Giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao

Gửi câu hỏi lên một diễn đàn nhờ tư vấn nên mua tập thể cũ hay chung cư ven trung tâm, anh N.H.K cuối cùng chọn mua một căn hộ tập thể cũ giá hơn 1 tỷ. Căn hộ anh K. chọn mua có diện tích sổ đỏ 36 m2 nhưng có thể cơi nới thêm. Khi đến xem, thấy nhà còn khá chắc chắn, tường không thấm dột và bố trí hợp lý, anh quyết định đặt cọc tiền.

Anh K. cho biết, cũng đã xem xét một số dự án chung cư giá trên dưới 1 tỷ khu vực ven nội thành như Hoài Đức, Long Biên, Hà Đông… Nhưng suy đi tính lại, anh thấy ở những khu vực này vào trung tâm khá khó khăn, hạ tầng chưa đồng bộ. Chưa kể với tầm tiền của anh chỉ mua được căn hộ nhỏ, trong những dự án giá rẻ, chất lượng cũng chưa biết thế nào. Ở nhà tập thể gần trung tâm sẽ thuận tiện nhiều thứ, từ đi lại, học hành đến sinh hoạt vì gần trường, gần chợ… lại không mất phí dịch vụ.

Không chỉ vậy, nhiều người còn tìm mua nhà chung cư/tập thể cũ với kỳ vọng sau này khu nhà được cải tạo lại sẽ được đền bù với mức giá hấp dẫn hơn. Và đặc biệt, so với các chung cư giá rẻ mới thường mất giá sau một vài năm sử dụng thì nhà tập thể cũ vẫn neo giá cao dù xuống cấp.

Với tâm lý này nên nguồn cung nhà tập thể cũ bán ra khá hạn chế trên thị trường. Khảo sát dữ liệu tin rao trên Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin rao bán nhà tập thể cũ không nhiều nhưng xuất hiện khá đều và tăng dần vào thời điểm cuối năm. Những địa bàn có lượng tin rao bán nhà tập thể nhiều nhất hiện nay là Đống Đa, Cầu Giấy và Thanh Xuân. Thực tế đây cũng là những khu vực tập trung nhiều sản phẩm này. Trong đó, lượng tin rao tại Đống Đa và Cầu Giấy chiếm số lượng nhiều hơn tại Thanh Xuân.

 Biểu đồ so sánh lượng tin rao bán nhà tập thể cũ trên Batdongsan.com.vn

Đặc biệt, trong tháng 10 vừa qua, lượng tin rao tại các địa bàn này đều tăng mạnh so với các tháng trước. Chẳng hạn, tại Cầu Giấy, lượng tin rao tháng 10 cao gấp hơn 3 lần so với tháng 9. Nguyên nhân là vì về cuối năm, nhu cầu tìm mua nhà ở của người dân luôn tăng mạnh nên người bán thường chọn thời điểm này để dễ thanh khoản hơn. Hơn nữa, với nhà tập thể cũ, người dân có thể chuyển vào ở ngay mà không phải chờ đợi như chung cư mới.

Về giá bán, dù không còn được ưa chuộng như trước nhưng giá các căn hộ tập thể cũ còn ở được không hề rẻ, và không dễ tìm được sản phẩm ưng ý.

Nếu với tầm tiền dưới 1 tỷ, người mua chỉ có thể sở hữu loại tài sản cũ, vị trí kém thuận lợi hoặc không có sổ đỏ. Các căn hộ có thể ở được và pháp lý rõ ràng giá cũng phải từ 1,3 - 1,5 tỷ trở lên, thậm chí có căn giá gần 3 tỷ đồng.

Đơn cử, một căn hộ trong khu tập thể Thanh Xuân Nam, sổ đỏ 80 m2, chưa cơi nới, căn góc 3 mặt thoáng, dân trí cao, ô tô đỗ trước cửa được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng.

Căn hộ tầng 1, sổ đỏ 60 m2, phía mặt đường Nguyễn Quý Đức, khu tập thể Thanh Xuân Bắc được bán với giá lên tới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, cũng có nhiều căn giá chỉ từ 1,1 – 1,3 tỷ đồng trở lên. Nhìn chung, giá rao bán các căn tập thể khu vực Thanh Xuân hiện dao động từ 25 – 30 triệu/m2 (chỉ tính diện tích sổ đỏ).

Giá bán nhà tập thể cũ theo tin rao trên Batdongsan.com.vn tại
các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy

Tại khu vực Cầu Giấy, giá tập thể Nghĩa Tân cũng dao động ở mức trên dưới 25 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ trên tầng 4, sổ đỏ 37m2, cơi nới thành 70m2, 2,5PN, khách bếp, 1 WC, theo giới thiệu là căn góc 3 mặt thoáng, được rao bán với giá 1,52 tỷ đồng.

Tương tự các căn tập thể Hồ Việt Xô (Hai Bà Trưng); Trung Tự (Đống Đa), diện tích sổ đỏ 30-40m2, có thể cơi nới, được rao bán với giá trên 1 tỷ đồng, tức khoảng trên dưới 30 triệu/m2, tùy vị trí, diện tích cơi nới.

Như vậy, nhà tập thể cũ vẫn là một loại hình nhà ở đang có các giao dịch, mua bán trên thị trường nhưng chỉ chiếm một thị phần rất nhỏ do nguồn cung hạn chế và không có thêm sản phẩm. Bên cạnh đó, các dự án chung cư mới ngày càng nhiều, với chất lượng, dịch vụ được cải thiện nhiều hơn so với trước nên được người mua đặc biệt là các gia đình trẻ ưa chuộng hơn. Nhóm đối tượng chính của loại hình nhà ở này là những người làm việc ở trung tâm, đã quen với sinh hoạt, đi lại ở nội đô và tài chính chưa cho phép mua chung cư, nhà ở khu vực này.

Ngoài ưu điểm về vị trí, hưởng lợi hạ tầng sẵn có và không mất phí dịch vụ, nhà tập thể cũ có nhiều nhược điểm mà người mua nên cân nhắc, như: an ninh, tình trạng xuống cấp, quá tải, chỗ gửi xe, diện tích nhỏ, không có tiện ích hiện đại đi kèm… Nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, ngoài tìm hiểu về chất lượng, kết cấu của khu nhà, khách hàng nên tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý, tránh giao dịch các căn hộ chỉ có giấy tay, rất dễ rơi vào tranh chấp sau này, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi.

Ngọc Sương