Lãi lớn như buôn nhà phố thời sốt đất

Nằm trong hẻm xe hơi của phường 25, quận Bình Thạnh, ngôi nhà phố của ông Được xây trên mảnh đất có diện tích 50m2, gồm 1 trệt, 3 lầu và 1 sân thượng. Ông mua căn nhà vào đầu năm 2016 với giá 5 tỷ đồng, đây là thời điểm chưa sốt đất. Thời gian ngắn sau đó, cơn sốt đất nhẹ bắt đầu xuất hiện tại Tp.HCM, với điểm xuất phát là khu Đông. Đến đầu quý II/2017, khi cơn sốt đất lan rộng khắp nội – ngoại thành, ngôi nhà đã được khách trả 10 tỷ đồng nhưng ông Được không bán. Đến tháng 3/2019, khi trải qua các cơn sốt đất 2016 - 2017 - 2018, căn nhà phố được nhà đầu tư này chào bán với giá 20 tỷ đồng.

Theo các môi giới tại Bình Thạnh, mức giá kỳ vọng mà ông Được đặt ra là mức lãi kép gần như khó tin. Song, thị trường nhà đất những năm gần đây lại vẫn thường diễn ra những điều khó tin như vậy. Những cơn sốt đất làm nhiễu thị trường, tác động mạnh đến tâm lý của cả người bán (hét giá không tưởng) lẫn người mua (bị hớ) là nguyên nhân chính dẫn đến sự biến động lớn trong các cột giá nhà phố trên địa bàn.

Điều đáng nói, giá bán nhà liền thổ được hét tăng 3 - 4 lần so với giá gốc chỉ sau vài năm không phải là hiếm tại Tp.HCM. Mua căn nhà phố hẻm xe hơi, kết cấu 1 trệt, 2 lầu trên đường Lê Văn Sỹ, quận 3, Tp.HCM, giá 4,5 tỷ đồng hồi tháng 12/2015, nhưng từ giữa năm 2016 cho đến nay, bà Ngân liên tục được cò đất đặt vấn đề mua với giá tăng từ 8 - 12 - 15 tỷ đồng, mặc cho chủ nhà luôn từ chối bán. Nếu giá trị tài sản này được chốt ở vùng giá 15 tỷ đồng vào tháng 3/2019 thì mức lãi mà chủ nhà đạt được là 3,3 lần.

Giá nhà đất tại Tp.HCM tăng chóng mặt sau vài đợt sốt. Ảnh: Lucas Nguyễn

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, Đại học Kinh tế Tp.HCM cho rằng, một căn nhà có xuất phát điểm là 5 tỷ đồng, nếu trong điều kiện thị trường nhà đất diễn biến bình thường, rất khó để đạt được vùng giá ngất ngưởng 20 tỷ đồng chỉ trong 3 - 3,5 năm. Trường hợp giá nhà phố có thể tăng lên tới 4 lần chỉ là cá biệt hoặc thiểu số chứ không phải là đại diện cho toàn thị trường. Lúc này, người mua cần xem xét kỹ đến các yếu tố liên quan đến tài sản như: vị trí tọa lạc, quy hoạch tuyến đường và khu vực, khả năng khai thác thương mại có tương xứng với giá trị hay không.

Ông Nghĩa thừa nhận, thị trường địa ốc Sài Gòn trong vài năm gần đây liên tục trải qua các cơn sốt đất, tác động mạnh mẽ đến cột giá nhà phố nội thành, thậm chí dẫn đến tình trạng nhiễu loạn, khiến chỉ trong vòng 3 - 4 năm, giá đã tăng lên gấp 2-3, thậm chí, là tới 4 lần.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, thị trường nhà đất Tp.HCM giai đoạn 2016 - 2018 đánh dấu bước ngoặt lớn khi năm nào cũng diễn ra ít nhất một đợt sốt đất. Trong đó, đỉnh điểm là năm 2017 với tốc độ lan nhanh trên diện rộng của cơn sốt đất, khiến trật tự giá cả trên thị trường bị đảo lộn. Bước đến năm 2019, giai đoạn hậu sốt đất, tuy chưa có những biến động lớn nào xảy ra, gây tác động mạnh đến mặt bằng giá nhà đất, song, dư chấn của các cơn sốt ảo từ trước vẫn còn, dẫn đến tình trạng một số trường hợp giá chào bán nhà phố bị hét lên mức cao ngất ngưởng.

Ông Nghĩa nhận định: "Các tài sản là đất hoặc nhà liền thổ tại Tp.HCM hiện nay xảy ra tình trạng xuất hiện cột giá ảo gây nhiễu loạn mặt bằng giá chung trên thị trường. Diễn biến tăng giá cũng không tuân theo bất cứ quy tắc nào và có rất nhiều mức giá không tưởng được hình thành. Diễn biến này không có lợi cho thị trường bất động sản và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá".

Ông cũng cho rằng, động thái hét giá chào bán lên mức rất cao có thể chỉ là giá tham khảo, chứ chưa thể hình thành nên mặt bằng giá chung cho toàn thị trường. Tuy nhiên, vùng giá này lại có khả năng tạo nên sự lây lan và tác động cảm tính đến những tài sản nằm trong cùng khu vực và vị trí. Bằng thủ thuật tác động đến tâm lý đám đông, sẽ có không ít đối tượng sử dụng mức giá chào bán này làm công cụ để kích giá nhà đất.

Chuyên gia Nghĩa cho biết thêm, giá thị trường đúng nghĩa là giá bán được chốt cuối cùng khi giao dịch diễn ra thành công (còn gọi là giá thuận mua vừa bán). Vì vậy, nếu đang hoang mang trước mức giá chào bán quá cao, người mua cần phải kiểm tra đối chiếu với giá giao dịch thực tế trên cùng địa bàn, đồng thời, tham khảo các công cụ thẩm định giá của nhiều đơn vị tư vấn để tránh bị mua đắt.

Bên cạnh đó, người mua cũng có thể kiểm tra xem giá nhà đất có bị hét lên quá cao hay không bằng việc quy ra giá trị thương mại của nhà đất định mua. Ví dụ, nếu mua một căn nhà phố có giá 20 tỷ đồng thì dòng tiền khai thác được từ việc cho thuê hoặc kinh doanh trên đó sẽ là bao nhiêu/tháng? Ngưỡng giá có thể kỳ vọng tăng trong tương lai là bao nhiêu? Hoặc có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng để nhà băng thẩm định giá trị tài sản nằm trong khoảng nào?

Cuối cùng, vị chuyên gia đưa ra lời khuyên đối với người mua bất động sản thời hậu sốt đất: "Hãy nhớ, tậu bất động sản liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng vì chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm".