Muốn bán nhà trên giấy phải "mượn tay" ngân hàng?

Một trong những điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại.

Đây là điểm mới của dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành và sắp trình Chính phủ. Theo đó, chủ đầu tư dự án phải đóng phí bảo đảm giao dịch nhà ở cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng hạn theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang thực hiện dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở. Cụ thể: Hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư, thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở.

Trao đổi với PV về quy định mới trên tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, một số chủ đầu tư từng “tung” nhiều dự án ra thị trường đã lên tiếng phản đối.

Một số chủ đầu tư cho rằng khoản phí phải trả cho đơn vị bảo lãnh khi giao dịch nhà ở sẽ khiến giá nhà "đội" lên cao hơn.

Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc đầu tư Tập đoàn Hà Đô cho hay: Người bán nhà phải có chứng nhận đầu tư, tức là phải có năng lực rồi thì không cần thiết phải cam kết với bên thứ 3. Điều đó là không hợp lý, rườm rà và mất thời gian.

Theo ông Thành, việc chủ đầu tư dự án phải đóng phí bảo đảm giao dịch nhà ở cho bên bảo đảm và phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán… sẽ chỉ làm “đội” giá nhà lên khi phải chi tiền phí cho một bên trung gian mà không giải quyết được vấn đề gì, còn khách hàng lại là người chịu “đòn”.

“Nếu cứ bắt buộc phải thực hiện, chủ đầu tư nào cũng thực hiện được thôi, có điều ngân hàng sẽ thành người khó xử. Chưa có luật nào để ngân hàng có thể thay được chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở, cũng chẳng có ngân hàng nào tự dưng lại “gánh” trách nhiệm, thay chủ đầu tư triển khai tiếp dự án nhà ở nếu xảy ra sự cố”, ông Thành cho hay.

Cũng không đồng tình với quy định mới trên tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, ông Nguyễn Quốc Hiệp, TGĐ Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP-Invest) nói thẳng: Đây không phải sáng kiến mà chỉ là việc làm tăng thêm chi phí cho chủ đầu tư một cách không cần thiết, nhất là đối với những chủ đầu tư uy tín. Ngân hàng tự dưng được thu thêm một khoản phí, còn chủ đầu tư thêm mệt mỏi.

Sở dĩ có đề xuất này, theo ông Hiệp do trên thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện nhiều đơn vị bán nhà xong không xây dựng gì cả, trong xã hội có những trường hợp làm ăn thật – giả lẫn lộn sẽ khiến những đơn vị làm ăn thật thêm khó khi tự dưng bị tăng thêm chi phí.

 “Có những ngân hàng không làm sẽ khiến chủ đầu tư phải “chạy vạy”, nhất là những chủ đầu tư kém, không đủ uy tín lắm, phát sinh tiền lệ không đáng có. Điều này khiến chi phí của chủ đầu tư lại tăng lên trong khi chúng ta đang muốn giảm giá thành bán nhà mà lại tăng chi phí lên cho chủ đầu tư, vô hình chung sẽ làm giá nhà không những không giảm được mà còn bị “đẩy” giá lên cao hơn”, ông Hiệp nói.

Trước vấn đề này, ông Hiệp đề xuất: Nên chăng, ràng buộc tất cả hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai yêu cầu pháp luật phải đảm bảo cho người mua được chủ đầu tư trả lãi suất ít nhất bằng mức lãi suất gửi tiết kiệm nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời điểm quy định tại hợp đồng. Như thế sẽ khách quan và công bằng hơn cho cả bên mua lẫn bên bán nhà.

Còn với trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng hạn hoặc giải thể, phá sản khi đang thực hiện dự án mà đưa bên nhận bảo đảm có trách nhiệm hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư, thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở… lại mâu thuẫn với Luật phá sản.

“Khi một doanh nghiệp phá sản, ngân hàng không được quyền xử lý tài sản của doanh nghiệp mà là tòa án. Khi đưa ra vấn đề này mà lại mâu thuẫn, chồng chéo với luật khác thì không nên.

Thực ra, chúng ta “mất bò mới lo làm chuồng”, khi thị trường qua giai đoạn sốt, đến lúc khủng hoảng mới “lòi” ra những người mua nhà từ trước quá dại dột, còn bây giờ người mua nhà đã quá “tỉnh táo” rồi, không ai góp vốn mua nhà khi dự án mới chỉ là bãi đất trống, thậm chí dự án xây xong tới 80% rồi người mua còn e dè, tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư có uy tín như thế nào… Thế nên, đưa điều khoản phải có đơn vị bảo đảm giao dịch nhà ở vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là thiếu tính thực tiễn”, ông Hiệp bày tỏ quan điểm.

Ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc Cty CP Đầu tư VIC cũng cho rằng, nếu triển khai quy định này sẽ gặp một số bất cập, rõ nhất là: Ngân hàng chưa có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án nên muốn đảm bảo việc phát hành cam kết về tiến độ thì phải kiểm tra được các công đoạn: thiết kế, thi công, quản lý, hoàn thiện… mà ngân hàng chưa có nghiệp vụ về vấn đề này thì buộc phải phát sinh thêm một bộ phận để kiểm soát nên cũng rắc rối.