Cửa “kiếm ăn” cho các nhà đầu cơ căn hộ đang hẹp dần

Trừ một số suất ngoại giao mà dự án nào cũng có, số lượng nhà đầu tư mua đi bán lại tại các dự án chung cư đã giảm hẳn so với những năm 2015 - 2016. Có nhiều nguyên nhân được chỉ ra để giải thích hiện tượng này.

Theo một môi giới kỳ cựu, đầu cơ nhà chung cư hiện đã không còn hấp dẫn khi chỉ lời được vài giá và nguy cơ đọng vốn rất cao.

Hơn nữa, với nguồn cung nhà chung cư ở mức cực lớn như hiện nay và sắp tới, chênh lệch cung - cầu luôn nghiêng về phía cung và quan trọng hơn, chủ đầu tư luôn có tính toán để đưa ra mức giá sơ cấp có lợi nhất, gần sát với giá thị trường nhất. Nguồn hàng của họ lại rải đều hàng năm để cạnh tranh với hàng của nhà đầu tư.

Thậm chí, tại một dự án ở Lĩnh Nam, Hoàng Mai (Hà Nội), các nhà đầu tư còn than thở về việc chủ đầu tư lừng khừng, gây khó dễ khi họ làm thủ tục sang tên đổi chủ hợp đồng, mục đích để chủ đầu tư bán nốt vài trăm căn hộ còn tồn.

Hiện tượng nhà đầu tư ôm cả sàn hoặc dăm bảy căn hộ chung cư một lúc đã không còn phổ biến thị trường địa ốc thời gian gần đây

Một số người khác thì cho rằng, tài chính chứng khoán với biên độ dao động hàng chục điểm mỗi phiên nhiều tháng qua tạo ra lực hấp dẫn lớn khiến dòng vốn của các nhà đầu tư cá nhân đổ sang đầu tư cổ phiếu. Theo đó, cửa “kiếm ăn” cho các nhà đầu tư chung cư đã hẹp lại càng hẹp hơn!

Ngoài ra, còn một yếu tố nữa không thể không kể đến là cánh cửa ngân hàng giờ cũng không dễ mở đối với nhà đầu tư căn hộ. Đã từng có thời nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra số tiền trị giá khoảng 15% giá trị thực của căn hộ để tạm giữ chỗ, sau một vài tháng hoặc sớm hơn họ đẩy đi là có thể chuyển nhượng và chốt lời. Nếu chẳng may đọng vốn thì gõ cửa ngân hàng cũng dễ dàng.

Theo chia sẻ của những "đầu nậu" căn hộ, cách đây 2 năm, thị trường có thanh khoản khá sôi động. Cụ thể, với một căn chung cư trung cấp giá 1,5 - 2 tỷ đồng, người mua có thể chốt lời lên đến vài chục đến cả trăm triệu đồng chỉ trong một vài tháng.

Nhưng kể từ cuối 2016, đầu năm 2017 trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng vào bất động sản, nhằm hướng tới việc kiểm soát tình trạng đầu cơ có thể xảy ra.

Theo đó, trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng bất động sản.

Những động thái kể trên đã giảm bớt phần nào sức nóng, giúp thị trường cân bằng hơn khi mức giá được giữ ổn định. Theo ghi nhận từ các đơn vị phân phối, phân khúc căn hộ trong năm 2017 không tạo nên những "đợt sóng" về giá như phân khúc đất nền.

Báo cáo của Savills cũng cho hay, trên thị trường bất động sản hiện nay, khách mua đầu cơ chỉ chiếm 8%, giảm 1/3 so với cuối năm 2016, khách mua với mục đích cho thuê cũng giảm còn 26%. Trong khi đó, khách mua để ở tăng lên mạnh mẽ với mức tăng 66%.

"Thị trường bất động sản đã ngày càng ít dần kiểu chốt lời từ "đầu cơ lướt sóng căn hộ", thay vào đó, lợi suất cho thuê căn hộ cao đang tạo ra một phân khúc thị trường căn hộ cho thuê vô cùng sôi động", Savills nhận định.

Điều này có nghĩa những ai có của để dành mới tính đến việc đầu tư căn hộ chờ giá lên một cách dài hạn và trước mắt tính đến việc cho thuê. Tuy nhiên, đây được xem là tín hiệu đáng mừng, bởi lẽ, khi nhà đầu tư lướt sóng ít đi, cơ hội mua đúng giá sẽ thực tế hơn dành cho những người có nhu cầu ở thực.

Đồng thời, do lượng thanh khoản "ảo" từ đầu cơ giảm xuống, mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn nên nếu muốn thu hút khách hàng, các chủ đầu tư sẽ phải đầu tư mạnh hơn vào dịch vụ tiện ích. Khi đó, người mua sẽ có nhiều lợi ích hơn, những tranh chấp cũng giảm dần.