Hà Nội: Quá tải chung cư cao tầng vì còn nhiều kẽ hở

"Lỗ hổng" trong xây dựng nhà cao tầng

Từ nhiều năm qua, các cơ quan quản lý đã ban hành những tiêu chuẩn cụ thể về phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô Hà Nội. Cụ thể, năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng, trong đó có tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCXDVN) 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp. Cho đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn mới thay thế.

Đại diện Bộ Xây dựng cho hay, theo quy định, chung cư cao tầng được xây dựng lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở (theo số m2 sàn được cấp phép xây dựng), bị khống chế về chiều cao theo các chỉ tiêu và tiêu chí của quy chuẩn XDVN như khoảng lùi, tầng cao,… Song nhà cao tầng lại không được thống kê và phân loại riêng, mà chỉ được xây dựng theo quy trình đầu tư xây dựng cơ bản thông thường, tuân theo quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc của Trung ương, quy chuẩn XDVN về quy hoạch xây dựng và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Cũng theo Đại diện Bộ Xây dựng, XDVN (QCXDVN 01:2008/BXD) là quy chuẩn quan trọng nhất liên quan đến kiểm soát phát triển chung cư cao tầng, trong đó có quy chuẩn về tầng cao, mật độ xây dựng, bãi đỗ xe, giao thông,… Nhưng QCXDVN 01:2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất, các quy định bắt buộc về mật độ dân số cũng không rõ ràng, vô hình chung tạo ra những kẽ hở luật pháp khi thực hiện xây dựng các công trình cao tầng sau này.

Nhiều khu vực tại Hà Nội đang quá tải chung cư cao tầng

Tại khu vực trung tâm nội đô của các đô thị đã xảy ra tình trạng “bùng nổ” xây dựng các tổ hợp cao tầng hỗn hợp. Đây là loại hình công trình có mức độ tập trung người sử dụng cao và là một trong những nguyên nhân làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình cao tầng hỗn hợp có thể kể đến như: Chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm), cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ; Chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng), cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư... Thế nhưng, hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn - tiêu chuẩn còn chưa đề cập rõ các vấn đề trên. Chính vì vậy, cần có thêm các nghiên cứu tính toán quy định rõ các chỉ tiêu - tiêu chí với loại hình công trình cao tầng này. 

Siết tiêu chuẩn, quy chuẩn xây nhà cao tầng

Để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà chung cư cao tầng, Ths. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần phải xây dựng hoàn chỉnh các tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức đối với nhà cao tầng, các quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế, làm rõ những yêu cầu cần quản lý và phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước và chính quyền địa phương.

Theo Ths. Trần Thanh Ý, đối với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng sẽ quyết định mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như chiều cao công trình, mật độ xây dựng và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng. Bên cạnh quy chuẩn về mật độ cây xanh, tiêu chuẩn tầng cao về giao thông đô thị, mật độ xây dựng, thì còn cần phải quan tâm đến hệ số sử dụng đất.

Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến (Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) nhìn nhận, những vấn đề hiện nay của nhà cao tầng khu vực nội đô Hà Nội là do những bất cập trong khâu thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển theo quy hoạch chứ không nằm ở khâu quy hoạch. Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. Trong Quy chuẩn xây dựng năm 2008 chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng chứ không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/diện tích đất).

"Việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng. Vì vậy, cần phải rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cũ, phố cổ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm, thành cổ… Đặc biệt, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị", ông Chiến đề nghị.