Huy động trái phiếu doanh nghiệp BĐS chưa đảm bảo tính minh bạch

Theo nhận định từ HoREA, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có lĩnh vựcBĐS khiến hầu hết các chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư. Trong tình trạng các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa có đầy đủ thiết chế để cung ứng trong trung hạn, dài hạn, bị phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Việc đẩy mạnh huy động từ nguồn trái phiếu là điều cần thiết. 

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS đã thực hiện nhiều giải pháp như tăng vốn chủ sở hữu thông qua huy động vốn trên sàn chứng khoán; mở rộng hợp tác, liên doanh liên kết trong nước, thu hút đầu tư nước ngoài và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2019 đã có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng. Trong đó, BĐS phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%. Tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp BĐS đạt 88,1%, tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu BĐS là cá nhân chiếm 10,7%.

Riêng tháng 01/2020 tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS đạt 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%. Xét đến mặt tích cực có đến 84,2% số doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.  

Nhìn nhận về tầm quan trọng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là một kênh huy động vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho các dự án BĐS nên các doanh nghiệp được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ chế mềm hơn, so với việc phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí để được vay tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cũng đỡ bị áp lực, đỡ phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản, giảm thiểu được rủi ro. 

Nguồn vốn từ trái phiếu có thể thay thế một phần nguồn vốn tín dụng
ngân hàng cho các dự án BĐS. Ảnh minh họa

Tuy nhiên theo ông Châu, thị trường này vẫn đang tồn tại một số bất cập đáng quan ngại cần sớm khắc phục. Thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, trong 11 tháng đầu năm 2019, có 28/177 doanh nghiệp, chiếm 15,8% có giá trị trái phiếu phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, đáng lưu ý là có đến 11 doanh nghiệp vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%); có 6 doanh nghiệp vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.  

Một số doanh nghiệp BĐS có lãi suất trái phiếu lên đến 12 - 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân. Cá biệt có doanh nghiệp có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa là 20%/năm trong khi theo quy định của Bộ Tài chính thì mức lãi suất tối đa được xác định để khấu trừ thuế chỉ là 13,5%/năm. Trên mức lãi suất 13,5%/năm, doanh nghiệp không được tính phần lãi vay này vào chi phí, mà phải thanh toán bằng lợi nhuận sau thuế, có thể dẫn đến thiệt hại cho quyền lợi của các cổ đông, các thành viên của doanh nghiệp. Điều này phần nào phản ánh thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật đảm bảo tính minh bạch; chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; chưa có nhiều đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện đánh giá chỉ số tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đánh giá tính khả thi của phương án phát hành trái phiếu. 

Ngoài ra một số doanh nghiệp chưa đảm bảo yếu tố minh bạch, chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm cung cấp thông tin, không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi, nên sẽ tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân. Việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.   

Trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP như: bỏ quy định dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất, tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Theo HoREA, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp. Và trên thực tế, cũng chỉ có 28 doanh nghiệp, chiếm 15,8%, có giá trị phát hành trái phiếu trên 3 lần vốn chủ sở hữu (trong 11 tháng đầu năm 2019). 

Ngoài ra, HoREA đề xuất, cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong 1 năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu; không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm.

Phương Uyên

>> Rủi ro gì khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?