Hợp đồng mua bán nhà khi ra công chứng

Hai bên đang tiến hành để cùng ra hợp đồng mua bán công chứng. Tôi cũng đã mua mẫu hợp đồng mua bán ở Phòng công chứng số 1 để xem tham khảo.

Tuy nhiên, tôi chưa thấy thỏa đáng các điều kiện cam kết của hai bên nếu theo mẫu hợp đồng mua bán này. Theo đó, giá cả hai bên thương lượng là giá mà bên bán chịu hết toàn bộ lệ phí, chi phí liên quan đến việc mua bán căn nhà (bao gồm phí trước bạ sang tên cho người mua).

Theo như tôi biết, nếu bên bán bán căn nhà duy nhất của mình thì họ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn: với cách thỏa thuận và với giá mua bán trên thì bên mua cần thể hiện các điều khoản nào đầy đủ và có lợi cho người mua? Hoặc luật sư có thể cho tôi mẫu hợp đồng mua bán có các điều khoản phù hợp với thỏa thuận trên của hai bên?

Chân thành cảm ơn.
 

Trả lời:

Hiện nay, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện theo mẫu tại phòng công chứng. Mẫu hợp đồng này được ban hành tại phụ lục số 05 kèm theo nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở”.

Bạn có thể điền những thông tin về giá cả và phương thức thanh toán như thỏa thuận của bạn vào phần “Các quy định khác do hai bên thỏa thuận” tại Mục II theo mẫu hợp đồng này.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận ví dụ như bên bán chịu hết toàn bộ lệ phí, chi phí liên quan đến việc bán căn nhà hoặc những thỏa thuận khác thì hai bên có thể thể hiện thỏa thuận trên hợp đồng và báo với cơ quan công chứng biết xác nhận điều này khi ra công chứng.

Khi mua nhà, bạn cần lưu ý một số vấn đề pháp lý: bạn cần yêu cầu người bán cho xem giấy chủ quyền nhà (sổ đỏ, sổ hồng) bản gốc. Bạn có thể mang bản sao giấy chủ quyền này đến phòng địa chính hoặc phòng tài nguyên - môi trường nơi căn nhà này tọa lạc để xin cung cấp thông tin về quy hoạch, tình trạng tranh chấp, đang được thế chấp...

Nếu căn nhà không thuộc diện quy hoạch thì bước tiếp theo là tìm hiểu xem căn nhà có thuộc diện thừa kế hay không, nếu có thì những người thừa kế là ai... Nếu người thừa kế vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của UBND phường, xã).

Trường hợp chủ sở hữu ở nước ngoài, người trông coi giữ giấy chủ quyền cũng không được đứng bán nếu không được ủy quyền hợp pháp. Nếu căn nhà đang thế chấp ngân hàng thì cần giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán vì khi giấy chủ quyền nhà được thế chấp ở ngân hàng thì chủ sở hữu không có quyền tự do định đoạt căn nhà nữa.

Như bạn đã biết, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (khoản 2, điều 4, nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 của Chính phủ “Quy định chi tiết Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007). Người bán nhà cho bạn thuộc trường hợp như quy định trên nên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân cho việc mua bán nhà ở duy nhất.

Các giấy tờ mà bên bán nhà phải giao cho bên mua nhà sau khi bên mua đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán xong gồm:

- Giấy chủ quyền nhà: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

- Tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai thu lệ phí trước bạ, các loại thuế nhà đất mà người bán đã thực hiện.

- Các giấy tờ khác về nhà, đất (nếu có).