Kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị tại Hàn Quốc

Một trong những khó khăn chính của quá trình đô thị hóa tại Hàn Quốc là thiếu nhà ở, tính theo quy mô nhà ở trên tổng số hộ gia đình. Do đó, chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà ở cho hộ gia đình có thu nhập thấp. 

1.  Cung cấp nhà ở công cộng

Nhà công cộng được định nghĩa là nhà được xây từ quỹ xây dựng nhà ở công cộng của  Hàn Quốc. Nhà ở này được chia làm 2 loại:  cho thuê và để bán. Nhà cho dân thuê thì hầu như được xem là thích hợp nhất cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, chỉ có một con số rất giới hạn các loại nhà cho thuê như vậy. Vì thế, cho đến năm 1980 loại nhà này đã không còn tồn tại nữa. Hơn nữa, đó lại là những căn nhà có thời hạn cho thuê rất ngắn: sau một hai năm cho thuê, nó sẽ được bán lại. Các văn phòng công cộng bao gồm KNHC quản lý vấn đề nhà cho thuê phải thu hồi vốn trong một thời hạn ngắn.

KNHC là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm cung cấp các nhà ở công cộng Hàn Quốc. Hoạt động của KNHC được xây dựng thông qua hệ thống các khu nhà ở công cộng. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC cũng như  tổ chức nó để có thể tiếp tục đảm trách vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp mà không giảm giá trị sử dụng vốn. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã được thiết kế để hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Điều này có nghĩa là KNHC phải dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ những người mua nhà, để có thể phát triển thêm chương trình nhà ở. Khoản vay của NHF sẽ được lấy lại từ những người mua nhà trong 20 năm. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà. Vì vậy có thể nói rằng chính những ngưòi mua nhà là những người đang cung cấp tài chính cho hầu hết các khoản chi phí của công trình. KNHC được cho phép thu hồi đất để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì thế, KNHC có thể lấy được đất với giá cả do chính quyền địa phương quy định hơn là giá thường - là giá độc quyền do chủ đất đưa ra. KNHC còn có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, mà các khu này thường không đem lại mức lợi nhuận đáng kể nào. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, tiến hành triển khai dự án tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và dựa vào các chương trình bất động sản lớn hay chương trình các khu đô thị mới, nơi mà KNHC có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình với giá cao.

2. Quản Lý Thị Trường

Cùng với việc cung cấp nhà ở công cộng, chính phủ bắt buộc các chủ đầu tư tư nhân cung cấp nhà ở giá rẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thu nhập thấp có nhà ở. Quy định về giá và các quy định về kích thước nhà ở là những phương tiện để chính phủ thúc ép các nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ.

Theo HCPL vào thời điểm đó, một kế hoạch phát triển nhà, trong đó sẽ triển khai xây dựng trên 50 căn nhà cùng một lúc trên một công trường, thì phải được sự đồng ý và giám sát của Bộ Xây dựng hoặc Cơ quan đứng đầu của thành phố. Không phải chỉ các kế hoạch xây dựng nhà theo nghĩa thuần tuý về mặt hiệu dụng, mà các kế hoạch kinh doanh nhà đất bao gồm cả hệ thống giá bán cũng phải được chấp thuận. Các nhà đầu tư phải trình dữ liệu để chứng minh mức giá của họ bao gồm phí đất cũng như phí xây dựng.

Quản lý giá đã bị xem là tạo điều kiện cho việc đầu cơ. Nhu cầu về nhà ở luôn vượt mức cung khi thực hiện hệ thống quản lý giá này. Điều này làm gia tăng tình hình đầu cơ nhà đất, do đó nhà nước lại phải đặt ra các quy định về việc bán các căn hộ mới xây và HCPL là cơ quan đã đưa ra các quy định này. Các căn nhà mới xây từ nguồn tài chính vay của NHF và KHN phải được bán ra với giá ưu đãi cho những người tham gia vào chương trình gởi tiền tiết kiệm nhưng chưa có nhà trong một thời gian nhất định, những người này không được phép bán hoặc cho thuê lại  nhà mới của họ trước thời hạn quy định, và thường là 2 năm.

3. Kiểm soát diện tích nhà ở

Sự hạn chế kích thước nhà ở cũng là một điều cần thiết để giữ mức giá phù hợp với cấp công trình. Chính phủ quy định kích thước xây dựng nhà qua đề xuất của NHF. Các nhà đầu tư tư nhân cũng bị bắt buộc cung cấp các kiểu nhà diện tích nhỏ. Chính phủ đưa ra chiến lược sử dụng số lượng lớn các nhà đầu tư tư nhân để gia tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất từ đầu những năm 1970.

Cuối những năm 1970, chính phủ cũng đã giới thiệu một hệ thống đăng ký giấy phép cho các nhà đầu tư . Trong số các nhà đầu tư  này, những ai thoả mãn được các yêu cầu về tài chính, công trình xây dựng hằng năm và đội ngũ nhân viên kỹ thuật lành nghề sẽ trở thành nhà đầu tư được nhà nước chỉ định. Các nhà thầu được chỉ định sẽ có các quyền như phát hành trái phiếu công ty, loại trái phiếu có khả năng thu hồi được trong lĩnh vực nhà ở. Họ cũng được ưu tiên và khuyến khích trong việc vay vốn nhà đất, mua các khu đất  dự án của cơ quan nhà nước. Ngược lại, họ phải tuân theo các chỉ thị của nhà nước về vấn đề xây nhà cho thuê, xây các căn hộ có diện tích nhỏ, số lượng nhà xây.

Với các nhà đầu tư tư nhân, đặc biệt các công ty lớn, thường phải miễn cưỡng chấp nhận xây các căn hộ loại nhỏ, vì khó bán và ít sinh lời. Vì thế chính phủ đã ban hành quy chế hướng dẫn về các loại diện tích nhà ở được xây mới sao cho phù hợp với luật khuyến khích xây dựng.

Tất cả những quy định về thị trường xây dựng và phát triển địa ốc đều đã được nới lỏng hoặc bỏ đi kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, khi thị trường bất động sản gần như  suy thoái và kế hoạch phát triển nhà đất cũng bị thất bại. Thay vào đó, các trợ giúp tài chính trực tiếp giành cho khách hàng mua nhà và người thuê nhà cũng như các nhà đầu tư đã được mở rộng.

4. Trợ giúp tài chính trực tiếp

Khoản cho vay từ kế hoạch mua nhà được cung cấp cho những người chưa có nhà riêng và muốn mua nhà với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất 6.5% /năm.

Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu là một chương trình cho những người muốn mua nhà và mua lần đầu tiên vay, khoản vay này có thể lên đến 100 triệu Won cho diện tích 85m2 hoặc thấp hơn, (lãi suất hằng năm 6%) hoặc 70% giá căn nhà. Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, nhưng chưa có nhà riêng. Một khoản vay từ chường trình này có thể lên đến 70% hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5.5%/ năm. Với những người có mức thu nhập thấp nhất, thì với mức vay 70%, sẽ được hưởng lãi suất 3% /năm.

Các khoản cho vay cũng được giành cho dự án nâng cấp các khu định cư cho người có thu nhập thấp: có thể từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà riêng biệt hoặc đai gia đình với mức lãi suất 5.5%. Bên cạnh đó, các khu đất thuộc sở hữu nhà nước được trang bị cơ sở hạ tầng đầy đủ cũng được bán ra với mức giá đã được giảm.