Loại hình shophouse không dành cho đầu tư lướt sóng

Dù trong một chung cư hay KĐT, shophouse luôn sở hữu vị trí đẹp nhất để thu hút kinh doanh nên đây cũng là sản phẩm có giá bán đắt nhất nhì dự án. Tại các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc để sở hữu một căn shophouse, trung bình nhà đầu tư phải bỏ ra khoảng 10-20 tỷ đồng/căn ở những vị trí phụ cận. Riêng trí trung tâm, khu đất vàng, mức giá có thể lên tới 30-70 tỷ đồng. Với giá bán như vậy, sang nhượng shophouse không dễ, nhất là với những dự án không thu hút được người mua khi đi vào vận hành.

Ông Long Trần, một Việt kiều Mỹ cho biết, cuối năm 2018 ông mua lại 2 căn shophouse tại một KĐT, kỳ vọng khi toàn khu đi vào hoạt động, giá thuê tốt sẽ sang tay kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên đến giữa năm 2019, khu vực này dù đã mở cửa hoạt động vẫn chỉ có khoảng 45% hàng quán kinh doanh, số còn lại gần như không tìm được khách thuê. Ông Long sẽ phải chờ ít nhất 2-3 năm nữa, khi dân cư lấp đầy giá thuê mới tăng mạnh. Tuy nhiên ông không thể đợi vì tài chính không cho phép. Mục tiêu rao bán chênh của ông Long xem như phá sản, cùng với đó là áp lực phải bán ra nhanh nhằm gom tiền thanh toán cho các khoản tiêu dùng khác. Tính toán dạo chơi ngắn hạn trong 1 năm với phân khúc shophouse khiến ông Long gánh khoản lỗ không nhỏ.

Kinh doanh shophouse đòi hỏi yếu tố đầu tư dài hạn. Ảnh: Phương Uyên

Thực tế, theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, dù là sản phẩm kinh doanh nhưng phần lớn nhu cầu mua shophouse là để bán lại. Chủ đầu tư một dự án tại khu Đông cho biết, chỉ khoảng 30% nhà đầu tư mua shophouse tại dự án này thời điểm đầu giữ lại sản phẩm để kinh doanh cho thuê, còn lại muốn bán ra kiếm lời. Nhiều căn shophouse vị trí đẹp còn sang nhượng từ 2-3 lần chỉ trong 2 năm triển khai. Đây cũng là một nguyên nhân khiến giá sản phẩm này thường tăng nhanh và có mức chênh lệch lớn so với thời điểm mở bán. 

“Nhà phố thương mại hiện tại đã bị nâng giá lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao vượt thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường khiến cho việc kinh doanh không hiệu quả. Sau một thời gian đi vào hoạt động, không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư như kỳ vọng. Không ít căn shophouse đã trở thành trái đắng đối với nhà đầu tư khi tỷ suất sinh lời thấp, thậm chí không thể cho thuê” vị này nhìn nhận.

Theo ông Stephen Wyatt - CEO Jones Lang Lasalle Vietnam, shophouse là sản phẩm có sức hút lớn đối với giới đầu tư nhưng cũng có không ít khuyết điểm có thể khiến họ gặp khó khăn. Nhìn chung đây là một sản phẩm đầu tư tiềm năng, phù hợp với khách hàng đầu tư dài hạn nhưng rất rủi ro với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Chi phí để sở hữu sản phẩm này không nhỏ, vì vậy không nên đầu tư nếu không có tiềm lực tài chính mạnh và phải sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Đầu tư nhà phố thương mại cần chọn hướng đi dài hạn trong 3-5 năm để
đảm bảo sinh lợi an toàn. Ảnh: Phương Uyên

Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE, trên thực tế nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse liền thổ chưa thật sự hấp dẫn, thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Nhà đầu tư loại hình này phần nhiều dựa vào kỳ vọng tăng giá bất động sản để thu lợi. Nếu lựa chọn việc tự kinh doanh, nhà đầu tư phải có dòng vốn dài hạn. Ngoài ra, nhiều dự án shophouse chỉ có thời gian thuê đất từ 50-70 năm, không phải đất ở lâu dài, càng để lâu sẽ càng mất giá trị, sang nhượng cũng không dễ như nhà phố thông thường.

Chuyên gia của CBRE phân tích thêm rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi nằm ở khu vực đông dân cư và chỉ bắt đầu sinh lời khi cư dân về ở, dự án được bao quanh bởi các văn phòng, khu công nghiệp, nhà hàng và các hoạt động dịch vụ đã được triển khai, tạo ra được dòng tiền. Việc lướt sóng nhanh có thể sinh lợi khi thị trường nóng sốt hay thay đổi mặt bằng giá đất tại khu vực, nếu không rủi ro sẽ nhiều hơn so với căn hộ hay nhà phố.

Nguồn cung shophouse không phải là khan hiếm, nhất là trong thời điểm thị trường đang giảm nhiệt như hiện nay, nhà đầu tư cần cân nhắc và lựa chọn kỹ lưỡng trước khi rót tiền vào phân khúc này, nhất là ở các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên.

Phương Uyên

>> 4 thách thức dành cho nhà đầu tư shophouse