Người mua đối mặt rủi ro khi khai man giá trị bất động sản

Thực trạng 2 giá trong chuyển nhượng bất động sản là việc kê khai giá bất động sản trên hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch. Đây không phải là chuyện hiếm, lạ mà xảy ra khá phổ biến trên thị trường. 

Đầu tháng 10, chị T.T.Vân (Cầu Giấy, Hà Nội) mua một lô đất thuộc khu ven Hà Nội. Tổng giá trị mảnh đất là 1,3 tỷ. Trước khi ra công chứng, chủ đất đề nghị chị Vân đồng ý để họ khai giá đất thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp. Thấy chị Vân do dự, người bán đưa thêm đề nghị nếu chị chấp nhận phương án này họ sẽ thanh toán  luôn cả phần lệ phí trước bạ vốn là khoản phí người mua phải đóng. Chị Vân cho rằng mình không mất gì mà bớt được khoản tiền lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị hợp đồng nên đồng ý. Do đó, giá tiền ghi trên hợp đồng chỉ là 750 triệu đồng. Tất nhiên, chị Vân có yêu cầu chủ đất làm thêm 1 giấy biên nhận tiền và giấy viết tay thể hiện giá trị thật của lô đất mà 2 bên ký với nhau. 

Tương tự, anh Nguyễn Văn Hưng (Hà Đông, Hà Nội) mua lại một căn hộ chung cư ở Hà Nội với số tiền trên hợp đồng công chứng theo giá của chủ đầu tư, khoản tiền chênh mà anh phải trả thêm cho người bán cũng không có trong hợp đồng. Việc giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế là đề nghị của người bán. Anh Hưng đồng ý với đề nghị này vì thấy rằng giá trong hợp đồng càng cao thì phí trước bạ anh nộp càng nhiều. 

Mục đích của khai man giá đất với giá trong hợp đồng thấp hơn giá thỏa thuận thực tế là nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế suất là 2% giá chuyển nhượng. Như vậy, người bán sẽ có lợi khi số tiền thuế phải nộp thấp hơn so với việc khai đúng giá trị thực của giao dịch. 

Giao dịch bất động sản 2 giá tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp. Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trên thực tế đã diễn ra nhiều câu chuyện oái ăm từ những bất động sản được bán 2 giá này. Ông Hứa Văn Hảo, một môi giới chuyên phân khúc đất thổ cư Hà Nội kể lại câu chuyện mà ông mới chứng kiến. Đợt đầu năm 2019, chủ đất từng nhờ ông môi giới một lô đất thuộc vùng ven Hà Nội báo với ông không cần rao bán nữa. Họ đã quyết định bán lại cho một người bạn thân. Hợp đồng mua bán cũng đã được thực hiện tại văn phòng công chứng với số tiền thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế. Người mua cũng đã giao 80% tổng giá trị miếng đất và chờ làm xong các thủ tục sẽ giao nốt tiền. 

Tuy nhiên, đúng thời điểm đó, đất khu ven Hà Nội lên cơn sốt, giá liên tục biến động, chủ đất nổi lòng tham không muốn bán cho bạn thân với giá cũ mà tìm mọi cách hủy giao dịch để bán cho khách khác với giá cao hơn. 

Đáng nói, trước đó, người bạn thân vì tin tưởng nên chủ quan, không lường trước phát sinh này nên không làm 1 bản giấy viết tay mua bán với giá trị giao dịch thực. Khi chủ đất lật kèo, người bạn này không đồng ý và dọa sẽ kiện ra tòa nếu không được giao đất. Chủ đất dựng sẵn vở kịch đất bị tranh chấp để hủy giao dịch và cũng dọa nếu người bạn đưa ra tòa thì chắc chắn sẽ thua và lúc đó mình sẽ chỉ hoàn trả số tiền theo đúng giá trị trên hợp đồng công chứng, chứ không phải giá trị thực. Vị khách mua đất sau nhiều lần cân nhắc và tham khảo luật sư biết mình yếu thế về pháp lý đã quyết định không đưa vụ việc ra pháp luật, chấp nhận hủy giao dịch để nhận lại nguyên vẹn số tiền đã giao. 

Tương tự, chị Lê Hải Yến, môi giới phân khúc căn hộ kể, cách đây hơn 2 năm, một vị khách của chị sau khi ở văn phòng công chứng về đột nhiên báo hủy hợp đồng, không muốn mua căn hộ đã giao dịch trước đó. Nguyên nhân rất lãng xẹt là bà mẹ dưới quê đi xem thầy, thầy báo nếu mua nhà trong năm nay thì làm ăn sẽ thất bát. Sau một thời gian thương thảo, chủ nhà đồng ý hủy giao dịch. Tuy nhiên, người mua chỉ nhận được lại số tiền từ bên bán ghi trong hợp đồng. Số tiền ngoài hợp đồng không lấy lại được.   

Đại diện một văn phòng luật sư tại Cầu Giấy cho biết hành động khai man giá khi mua bán bất động sản không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản kém minh bạch. Đây cũng là hành vi vi phạm pháp luật, kéo theo nhiều hệ lụy rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Vị luật sư khuyến cáo người tham gia giao dịch bất động sản nên tuân thủ đúng quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch, cho bản thân về lâu dài. 

Bạch Cúc