Không dễ xây nhà hợp pháp

“Nhiều trường hợp kêu rằng thủ tục cấp phép xây dựng khó quá, mất vài năm mới xong mà có khi còn không được. Nhưng tìm hiểu lại thì không phải ở khâu nộp hồ sơ xin phép xây dựng mà thường ở giai đoạn chuẩn bị điều kiện để được cấp phép, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở” - ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, thông tin.

Ông Tuyến cho rằng nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì chỉ mất một thời gian ngắn là người dân có được giấy phép xây dựng. Còn muốn được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người dân phải trải qua nhiều khâu và không hiếm trường hợp bị ách ngay từ bước đầu tiên.

Vì quy hoạch “treo”, bị ách mọi quyền lợi

Theo QĐ 19/2008 của UBND Tp.HCM, muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải “phù hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Quy định này là rất đúng đắn, tuy nhiên quy hoạch lại là một câu chuyện dài nhiều tập.

Thực tế cho thấy 681 trường hợp bị cưỡng chế nhà không phép tại huyện Bình Chánh trong mấy tháng qua và hơn 100 căn bị tháo dỡ tại ấp Doi, phường 15, quận Gò Vấp cũng vì lý do xây dựng trên đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch là đất ở. Chẳng hạn như đất nông nghiệp được quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị sinh thái, khu vực có chức năng hỗn hợp…

Người dân đang thu dọn đống đổ nát sau khi căn nhà bị cưỡng chế ngày 11/9

Vấn đề đáng nói ở đây là những quy hoạch này bị “treo” quá lâu, ít nhất từ 10 năm trở lên (như ấp Doi “treo” 15 năm, bán đảo Bình Quới - Thanh Đa “treo” 21 năm). Đất đai thì cứ để đó, quy hoạch không biết khi nào triển khai trong khi người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất ở để xin cấp phép xây dựng (dù xây dựng tạm thì đất này cũng phải là đất ở). Do bức xúc về nhu cầu chỗ ở, khả năng tài chính có hạn, thấy xung quanh nhiều căn nhà mọc lên mà không gặp vấn đề gì, lại được “cò” bảo kê xây dựng… nên người dân làm liều cũng là điều dễ hiểu. Chưa kể trong lịch sử xử lý nhà không phép, đã hai lần Nhà nước có chủ trương “tha” nên không ít người tin tưởng sẽ có lần kế tiếp.

Vừa qua, TP đã có chủ trương thu hồi quyết định thu hồi đất của các dự án “treo” quá lâu. Tuy nhiên, việc này không đồng nghĩa quy hoạch được xóa mà chỉ là động thái để chế tài rút quyền thực hiện dự án của chủ đầu tư. Do đó, người dân có đất nông nghiệp vẫn không được chuyển mục đích sử dụng đất, đồng nghĩa không được cấp phép xây dựng.

Tách thửa, chuyển mục đích: Dân không kham nổi

Với trường hợp đất nông nghiệp phù hợp làm đất ở thì có khả năng được chuyển mục đích sử dụng để xây nhà. Khi đó, người dân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích và đa số thường đi kèm với tách thửa vì đất nông nghiệp có diện tích lớn. Về mặt hình thức thì thủ tục này tưởng như quá dễ nhưng đi vào nội dung lại không đơn giản, nhất là điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa.

Nhằm tạo thuận lợi cho người dân thực hiện thủ tục này, năm 2012 TP ban hành QĐ 54 sửa đổi bổ sung QĐ 19/2009 về tách thửa. Tuy nhiên, QĐ mới vẫn giữ nguyên diện tích tối thiểu cho mảnh đất tách ra và mảnh đất còn lại khi tách thửa. Diện tích này lớn, nhỏ khác nhau tùy thuộc từng quận, huyện. Khi sửa đổi bổ sung QĐ 19, một số địa phương đề nghị diện tích tối thiểu được tách thửa nên nhỏ hơn nữa vì nhiều người dân nghèo không đủ điều kiện để mua đất đạt tiêu chuẩn.

Trong một lần trả lời PV, ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho biết: Để mua và tách thửa một mảnh đất đủ chuẩn theo quy định của QĐ 19 (80 m2 đối với đất có nhà và 120 m2 đối với đất trống) tại huyện này, người dân phải bỏ ra trên dưới 500 triệu đồng. Đó là con số không nhỏ đối với nhiều người dân lao động. Bất hợp lý ở chỗ, theo quy định ngành xây dựng, một thửa đất “chuẩn” cũng chỉ 36-40 m2. Thực tế cho thấy diện tích đất 20-30 m2 vẫn có thể xây được nhà 2-3 tầng thế nhưng muốn tách thửa thì diện tích đạt được phải lớn hơn gấp mấy lần.

Không đáp ứng được yêu cầu về diện tích tối thiểu để được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng, một số người đã nghĩ ra nhiều cách đối phó. Chẳng hạn ở huyện Hóc Môn, nhiều người xin giấy phép xây dựng một căn nhà nhưng chia nhỏ thành nhiều căn để bán giấy tay cho người mua. Những trường hợp khác thì xây không phép, như 77 căn đang được xem xét tồn tại ở huyện Bình Chánh vì phù hợp quy hoạch nhưng không thể tách thửa chuyển mục đích do không đủ diện tích tối thiểu.

Một khó khăn khác cũng cản trở người dân thực hiện thủ tục chuyển mục đích hay hợp thức hóa là tiền sử dụng đất phải nộp theo giá trị trường cho phần vượt hạn mức đất ở. Cục Thuế TP từng báo cáo cả TP còn tồn gần 4.500 trường hợp không nộp tiền sử dụng đất do bất cập này. Về cơ bản, QĐ 27/20013 đã tháo gỡ phần nào khi quy định hệ số K chỉ từ 1,1 đến 1,5 lần bảng giá đất, người dân còn được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất trong năm năm. Tuy nhiên, tại một số quận, huyện vùng ven, do diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lớn nên người dân phải đóng tiền sử dụng đất rất cao (có trường hợp cả tỉ đồng). Đã có hàng trăm trường hợp xin rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì không đủ tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính!