Canh me trong thời gian dài, tranh được một suất mua căn hộ giá rẻ thuộc dự án nhà ở xã hội tại khu vực phường An Lạc, quận Bình Tân nhưng chị Nguyễn Vinh, nhân viên một công ty thiết bị y tế quận 5 thấy thất vọng vì suất đầu tư không mang lại lợi nhuận như mong đợi.

Thời điểm 2016, nhờ quen biết mà chị trúng suất mua căn hộ giá rẻ 880 triệu đồng. Theo tư vấn từ môi giới, trong vòng 5 năm đầu từ khi nhận nhà chị không được sang nhượng lại. Ban đầu chị xem đây như "của để dành”, sẽ kinh doanh cho thuê trong một thời gian, sau đó nếu nhà có giá thì bán ra kiếm lời. Tuy nhiên, chỉ sau 2 năm đi vào sử dụng, dự án bộc lộ nhiều hạn chế, không chỉ là vị trí quá xa trung tâm, tiện ích dịch vụ gần như không có mà còn bắt đầu xuất hiện tình trạng xuống cấp.

"Thời điểm vừa bàn giao tôi đã chào thuê giá 7 triệu/tháng, nhưng chỉ khoảng 6 tháng sau thì khách trả nhà. Họ chê dự án xa trung tâm, đi làm bất tiện, giá thuê cao mà lại không có tiện ích gì, khu dân cư có chất lượng sống thấp, bất cập đủ điều. Để thu hút khách thuê dài hạn, tôi phải hạ giá thuê xuống mức 6 triệu/tháng nhưng không bao lâu khách mới cũng trả nhà. Hiện giờ giá thuê căn hộ chỉ còn 5 triệu/tháng nhưng vẫn chưa có khách, dù nhịp sống khu vực này đã sầm uất hơn các năm trước", chị Vinh nói.

Do chất lượng dịch vụ không cao, nhiều dự án chung cư giá rẻ khó kiếm được khách thuê. Ảnh Phương Uyên

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, việc cho thuê căn hộ tại dự án trên không chỉ chịu sự cạnh tranh gay gắt từ các chung cư mới vừa đi vào sử dụng mà còn đến từ lượng phòng trọ cho thuê đang gia tăng trên cùng địa bàn. Giá cho thuê phòng trọ khu này đang rơi vào khoảng từ 1,5-3,5 triệu/tháng, diện tích đa dạng, chất lượng ổn, tiết kiệm hơn so với thuê căn hộ. Phần lớn các chung cư giá rẻ tập trung ở ngoài rìa nội thị trong khi nhà trọ phần nhiều nằm trong khu dân cư đông đúc, lại không chịu các khoản phí quản lý hay trông giữ xe. Do đó, các hộ gia đình là lao động quanh vùng hay sinh viên có điều kiện kinh tế hạn chế đều chủ yếu chọn phòng trọ thay vì căn hộ. Riêng những lao động thu nhập tốt hơn chút thì lại không chọn chung cư bình dân vì chất lượng sống thấp. Ở tầm giá từ 5-7 triệu/tháng, họ có nhiều sự lựa chọn hơn vì nguồn cung cho thuê nhiều và đa dạng.

Với những nhà đầu tư căn hộ giá rẻ, việc tính đường bán lại cũng khá gian truân vì dự án bị mất giá do chất lượng xuống cấp, xa trung tâm, di chuyển mất nhiều thời gian và lùm xùm về vấn đề quản lý. Nhiều dự án cũ rao bán lại chỉ với mức lợi nhuận chênh chưa đến 10% so với giá mua thời điểm đầu nhưng vẫn khó tìm được khách.

Ông Đỗ Văn Dũng, một cư dân đang sinh sống tại một dự án nhà ở xã hội khu vực quận 7 cũng đang phiền muộn với suất đầu tư “hốt bạc” của mình. Ông Dũng cho biết, ông mua lại căn hộ này từ người khác khi dự án đang triển khai với mức chênh 150 triệu đồng. Từ đó đến nay đã gần 3 năm, việc sang nhượng tên vẫn chưa được tiến hành do phải tuân theo quy định nhà nước, chất lượng sống tại đây thấp, thường xuyên nhận phàn nàn, khiếu kiện từ dân cư khiến căn hộ bị mất giá. “Tình trạng xuống cấp do tường bị thấm nước mưa, nguồn nước không sạch, không gian nóng bức, đặc biệt là vấn đề chất lượng sống thấp, khách thuê phức tạp, dịch vụ sinh hoạt thiếu thốn, quản lý các không gian chung khó khăn... khiến tình trạng tranh chấp, cãi vã xảy ra thường xuyên, nhiều khách thuê phải trả nhà”, ông Dũng chia sẻ.

Đòi hỏi về chất lượng sống của người mua nhà ngày càng cao, các dự án căn hộ bình dân cần thay đổi để đáp ứng nhu cầu thay vì chỉ dựa vào ưu thế giá bán. Ảnh Phương Uyên

Ông Dũng cho biết, năm ngoái ông đã rao bán lại căn hộ này với mức chênh 300 triệu so với giá gốc, trừ đi khoản chênh bỏ ra lúc sang nhượng lại, ông dự tính sẽ lời khoảng 150 triệu đồng. Đến đầu năm nay, vì bán mãi không được nên ông phải hạ giá chỉ còn chênh 200 triệu mà vẫn không có khách mua. Đầu tư mua gần 3 năm, thời gian cho thuê tính hết lại chưa được 1 năm, bán lại thì chỉ lời 50 triệu, đây là khoản đầu tư được xem là thua lỗ.

Thị trường cho thuê căn hộ ngày càng cạnh tranh gay gắt, nhiều dự án mới gần trung tâm, chất lượng tốt, tiện ích đầy đủ nhưng chào thuê chỉ tầm 6-8 triệu/tháng. Điều này khiến những khu chung cư giá rẻ mất giá. Không chỉ khó kiếm người thuê, việc bán ra cũng không dễ như nhiều người vẫn tưởng.

Theo anh Nguyễn Đình Tú, một khách hàng đang có nhu cầu mua nhà chia sẻ, vấn đề không chỉ là giá bán, dù đang cần mua nhà nhưng anh cũng không chọn các dự án nhà ở xã hội hay chung cư giá rẻ, kể cả mức chênh chỉ khoảng 100 triệu đồng. Nguyên nhân chủ yếu do các dự án này ngày càng xuống cấp, dịch vụ thiết yếu không có, quản lý lỏng lẻo, không gian sống phức tạp và chất lượng xây dựng không cao. Thực tế cho thấy, không thiếu các dự án nhà giá rẻ lúc mới bàn giao được rao bán chênh 200-300 triệu/căn, còn sau khi đi vào sử dụng chưa lâu thì dù bán chênh có 100-150 triệu cũng không tìm được người mua. 

Lãnh đạo một công ty địa ốc nhìn nhận thẳng thắn, để có mức giá rẻ như vậy, chủ đầu tư phải xây tầng cao, chia nhỏ căn hộ, tăng hệ số kinh doanh bằng cách thu hẹp diện tích công cộng trên mỗi sàn, giảm thiểu các chi phí, tăng hiệu quả dự án... chưa tính dịch vụ quản lý tại các chung cư giá rẻ thiếu chuyên nghiệp... Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải chịu những bất cập nhất định khi về sống trong khu chung cư này. Không phải cứ rẻ là sẽ dễ dàng sang nhượng, chất lượng dự án không tốt thì dù rẻ người mua ở thực cũng không mặn mà.

Tại TP.HCM, tình trạng nhếch nhác, xuống cấp, chật chội... đang diễn ra phổ biến ở nhiều chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội. Nếu trước kia người mua nhà vì muốn sở hữu một nơi ở với giá thấp mà bỏ qua nhiều yếu tố, thì nay đòi hỏi về nhà ở của người mua ngày càng cao. Do đó, những dự án không đáp ứng nhu cầu cơ bản cho người dân thì việc đầu tư sinh lợi rất khó khăn.

Phương Uyên

>> Đề xuất giảm lãi suất vay nhà ở xã hội xuống 4%/năm
>> Nhiều nước trên thế giới đã bỏ mô hình nhà ở xã hội
>> Nhà ở xã hội giá đắt ngang nhà ở thương mại