch mở đường, phải xác định ngay những trường hợp nhà siêu nhỏ để xử lý kịp thời, chứ không chờ mở đường xong rồi mới tính chuyện xử lý. Với những diện tích siêu nhỏ, Nhà nước cần thu hồi hết để triệt tận gốc nhà siêu mỏng, siêu méo”, ông Đức nêu ý kiến.

Cũng theo ông Đức, nhà diện tích 23 - 25 m2 không hiếm tại nhiều nơi trên thế giới như Tokyo (Nhật Bản), New York (Mỹ) nhưng đó là nhà chung cư, được thiết kế theo quy chuẩn chứ không phải là nhà liền kề gây mất mỹ quan đô thị như ở Việt Nam.

Kiến trúc sư Nguyễn Trường Lưu, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM chia sẻ, trước đây, khi quy định diện tích nhà tối thiểu là 45 m2 rồi sau đó được hạ xuống còn 30 m2, nhiều người đã lo ngại về nguy cơ bộ mặt đô thị bị phá nát. Nay nếu cho phép nhà 25 m2 tồn tại thì càng đáng lo ngại hơn. Theo ông Lưu, đã có Luật Đất đai, Luật Xây dựng rồi thì mọi hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ theo luật. Trong trường hợp muốn đưa ra quy định mới mà nội dung không khớp với luật thì phải sửa luật.

Còn theo ông Đào Ngọc Nghiêm, trong khi hệ thống pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch đô thị còn chồng chéo, mâu thuẫn thì Hà Nội nên tuân thủ theo Luật Thủ đô. Đây là văn bản pháp luật cao nhất, gần gũi nhất, làm nền tảng cho quá trình phát triển đô thị Hà Nội. Luật Thủ đô có 27 điều thì có 16 điều liên quan đến lĩnh vực xây dựng, cho phép Thủ đô có những đặc thù riêng, tạo điều kiện thuận lợi Thủ đô phát triển. “Tuy nhiên, đã gần 1 năm kể từ khi Luật Thủ đô có hiệu lực nhưng Hà Nội vẫn chưa có những văn bản cụ thể hóa luật này”, ông Nghiêm cho biết.

Cũng theo ông Nghiêm, về lâu dài, để tạo điều kiện cho các đô thị phát triển và lĩnh vực quy hoạch, xây dựng đi vào nề nếp thì cần thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp lý, không thể để xảy ra tình trạng mỗi bộ, mỗi địa phương lại có quy định khác nhau về vấn đề này.