Mỹ: Nhà ngoại ô hết thời hoàng kim

Những khu nhà bỏ hoang

Các khu nhà ngoại ô sang trọng ở Mỹ đang trải qua một thời kỳ lạ lùng. Chủ các ngôi nhà bỏ đi, những mảnh vườn từng được cắt tỉa cẩn thận nhường chỗ cho cỏ dại mọc đầy.

Khu nhà ở Windy Ridge, nằm cách thành phố Charlotte ở bang Bắc Carolina 13km về phía tây bắc được xây dựng để người dân có cơ hội sở hữu nhà. Nhưng cuối năm ngoái, 81 trong số 132 căn nhà nhỏ ở đây đã bị tịch biên. Kể từ đó, chúng trở thành mục tiêu phá hoại và chỗ trú của dân nghiện ngập và vô gia cư.

Tại khu Franklin Reserve của thành phố Elk Grove nằm ở phía nam Sacramento, bang California, các dãy nhà sang trọng hơn ở Windy Ridge, nhưng tình trạng tồi tệ không kém. Vào thời hoàng kim của cơn bùng nổ bất động sản, 10.000 ngôi nhà mọc lên ở khu này chỉ trong vòng 4 năm. Ngày nay, rất nhiều trong số đó bị bỏ hoang, một số bị những người không rõ lai lịch vào chiếm ở.

Trong nửa đầu năm 2007, tại ngoại ô Lee County ở Florida, nơi có tỷ lệ nhà bỏ hoang là 1/4, tình trạng trộm viếng nhà tăng 35% và những vụ cướp có bạo lực tăng đến 58%.

Tại Charlotte, các hiệp hội địa phương đã bắt đầu chăm sóc các thảm cỏ nằm gần các nhà bỏ hoang để tạo vẻ bề ngoài ổn định. Cảnh sát đã lập ra một bản đồ các ngôi nhà bị tịch biên nhằm xác định những hang ổ tiềm ẩn tội phạm.

Nhìn chung, tình trạng xuống cấp của các khu nhà ở như Windy Ridge và Franklin Reserve được quy cho cơn khủng hoảng subprime (tín dụng thế chấp rủi ro) ở Mỹ, dẫn đến làn sóng tịch biên bất động sản. Nhưng câu chuyện những khu nhà bỏ hoang và sự xuống cấp của các ngoại ô không phải xuất hiện cùng với subprime nên nó sẽ không kết thúc khi khủng hoảng đi qua.

Thị trường bất động sản ở Mỹ đang hứng chịu một cuộc đảo lộn cấu trúc: người Mỹ không còn thiết kế cuộc sống và công việc như trước nữa. Trong 60 năm qua, người Mỹ rời thành phố để kéo nhau ra các ngoại ô có khu nhà ở sang trọng, làm thay đổi diện mạo chung. Nhưng nay, họ quay về thành phố để sống, và nhiều dấu hiệu cho thấy xu hướng này sẽ kéo dài.

Từ "Trốn khỏi New York"...

Giấc mơ ngoại ô Mỹ ra đời trong khoảng năm 1939-1940 nhân cuộc triển lãm hoàn vũ New York. Có đến 10% dân Mỹ đến thăm khu triển lãm Futurama.

Ngay giữa khu này là một mô hình thu nhỏ có diện tích bằng một sân bóng đá cho thấy hình ảnh những thành phố ở Mỹ sẽ ra sao trong những năm 1960: những chiếc xe hơi có kích thước hộp diêm quẹt chạy dọc những xa lộ thênh thang. Người dân nghĩ rằng đã qua rồi thời của những khu nhà ở chật chội và họ sẽ được sống trong những ngôi nhà riêng có vườn và garage.

Cuộc triển lãm sẽ chẳng làm ai quan tâm nếu như được tổ chức vào lúc này, nhưng vào thời ấy, nó đã tạo thành giấc mơ nhà ở cho nhiều người, như nhà văn và nhà báo E.B. White đã mô tả trong tạp chí Harper’s.

Sự lột xác của các khu ngoại ô có nhà ở bắt đầu vào năm 1946 – sau khi lính Mỹ trở về từ Thế chiến II – để đạt đỉnh cao gần nửa thế kỷ sau đó. Trước hết là người dân, rồi đến các cửa hiệu và sau cùng là việc làm đã quay lưng với thành phố để đầu tư vào các khu nhà, trung tâm thương mại và khu văn phòng mới toanh.

Các gia đình bắt đầu trốn chạy khỏi thành phố, để lại phía sau những khu phố nghèo nàn và tình trạng tội phạm bùng nổ. Sự cạnh tranh của các trung tâm thương mại ngoại vi thành phố, và cả những vụ bạo động những năm 1960 (các thành phố như Baltimore, Washington, Newark, Watts trở thành trung tâm bạo động chủng tộc) đã giáng thêm một đòn chí mạng vào sức sống của các trung tâm thành phố và khu thương mại ở đó. Thế là vào cuối những năm 1970, những ai muốn sống xa sự bất ổn và gần các trường học tốt cho con họ không có lựa chọn nào khác ngoài việc chạy ra ngoại ô.

Được công chiếu vào năm 1981, bộ phim Escape from New York (Trốn khỏi New York) của John Carpenter với diễn xuất của Kurt Russell đã dựng lên bức tranh của một tương lai làm lạnh lưng người xem: do người dân bỏ đi, Manhattan biến thành một nhà tù mà những người ở đó thanh toán lẫn nhau.

...đến "Trốn khỏi ngoại ô"

Từ đầu những năm 1980, các thành phố ở Mỹ phát triển với những bước tiến khổng lồ. Chỉ 9 năm sau khi "Kurt Russell thoát khỏi New York", loạt phim truyền hình Seinfeld (tiếp theo là Friends, rồi Sex and the City) lại tán dương vẻ đẹp của thành phố cho các thế hệ X và Y (sinh giữa những năm 1965-1975 và 1975-1990).

Trong khoảng thời gian đó, nhiều người Mỹ nhận ra thực tế của ngoại ô: với khuynh hướng kéo dài ra đến vô tận, ngoại ô có thể trở nên đáng sợ. Đến nỗi ngày nay, khi Hollywood tìm hậu cảnh thể hiện sự bất nhân, tuyệt vọng hoặc suy sụp tinh thần, các đạo diễn thường chạy ra ngoại ô. Những loạt phim truyền hình mới đây như Soprano và Desperate Housewives cho thấy điều đó.

Mười năm gần đây, trong khi các thành phố lại bắt đầu thu hút một lượng cư dân khá giả, ngoại ô có khu nhà ở tiếp tục phát triển hết cỡ. Ngoại vi Atlanta ngày nay chạm đến Chattanooga (cách đó khoảng 190km); các thành phố Fort Worth và Dallas (trước đây cách nhau 50km) hiện gộp thành một. Và Los Angeles đã vượt qua núi San Gabriel, đến tận sa mạc Mojave.

Một số chuyên gia tin rằng các ngoại ô tiếp tục phát triển đến vô hạn. Nhưng sở thích của người Mỹ về nơi ở và văn hóa đã trở nên hoàn toàn đối nghịch với những năm 1940. Ngày nay, đa số người Mỹ sống trong những ngôi nhà riêng, tách biệt với không gian làm việc, mua sắm và giải trí. Nhưng họ nghĩ rằng đời sống thành phố mới thật sự tự do, đa dạng và gây hưng phấn.

Cách nay 20 năm, tại hầu hết các thành phố lớn, nhà ở được bán với giá thách thức mọi sự cạnh tranh. Ngày nay, giá mét vuông một căn hộ ở thành phố cao hơn một ngôi nhà ở ngoại ô có khu nhà ở truyền thống từ 40 đến 200%.

Giá bất động sản không chỉ leo thang ở các trung tâm thành phố, mà còn ở các làng ngoại vi có các trung tâm (nhà ở và mua sắm) có thể đi bộ đến, như ở hạt Westchester ở phía bắc New York, hoặc ở ngoại vi Detroit và Seattle. Trên khắp nước Mỹ, người dân bị quyến rũ bởi cuộc sống ở các khu phố nội thị, thực dụng hơn và thích nghi với người đi bộ tốt hơn.

Các nhà xây dựng và kinh doanh bất động sản nhanh chóng nhận ra những khác biệt béo bở này nên tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu nhà ở đô thị. Nhiều cộng đồng dân cư bỗng thấy xuất hiện đó đây những khu phức hợp nhà ở mới toanh. Những làng ngoại vi xây dựng vào thế kỷ 19 và 20 xung quanh một mạng lưới đường giao thông tập trung lại được người Mỹ ưa chuộng. Nhà riêng và những khu nhà mới mọc lên như nấm. Và cách trung tâm vài bước chân, những ngôi nhà cũ có một khoảnh sân nhỏ được làm mới lại hàng loạt.

Các ngoại ô rộng ngút ngàn mất sự thu hút tương ứng với mật độ xây dựng tăng, trong khi các trung tâm đô thị - đặc biệt là những nơi có mạng lưới giao thông tốt - hấp dẫn hơn khi nó đầy dân và đang xây dựng. Các vỉa hè rộng đông người qua lại có hai ưu thế là an toàn và sinh động. Và một khu phố có mật độ dân đông có thể giúp nuôi sống các cửa hàng, nhà hàng và phòng tranh nhiều hơn.

Tuy nhiên, các nhà kinh doanh bất động sản cũng tìm cách hà hơi tiếp sức cho những ngoại ô hiện đại nhất bằng cách lập ra những trung tâm “lifestyle” (phong cách sống): những thiên đường dành cho khách đi bộ có dáng vẻ thị thành, đôi khi hoàn toàn mới với các con đường nhỏ hẹp, các mặt tiền cửa hiệu xinh xắn hướng đến vỉa hè, khu dân cư và văn phòng. Các bãi đỗ xe thường được thiết kế ngầm hoặc ẩn đằng sau những mặt tiền căn hộ giả.

Reston Town Center, "ông tổ" của tất cả các trung tâm lifestyle, được xây dựng giữa sân bay quốc tế Dulles, bang Virginia, và thành phố Washington. Từ khi khánh thành vào năm 1990, nó trở thành trung tâm của các hạt Fairfax và Loudoun, một địa điểm dành cho trẻ em (đến gặp ông già Noel) và thanh niên (chơi ván trượt). Còn về các cư dân của Reston, họ có thể đi xem phim hoặc vào nhà hàng, và trở về nhà bằng cách đi bộ.

Theo một nghiên cứu do Brookings Institution thực hiện, các căn hộ, văn phòng và cửa hàng mua sắm ở Reston được cho thuê và bán với giá đắt hơn gấp 50% những khu vực truyền thống khác. Cũng tương tự, giá một mét vuông căn hộ ở Belmar, một trung tâm thành phố mới của Lakewood, ngoại ô của tầng lớp trung lưu ở bang Colorado, cao gấp 60% giá mét vuông một căn nhà riêng ở các khu phố lân cận.

Tuy nhiên, phải nói rằng chuyện xây các trung tâm lifestyle phức tạp hơn các McMansion (những khu nhà ở ngoại ô) hoặc trung tâm thương mại. Hơn nữa, những trung tâm mới mang dáng vẻ đô thị giả tạo này phải nhanh chóng đạt đến một tầm vóc đủ để thu hút các cơ quan và người mua. Trong những năm 1990, các trung tâm lifestyle chỉ phát triển khiêm tốn. Nhưng các nhà kinh doanh bất động sản ngày nay đi nhanh hơn. Kể từ nay, các trung tâm lifestyle nở rộ ồ ạt, trong khi chẳng có trung tâm thương mại nào mọc ra.

Nếu giá nhiên liệu tiếp tục tăng, đời sống ở ngoại ô có nguy cơ không còn giữ được ưu thế lâu dài về mặt kinh tế. Khi những người Mỹ, đặc biệt là nhóm khá giả, chọn con đường quay về thành phố, các gia đình sẽ nhận ra rằng những ưu thế của ngoại ô – gần trường học tốt và an ninh - mất dần. Tại các thành phố, mức học vấn và an ninh sẽ phải cải thiện khi các thành phố phát triển. Ngược lại, điều kiện sống ở ngoại ô sẽ ngày càng tệ hơn nếu thuế, thường gắn mật thiết với giá bất động sản và nhà xây mới, sụt giảm. Chẳng hạn số lượng các hạt nằm ngoài rìa Washington dự kiến thất thu ngân sách rất nặng trong năm 2008. Chỉ có thành phố Washington là có thặng dư ngân sách.

Vậy thì tương lai những dãy nhà kém chất lượng nằm giữa một vùng đất rộng lớn sẽ ra sao? Lịch sử các thành phố Mỹ từ những năm 1950 đến 1980 cho thấy rằng những ngôi nhà này sẽ được bán lại với giá bèo cho các gia đình nghèo và nhiều khả năng nó sẽ được chia cắt thành những căn hộ cho thuê.

Như trước đây, các cư dân thành phố từng làm chủ các căn nhà ở ngoại ô sẽ tìm cách ngăn chặn tình trạng chia nhà ở thành các căn hộ cho thuê để tránh làn sóng dân nghèo ùa đến ở. Có thể họ sẽ làm được điều đó, nhưng chỉ trong một thời gian. Về lâu dài, họ phải tìm được người để bán nhà, và người mua tiềm năng thì không phải lúc nào cũng có. Dần dần, người mua nhà sẽ dễ dàng nắm quyền mặc cả và người bán sẽ không có lý do để ngập ngừng.

Tất nhiên không phải ngoại ô nào cũng gặp số phận ảm đạm. Các khu dân giàu ở ngoại vi trung tâm thành phố sẽ không bị ảnh hưởng. Một số khu phố chỉ toàn nhà ở nhưng nằm gần một trung tâm đô thị phát triển thịnh vượng và thích nghi với cư dân đi bộ thậm chí sẽ tăng giá.

Nhưng dự báo không hay ho này không làm người ta quên bối cảnh chung: chuyển biến hiện nay trong việc làm tăng giá trị của cuộc sống ở thành phố và thói quen đi bộ là một xu hướng lành mạnh theo đúng nghĩa của nó. Cần nhớ rằng nếu thành phố New York là một tiểu bang, đó sẽ là tiểu bang vô địch ở Mỹ về mặt hiệu quả năng lượng: không chỉ các cư dân ở Manhattan đi bộ và dùng phương tiện giao thông công cộng, mà họ còn giúp căn hộ láng giềng chia sẻ hệ thống sưởi ấm của mình, dù có thể không phải là chủ ý.

Vấn đề còn lại là chuyển biến hiện nay, như đã nói ở trên, sẽ để lại đằng sau nó vài khu vực bị tai họa. Từ nay đến hai hoặc ba thập niên nữa, có thể người ta sẽ rùng mình khi xem Escape from the Suburban Fringe (Trốn khỏi ngoại ô).

Arthur C. Nelson, giám đốc Metropolitan Institute của đại học Virginia Tech đang tập trung nghiên cứu những khuynh hướng trong các lĩnh vực về dân số, xây dựng, giá bất động sản và những ưu tiên của người tiêu dùng ở Mỹ.

Năm 2006, ông đã mô hình hóa nhu cầu sắp tới bằng những dạng nhà ở khác nhau. Kết quả gây sửng sốt: từ nay đến năm 2025, nước Mỹ sẽ có thêm 22 triệu ngôi nhà có diện tích lớn (khoảng từ 700 mét vuông trở lên), tương ứng với 40% số ngôi nhà dạng này hiện đang có.

Những thay đổi về dân số đang diễn ra tại Mỹ có thể sẽ giáng thêm một đòn đau vào vẻ đẹp mong manh của các ngoại ô có khu nhà ở, nơi di chuyển bằng xe hơi là phổ biến. Khi những người thuộc thế hệ baby-boomer hiện nay còn nhỏ, các gia đình có con chiếm hơn phân nửa số hộ ở Mỹ. Năm 2000, tỷ lệ này chỉ còn 1/3. Và từ nay đến năm 2025, nhiều khả năng con số này sẽ gần 1/4.

Ngày nay, những gia đình trẻ ít có con hơn các thế hệ trước và nếu có thì cũng rất muộn. Đối với các baby-boomer, khi con của họ đã rời tổ ấm gia đình, rất nhiều người chọn thành phố. Từ nay đến năm 2025, nước Mỹ sẽ có số hộ gia đình chỉ có một người gần ngang bằng với số gia đình có nhiều con.

Do dân số toàn quốc gia tăng, số gia đình có con sẽ tiếp tục tăng. Theo Phòng thống kê dân số, so với năm 2000, cả nước Mỹ sẽ có thêm khoảng 4 triệu gia đình có con vào năm 2025. Trong khi số nhà riêng xây từ năm 2000 đã tăng lên hơn 10 triệu, đa số đều nằm ở ngoại ô.