Doanh nghiệp thờ ơ với nhà ở xã hội vì quy định cứng nhắc?

Nhận định trên là của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) tại báo cáo thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Tp.HCM mới được  trình lên Thành ủy và UBND TP vừa qua.

Báo cáo của HoREA cho biết, các dự án nhà ở xã hội hiện nay theo quy định phải được kiểm toán nên doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số chi phí, nhưng không được phép tính toán đầy đủ, dẫn tới lợi nhuận rất thấp hoặc doanh nghiệp thậm chí bị lỗ.

HoREA đưa ra ví dụ như dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền, quận 2 của Công ty Thủ Thiêm có diện tích đất khoảng 1.900 m2, năm 2004 được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2.

Được biết, hiện giá đất theo bảng giá đất của Tp.HCM tại khu vực này là khoảng 12 triệu đồng/m2, giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m2 nên nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2 (thời điểm 2004)  để tính giá thành dự án này thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư. Song, chủ đầu tư không thể lấy mức giá thị trường làm căn cứ tính chi phí đầu vào.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp cũng bị vướng mắc tương tự trong việc tính toán giá thành dự án liên quan đến giá đất ở các thời điểm khác nhau.

Theo ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển Nhà Bình Dân (Quận Thủ Đức), công ty này có một dự án rộng hơn 14 nghìn m2 tại phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức đã được UBND Tp.HCM chuyển mục đích sử dụng làm đất ở với diện tích hơn 9.200m2, còn lại là đất công trình công cộng.

Thời điểm cuối năm 2009, quận Thủ Đức cũng phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 cho dự án trên, nên dự án có 76 nền đất diện tích 64m2.

Sau đó, để được cấp giấy chứng nhận cho khu đất, Công ty Bình Dân phải nộp số tiền sử dụng đất cho diện tích hơn 9.200m2 đất ở nói trên.

Theo dự kiến, dự án nhà ở xã hội HQC Plaza (Huyện Bình Chánh, Tp.HCM) của Công ty Hoàng Quân sẽ được bàn giao nhà vào cuối năm nay. Ảnh: Mạnh Tùng

Vì tiền sử dụng đất quá cao không có khả năng đóng được nên ông Tú mới xin cơ quan chức năng chuyển đổi dự án thương mại này sang dự án nhà ở xã hội  phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân viên trong quận và được UBND quận Thủ Đức đã ủng hộ chủ trương này.

Tuy nhiên, hồ sơ trên chưa được UBND TP phê duyệt vì còn nhiều vướng mắc do các quy định hiện hành.

Theo Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội thì giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí nhằm thu hồi vốn, tính cả lãi vay, song lợi nhuận toàn dự án không được quá 10%.

Trước đó, công ty Phát triển Nhà Bình Dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân để làm dự án với giá 3 triệu đồng/m2, tuy nhiên theo quy định tại bảng giá đất sẽ chỉ được tính khoảng 400 nghìn đồng/m2 vì đây là đất nông nghiệp.

Do đó, ông Tú cho rằng, trong trường hợp áp dụng giá đất theo quy định trên vào tổng chi phí để tính giá bán nhà ở thì doanh nghiệp này sẽ không thể làm được, bởi vì độ chênh quá lớn giữa 2 mức giá.

Ông Tú đề xuất, chỉ cần cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp làm dự án, rồi tính toán để ra mức giá phù hợp cho cả khách hàng và doanh nghiệp thay vì bắt doanh nghiệp phải tính chi phí theo công thức.

Báo cáo của HoREA cũng cho thấy, lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính vào khoảng 10%, tuy nhiên lợi nhuận thực nhận của doanh nghiệp trên thực tế thấp hơn, có những trường hợp thậm chí còn bị lỗ.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại muốn chuyển sang nhà ở xã hội cũng không phải dễ dàng vì thủ tục này phải đi rất nhiều tầng nấc và qua nhiều cơ quan.

Trước hết, chủ trương chuyển đổi dự án phải được chính quyền cấp tỉnh thông qua, rồi trình Bộ Xây dựng. Sau đó, bộ này có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước, cuối cùng Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới hoàn thành thủ tục.

Vài năm trở lại đây, vì thị trường BĐS bị đóng băng nên nhiều doanh nghiệp tại Tp.HCM đã xin chuyển  dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội để xử lý hàng tồn kho, giảm lỗ, giảm nợ xấu, cắt lỗ.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, hiện nay thị trường BĐS đang phục hồi nên khó tiếp tục thu hút doanh nghiệp chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.

Theo báo cáo tình hình kinh tế, xã hội Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm nay, thời điểm hiện tại chỉ có một dự án được phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đó là dự án Khu trung tâm thương mại và chung cư cao tầng tại xã Xuân Thới Đông, Huyện Hóc Môn. Đây là dự án do Công ty cổ phần Thương mại Hóc Môn làm chủ đầu tư, nhưng nay được chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới là Công ty Địa ốc Hoàng Quân.

Được biết, tính lũy kế đến nay, Tp. HCM đã chấp thuận cho phép chuyển đổi 9 dự án đủ điều kiện.