Có nên chọn cổ phiếu ngành bất động sản?

Nhiều DN bất động sản đang niêm yết tuy có quỹ đất lớn nhưng vốn rất mỏng - Ảnh: Hoài Nam

Không còn lợi nhuận gối đầu

Trao đổi với một số lãnh đạo công ty bất động sản niêm yết có quy mô vốn hóa trung bình, thị giá cổ phiếu trong khoảng 2 - 3 "chấm", phóng viên ĐTCK ghi nhận, công ty nào cũng tập trung chuẩn bị dự án chung cư cho người thu nhập trung bình khá và sẵn sàng triển khai khi thị trường có dấu hiệu ấm lại. Dấu hiệu ấm lại không có nghĩa là giá tăng lên, mà giao dịch sôi động hơn, khách hàng sẵn sàng bỏ tiền mua nhà với sự hỗ trợ của lãi suất vay vốn thấp hơn hiện nay. Chủ đầu tư có thể bán số lượng lớn căn hộ, quay vòng vốn đầu tư. Còn nếu khởi công dự án thời điểm này, hàng không bán được, chủ đầu tư phải sử dụng vốn tự có và sau khi xong phần móng nếu vẫn chưa bán được căn hộ thì buộc phải sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất cao. Với những doanh nghiệp tiềm lực tài chính mỏng thì việc khởi công dự án, chờ đợi thị trường ấm lại tung hàng ra bán vẫn là phương án rủi ro.

Nhưng thời điểm lãi suất giảm, tín hiệu để khởi công dự án có vẻ vẫn còn xa, ít nhất là cho đến hết quý I năm nay. Nếu đợi đến thời điểm đó mới khởi công xây dựng móng thì ít nhất 3 tháng sau mới có thể bán hàng. Như vậy, doanh thu có thể hạch toán trong năm 2011 từ việc bán sản phẩm của các dự án nằm chờ không lớn, khả năng doanh nghiệp có lợi nhuận đột biến khi thị trường sôi động trở lại không nhiều. Doanh thu và lợi nhuận nếu có sẽ rơi vào năm sau và năm sau nữa.

Năm 2008 và 2009, giá cổ phiếu bất động sản giảm mạnh, nhưng sau đó lại tăng mạnh vì nhiều công ty vẫn công bố kết quả lợi nhuận cao do có sẵn doanh thu hàng đã bán chưa ghi nhận của giai đoạn trước. Tuy nhiên, trong năm 2009 và 2010, việc bán hàng gặp khó khăn, vì vậy không còn nhiều "của ăn của để" cho năm 2011. Một số công ty phải tăng cường hoạt động xây dựng, lấy doanh thu bù cho đầu tư bất động sản. Vì thế, lợi nhuận kế hoạch năm 2011 gần như không tăng trưởng so với năm 2010.

Cạnh tranh và pha loãng

Mới đây, CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) đã công bố giá bán căn hộ dự án Thanh Bình - quận 7, Tp.HCM trung bình là 1.250 USD/m2 trong buổi lễ ký kết hợp tác với VPBank. Ngân hàng tài trợ 70% giá trị căn hộ cho khách hàng mua nhà, với những điều khoản ưu đãi về thủ tục, đồng thời hỗ trợ 4% lãi suất trong hai năm đầu (2011 - 20120).

Chỉ cách một con đường, giá bán dự án Sunrise City đang xây dựng vẫn ở mức 2.000 USD/m2. Có thể nói rằng, mức độ cao cấp của hai dự án khác nhau, nhưng chênh lệch giá đến 40% sẽ khiến cho khách hàng phải xem xét khi bỏ vốn vào dự án đắt tiền hơn. Cuộc cạnh tranh về giá bán giữa các chủ đầu tư bất động sản đã diễn ra mạnh mẽ trong năm 2010 và dự kiến còn ráo riết hơn trong năm 2011, khi mà nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi lãi suất giảm xuống để tung hàng ra bán.

Ngoài dự án Thanh Bình, HAG còn dự kiến công bố bán hai dự án nữa, nhưng mức giá chưa được công bố. Lý do, theo ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HAG là vẫn còn đang nghiên cứu mức giá để thị trường chấp nhận được. Mà mức độ chấp nhận không phải là bán một vài căn, mà là có thể bán được tổng số 2.000 căn hộ của cả ba dự án.

Trong cuộc cạnh tranh này, lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có thế mạnh tài chính. Mạnh về tài chính để khởi công xây dựng dự án, đón đầu thời điểm thị trường bắt đầu sôi động trở lại và hỗ trợ cơ chế thanh toán "mềm" cho người mua nhà. Thậm chí, Công ty P.Đ chỉ cần khách hàng thanh toán 30% giá trị căn hộ, 70% còn lại thanh toán sau khi nhận nhà và nhận sổ đỏ, thay vì phải đóng 90% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà như trước.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết tuy có quỹ đất lớn nhưng vốn rất mỏng. Doanh nghiệp nào cũng chuẩn bị kế hoạch tăng vốn bằng phát hành thêm để đảm bảo tỷ lệ vốn tự có cho dự án bất động sản chuẩn bị đầu tư.

Không có doanh thu lợi nhuận gối đầu khiến lợi nhuận giảm hoặc không tăng trưởng, lại bị áp lực tăng vốn khiến cổ phiếu công ty bất động sản quy mô nhỏ và vừa bị "pha loãng" tỷ lệ lớn.

Vẫn là đầu tư giá trị

Có thể đây chưa phải là thời điểm đầu tư cổ phiếu bất động sản, vì các công ty đang tập trung vượt qua khó khăn của thị trường vốn và bất động sản. Nhưng nhìn về dài hạn, cổ phiếu bất động sản vẫn hấp dẫn, bởi tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Thế Lữ, Tổng giám đốc Công ty Quản lý quỹ Saigon Asset Management (SAM) - đang quản lý một quỹ đầu tư bất động sản cho biết, trước đây SAM quan tâm nhiều lĩnh vực như khu công nghiệp, căn hộ cao cấp ở nhiều địa phương, nhưng hiện nay chiến lược đầu tư của SAM là chọn công ty quy mô vốn hóa trung bình, có sản phẩm tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ, nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá (phân khúc thị trường dựa vào nhu cầu nội địa) và chỉ tập trung ở Tp.HCM và Hà Nội.

Thực hiện chiến lược này, SAM đã nâng tỷ lệ sở hữu tại NBB từ dưới 10% lên 16%, tại Savimex từ 18% lên 24%, mua mới cổ phần của D2D và mới đây là mua đến 19% cổ phần của CTCP Thế kỷ 21 (C21). Việc tăng tỷ lệ sở hữu là để SAM cử người tham gia HĐQT, thúc đẩy triển khai dự án của các công ty này.

Các quỹ của SAM quản lý đã đầu tư vào 30 công ty và rút vốn khoảng 10 công ty. Hiện nay, danh mục đầu tư của SAM còn hơn 20 công ty, trong đó có 9 công ty bất động sản. Quỹ bất động sản SAM quản lý vẫn có lãi hơn 10% trong năm qua.

Theo ông Lữ, hiện nay, nguồn tiền đầu tư gián tiếp nước ngoài đến nhiều từ thị trường châu Á hơn là từ Mỹ và châu Âu, đặc biệt là thị trường Hồng Kông và Trung Quốc. NĐT châu Á thích đầu tư bất động sản và họ hiểu thị trường Việt Nam hơn NĐT châu Âu. Chính vì thế, khi bỏ vốn vào thị trường Việt Nam, họ quan tâm đến bất động sản.

Một nguồn tin cho biết, có một số NĐT lâu năm trong lĩnh vực bất động sản và quản lý quỹ ở Việt Nam đang đàm phán để sau Tết có thể ra mắt một quỹ đầu tư bất động sản. Cổ đông lớn của quỹ là một tổ chức đầu tư đã thành công trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.

Có thể doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang bước sang chu kỳ phát triển mới cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là thị trường nhà ở, ổn định và giàu tiềm năng khi tỷ lệ lệ dân số trẻ và chưa có nhà ở còn rất lớn. Doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn siêu lợi nhuận như trước, nhưng kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2 - 3 năm nữa được đánh giá là có cơ sở. Và tỷ lệ lợi nhuận này đủ để hấp dẫn các NĐT dài hạn.

(Theo ĐTCK)