Cưỡng chế thu hồi đất: Điều kiện, trách nhiệm các bên và quy trình thực hiện

1. Hiểu thế nào về cưỡng chế thu hồi đất?

Thu hồi đất là hoạt động đã được quy định rõ tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hoạt động này là việc Nhà nước ra văn bản quyết định lấy lại quyền sử dụng đất đai đang thuộc về một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức đã được giao quyền sử dụng đất hợp pháp từ trước.

Nếu căn cứ vào các quy định về quyền sử dụng đất tại nước ta thì các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nghĩa vụ phải trả lại phần đất mà Nhà nước thu hồi ngay khi có văn bản. Tuy nhiên, cũng để đảm bảo quyền lợi cho người dân, Điều 16 và Điều 65 Luật Đất đai 2013 cũng đồng thời quy định Nhà nước chỉ được thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển đất nước hoặc vì lợi ích cộng đồng. Đất đai nếu được xếp vào diện này cần có sự nhất trí thu hồi đến từ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc thấp nhất là Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Việc thu hồi này cũng cần đảm bảo tiến độ hoặc lộ trình quy hoạch, sử dụng đất chung của địa phương đó.

Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế, an ninh, quốc phòng

- Trường hợp có thể thu hồi đất thứ hai là cá nhân hoặc tổ chức đang có quyền sử dụng đất nhưng vi phạm Luật Đất đai hoặc sử dụng sai mục đích, đã xử phạt hành chính theo quy định nhưng vẫn tiếp tục tái phạm. Bạn có thể tìm hiểu kỹ hơn về trường hợp này tại Điều 15, 66, 100 thuộc Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nhà nước cũng sẽ thu hồi nếu người dân có nguyện vọng trả lại đất, đã chết và không có người thừa kế hoặc tổ chức sử dụng đất đã giải thể, phá sản. Ngoài ra, nếu khu đất thuộc vùng bị ô nhiễm nặng nề, có nguy cơ sạt lở cao, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng người dân thì Nhà nước cũng có thể tiến hành thu hồi.

Mặt khác, cưỡng chế được xem như biện pháp Nhà nước thực hiện để bắt buộc cá nhân hoặc tổ chức có liên quan phải thực hiện một nghĩa vụ, trách nhiệm nào đó theo văn bản quyết định đã được ban hành từ trước. Một trong những hình thức cưỡng chế phổ biến hiện nay là cưỡng chế thu hồi đất.

Hoạt động cưỡng chế thu hồi đất được xem là biện pháp cao nhất do Nhà nước thực hiện. Nó sẽ tác động trực tiếp đến cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức để buộc các bên có liên quan phải tuân thủ quyết định thu hồi đất đai của Nhà nước.

Tuy nhiên, cưỡng chế thu hồi cũng là một trong những hoạt động nhạy cảm về mặt pháp lý. Hầu hết các cơ quan có thẩm quyền đều hạn chế tối đa sử dụng biện pháp này và nếu có thì cần tuân thủ đúng theo quy định hiện hành.

2. Khi nào Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi đất?

Theo trình tự thu hồi đất hiện hành thì Chủ tịch UBND sở tại - nơi đang quản lý đất đai sẽ ra quyết định thu hồi đất. Đi kèm theo quyết định thu hồi là phương án bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư cho người đang sử dụng đất.

Trong trường hợp người sử dụng đất không nhất trí theo phương án bồi thường hoặc hỗ trợ từ Nhà nước thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành vận động, thuyết phục. Nếu người dân vẫn không đồng ý bất cứ phương án bồi thường nào cũng như nhất định không chịu giao đất theo quyết định đã được ban hành thì Chủ tịch UBND nơi ra quyết định thu hồi sẽ ra thêm quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

3. Điều kiện đủ để bắt đầu tiến hành cưỡng chế thu hồi đất

Việc cưỡng chế thu hồi sẽ được chỉ định thực hiện trong trường hợp người dân không chịu hợp tác với quyết định thu hồi đất như đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, để việc cưỡng chế thu hồi được đánh giá là đúng theo quy định của Pháp luật thì cần phải có đủ 4 điều kiện chính theo Điều 71 Luật đất đai 2013 như sau:

- Người dân có đất thuộc diện thu hồi không chịu trao trả đất theo thời hạn mà UBND sở tại thông báo dù cơ quan có thẩm quyền (thường là Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) đã tiến hành vận động, thuyết phục.

- Thông báo cưỡng chế thu hồi đất đã được niêm yết đầy đủ, công khai, đúng thời hạn tại trụ sở UBND sở tại và các địa điểm sinh hoạt cộng đồng tại khu vực có đất thuộc diện thu hồi.

- Quyết định cưỡng chế thu hồi đã được đưa ra và chính thức có hiệu lực.

- Người dân, hộ gia đình hoặc tổ chức có đất bị thu hồi đã nhận được quyết định cưỡng chế thu hồi từ UBND sở tại. Cũng có trường hợp người dân từ chối không tiếp nhận văn bản cưỡng chế thu hồi, với trường hợp này thì UBND cần lập thêm văn bản tường trình rõ sự việc và bổ sung vào hồ sơ cưỡng chế thu hồi đất.

Người dân cần được thông tin đầy đủ về việc thu hồi đất trước khi Ủy ban ban hành quyết định cưỡng chế

Ngoài ra, việc cưỡng chế thu hồi cần phải đảm bảo theo các nguyên tắc cưỡng chế thu hồi đã được quy định rõ trong Pháp luật. Thời điểm bắt đầu thực hiện các bước cưỡng chế phải đảm bảo trong giờ hành chính theo đúng quy định tại địa phương.

Việc cưỡng chế thu hồi chỉ được thực hiện nếu có đầy đủ các điều kiện nêu trên. Nếu thiếu bất cứ điều kiện nào trong số các điều kiện trên đây thì cơ quan có thẩm quyền đang làm sai quy định. Lúc này công dân có quyền phản đối thủ tục cưỡng chế và làm đơn khiếu nại.

>> Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

4. Nguyên tắc thực hiện cưỡng chế thu hồi đất

Các nguyên tắc thực hiện cưỡng chế thu hồi đối với đất đai của người dân được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 70 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Việc cưỡng chế thu hồi đất phải được tiến hành công khai, đảm bảo dân chủ, khách quan, không gây tổn hại đến các quyền lợi khác của nhân dân. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế thì đơn vị thực hiện phải giữ được an ninh, trật tự chung trong khu vực theo đúng quy định của Pháp luật.

- Việc thực hiện cưỡng chế cần được thực hiện hoàn toàn trong giờ hành chính.

- Người dân có thể dựa vào các nguyên tắc thực hiện cưỡng chế để thực hiện quyền khiếu nại đến cơ quan chức năng có thẩm quyền ngay khi thấy bản thân bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp.

Quá trình cưỡng chế thu hồi đất phải được tiến hành trong giờ hành chính

5. Ai có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất?

Không phải tất cả các cơ quan chức năng hoặc các phòng, ban có chức năng quản lý địa chính đều có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đối với đất đai. Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ có UBND cấp huyện và cấp tỉnh mới có thẩm quyền này. UBND mỗi cấp lại có nhiệm vụ thực hiện thu hồi đối với các trường hợp khác nhau.

- Đối với UBND cấp huyện, đơn vị này có chức năng, nhiệm vụ thực hiện cưỡng chế thu hồi đối với đất đai của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không có yếu tố nước ngoài.

- Đối với UBND cấp tỉnh, đơn vị này có chức năng nhiệm vụ cưỡng chế thu hồi đối với đất đai nằm trong hai diện sau:

+ Cưỡng chế thu hồi đối với đất của người quốc tịch Việt nhưng định cư ở nước ngoài hoặc đất của doanh nghiệp, tổ chức ngoại giao có vốn đầu tư từ nước ngoài.

+ Cưỡng chế thu hồi đối với các loại đất nông nghiệp nằm trong quỹ đất công ích tại địa phương xã, thị trấn.

- Đối với một số trường hợp cá biệt mà việc cưỡng chế thu hồi vừa năm trong chức năng, nhiệm vụ của UBND cấp huyện và tỉnh thì đơn vị cấp tỉnh sẽ có toàn quyền quyết định. Lúc này, đơn vị cấp tỉnh có thể tự đưa ra quyết định cưỡng chế thu hồi hoặc ủy quyền cho Ủy ban cấp huyện tự thực hiện.

6. Trách nhiệm của các bên liên quan trong việc cưỡng chế thu hồi đất

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 71 Luật Đất đai 2013 và Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có một số đơn vị có thẩm quyền cũng như nhiệm vụ đối với hoạt động cưỡng chế thu hồi bao gồm:

- UBND cấp tỉnh hoặc huyện: Đơn vị chịu trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi và đảm bảo việc thực hiện quyết định này. Việc đảm bảo thực hiện quyết định bao gồm cả việc chuẩn bị hậu cần, kinh phí cưỡng chế, phương tiện cần thiết cho Ban cưỡng chế hoạt động.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Đơn vị thực hiện cưỡng chế chính.

- Lực lượng công an địa phương: Đơn vị bảo vệ cũng như giữ gìn an ninh cho quá trình cưỡng chế.

- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam sở tại: Đơn vị chịu trách nhiệm vận động, thuyết phục các công dân có liên quan đến quyết định cưỡng chế thu hồi.

- Các phòng ban Tài chính, Tư pháp, Xây dựng,...: Các đơn vị này có nhiệm vụ phối hợp thực hiện cưỡng chế thu hồi cũng như đề xuất cho UBND phương án giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân,...

7. Quy trình cưỡng chế thu hồi đất mới nhất hiện nay

Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hướng dẫn cưỡng chế thu hồi đất rất chi tiết như sau:

Bước 1: Ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm ban hành văn bản cưỡng chế thu hồi chính thức đối với đất đai. Đồng thời UBND sở tại cũng sẽ đề ra các phương án cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện chúng.

Bước 2: Thành lập Ban thực hiện cưỡng chế

Trước khi tiến hành cưỡng chế từ người dân đang sử dụng đất, Chủ tịch UBND nơi ban hành quyết định cần ban hành thêm quyết định thành lập Ban cưỡng chế. Các thành phần thuộc Ban cưỡng chế đã được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 17 Nghị định trên;

- Trưởng ban là Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch thường trực UBND nơi ra quyết định cưỡng chế.

- Các thành viên trong Ban cưỡng chế cần đảm bảo đủ các ban, ngành có liên quan như phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính, thanh tra, phòng Tư pháp, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và đại diện UBND cấp xã, phường hoặc tương đương đang chịu trách nhiệm quản lý phần đất chuẩn bị được cưỡng chế thu hồi.

Ban cưỡng chế sẽ được thành lập và làm việc ngay sau khi có quyết định cưỡng chế thu hồi đất (Ảnh minh họa)

Ban cưỡng chế ngay khi được thành lập sẽ có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ sau đây:

- Lập các phương án tiến hành cưỡng chế cũng như dự trù kinh phí cho hoạt động cưỡng chế của ban. Tất cả các kế hoạch này cần được UBND sở tại duyệt trước khi thi hành. Nếu bạn thắc mắc chi phí cưỡng chế thu hồi đất do ai chịu thì câu trả lời là do đối tượng bị cưỡng chế chi trả. Ban cưỡng chế sẽ thông báo đến đối tượng trong quá trình làm việc và nếu đối tượng không thực hiện nộp chi phí phát sinh thì người có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi phí cưỡng chế theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 215/2013/TT-BTC.

- Thực hiện các phương án cưỡng chế đã được phê duyệt để đảm bảo hoàn thành đúng công việc trong thời hạn cưỡng chế thu hồi đất.

- Bàn giao đất sau thu hồi cưỡng chế cho đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện giải phóng mặt bằng và bồi thường cho người dân.

- Nếu trên đất cưỡng chế thu hồi có tài sản thì Ban cưỡng chế có trách nhiệm xử lý tài sản cưỡng chế sau thu hồi. Trong trường hợp việc bảo quản tài sản mất phí tổn thì đối tượng chịu trách nhiệm thanh toán phí này sẽ là chủ sở hữu của tài sản.

Bước 3: Đối thoại, vận động đối tượng bị cưỡng chế

Ban cưỡng chế sẽ tiến hành tất cả các phương án vận động và thuyết phục với người bị cưỡng chế trước. Nếu người bị cưỡng chế chấp nhận theo sự thuyết phục này thì Ban cưỡng chế chỉ cần lập văn bản ghi nhận sự đồng thuận của người dân. Người dân sẽ có không quá 30 ngày kể từ ngày lập văn bản để tiến hành giao đất.

Nếu người dân không đồng thuận theo bất kỳ sự đối thoại nào của Ban cưỡng chế thì Ban cưỡng chế sẽ tiến hành cưỡng chế lấy đất.

Bước 4: Tiến hành cưỡng chế

Ban cưỡng chế tiến hành buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan rời khỏi khu đất thu hồi. Người bị cưỡng chế vẫn có quyền tự di chuyển tài sản thuộc quyền sở hữu của mình ra khỏi phần đất này.

Trong trường hợp người dân không tự nguyện rời khỏi khu đất bị thu hồi thì Ban cưỡng chế sẽ thực hiện di chuyển người bị cưỡng chế cùng tài sản ra khỏi phần đất thu hồi.

Nếu trong quá trình di chuyển người bị cưỡng chế mà người này từ chối nhận tài sản đi kèm thì Ban cưỡng chế sẽ lập biên bản thu nhận, tổ chức bảo quản cũng như thông báo cho người dân đến nhận tài sản của mình theo đúng quy định của pháp luật.

Đối với các trường hợp cưỡng chế thu hồi đất ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều cá nhân hoặc tổ chức liên quan thì việc cưỡng chế vẫn được tiến hành bình thường. Vấn đề giải quyết quyền và nghĩa vụ liên quan của các cá nhân, tổ chức có thể được thực hiện sau theo đúng quy định của Pháp luật.

Trong quá trình thực hiện 4 bước trên đây thì theo Khoản 5 Điều 71 Luật Đất đai 2013, một số đơn vị có thể thực hiện nhiệm vụ xuyên suốt quá trình cưỡng chế thu hồi đất gồm: 

• Lực lượng Công an bảo vệ trật tự, an ninh trong thời gian Ban cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế.
• UBND cấp xã, phương hoặc tương đương nơi có khu đất đang bị thu hồi thực hiện chuyển văn bản quyết định đến cho đối tượng bị cưỡng chế, phối hợp niêm yết công khai quyết định cũng như phối hợp cưỡng chế, niêm phong đất đai và tài sản.
• UBND cấp huyện hoặc tỉnh chịu trách nhiệm giải quyết các khiếu nại phát sinh từ người dân trong quá trình Ban cưỡng chế làm việc.
   

8. Có được thực hiện khiếu nại khi bị cưỡng chế thu hồi đất không?

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2013 và Điều 163 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì người dân có quyền thực hiện khiếu nại đối với các quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Người dân hoàn toàn có thể khiếu nại nếu không nhất trí với quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Cụ thể, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ khi UBND cấp huyện hoặc tỉnh đưa ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất, người dân có quyền lợi và nghĩa vụ với mảnh đất đó có thể nộp đơn khiếu nại. Đơn này sẽ nộp cho UBND huyện, quận, thành phố hoặc tương đương để chờ giải quyết.

Chủ tịch UBND nơi nhận đơn khiếu nại có nhiệm vụ giải quyết theo đúng thời hạn mà Luật khiếu nại, tố cáo quy định. Quyết định giải quyết cuối cùng phải được công bố công khai hoặc niêm yết tại Ủy ban, đồng thời phải có văn bản trả lời người khiếu nại.

Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận văn bản trả lời từ Chủ tịch UBND có thẩm quyền mà người khiếu nại không đồng tình thì có thể khởi kiện lên Tòa án Nhân dân. Nếu không muốn khởi kiện thì người này có thể tiếp tục khiếu nại lên UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương đang quản lý mảnh đất của mình. 

Văn bản giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND tỉnh hoặc tương đương sẽ là quyết định giải quyết cuối cùng và phải được công bố công khai.

Lưu ý, theo Khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:

- Thời điểm chưa có văn bản chính thức giải quyết khiếu nại thì Ban cưỡng chế vẫn tiếp tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất theo như quyết định ban đầu.

- Nếu khiếu nại việc cưỡng chế thu hồi được chấp thuận hoặc phát hiện sai phạm của cơ quan chức năng trong quá trình cưỡng chế thì cần dừng ngay việc cưỡng chế lại. Đơn vị giải quyết khiếu nại sẽ tiến hành hủy bỏ quyết định cưỡng chế thu hồi đã được ban hành và tiến hành bồi thường thiệt hại nếu có cho các bên liên quan.

9. Mẫu quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Hiện nay mẫu quyết định cưỡng chế thu hồi đất đang được sử dụng là mẫu quyết định thuộc Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT:

QUYẾT ĐỊNH

Về việc cưỡng chế thu hồi đất

CHỦ TỊCH UBND ….....................

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày..... tháng ….. năm ….;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số ……….. ngày ….. tháng ….. năm của UBND …….......…về việc thu hồi đất……….......;

Xét đề nghị của Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số ……… ngày …... tháng ...… năm …..

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất đối với ……………….… đang sử dụng thửa đất số ..., thuộc tờ bản đồ số ...... tại xã ............. do ....... địa chỉ ……..……..………

Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất từ ngày ….... tháng ….… năm ….... đến ngày ….. tháng……. năm ………

Điều 2.

1. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ….. tháng….. năm..…

2. UBND xã/phường/thị trấn ……….. có trách nhiệm giao quyết định này cho…….. và niêm yết công khai quyết định này tại trụ sở UBND xã/phường/thị trấn…., địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư ………..

3. Giao 1 …………… triển khai thực hiện cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

4. Kinh phí phục vụ thực hiện cưỡng chế:……………………

…………………………………………………………………….

5. Sở/Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND xã/phường/thị trấn ….; Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; các đơn vị có liên quan; 2 ………. chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.

Trên đây là các vấn đề lớn liên quan đến việc cưỡng chế thu hồi đất theo các Thông tư, quy định mới nhất hiện nay. Hy vọng các thông tin này sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thực hiện giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai. Độc giả có thể theo dõi tiếp các bài viết mới trên Batdongsan.com.vn để cập nhật những quy định, chính sách mới nhất về bất động sản và các lĩnh vực liên quan.

NT