Chuyển nhượng quyền thuê đất: Thuế suất 2% hoặc 25%

ĐOÀN THỊ ÁNH (Ấp Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP.HCM)

Ông NGUYỄN YỂNG, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, TP.HCM: Theo khoản 2A Điều 6 Nghị định 198 ngày 3-12-2004 của Chính phủ, trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

2. Lấy lại nhà đã sang tên cho người khác?

Năm 1993, trước khi sang Pháp định cư, vợ chồng tôi đã sang tên căn nhà của mình cho người em họ đứng tên. Việc chuyển nhượng chỉ đơn thuần là thủ tục và hai bên đều ngầm hiểu người em họ không phải là chủ sở hữu nhà thực sự. Nay chúng tôi muốn về Việt Nam để nhờ người em họ sang lại căn nhà cho mình thì phải làm sao?

[email protected]

Ông HOÀNG MẠNH THẮNG, Phó phòng Công chứng số 7 TP.HCM: Nếu trước đây hai bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà theo đúng quy định thì người em họ được pháp luật công nhận là chủ sở hữu nhà hợp pháp. Nay nếu thuộc một trong các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ông bà có thể về Việt Nam làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thông qua các hình thức mua, nhận tặng cho...

Cụ thể, theo Điều 126 Luật Nhà ở, đó là những người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam; hoặc đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên.

3. Không được cấp giấy phần đất vướng quy hoạch

Năm 2000, tôi có mua giấy tay 250 m2 đất. Nay khi xin cấp giấy đỏ, tôi chỉ được nhà nước công nhận 180 m2 do số đất còn lại nằm trong khu quy hoạch. Cách giải quyết này đúng hay sai?

[email protected]

Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HÙNG, Đoàn luật sư TP.HCM: UBND cấp huyện đã cấp giấy đỏ cho bạn theo đúng quy định. Bởi lẽ theo khoản 2 Điều 15 Nghị định 84 nêu trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Phải nộp tiền nếu ranh giới thay đổi

Sau giải phóng, gia đình tôi có mua một căn nhà với diện tích đất là 62 m2. Nay khi đo đạc để làm giấy hồng, diện tích đất thực tế của gia đình tôi lên đến 101 m2, tức dư 39 m2 so với trước. Chi cục thuế huyện buộc chúng tôi nộp 70 triệu đồng tiền sử dụng đất cho số đất dôi ra nói trên. Chúng tôi có quyền khiếu nại việc thu tiền này hay không?

[email protected]

Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO, Đoàn luật sư TP.HCM: Vì thư bạn nêu không chi tiết nên chúng tôi chỉ xin trả lời về nguyên tắc. Theo điểm 2 a, b Điều 18 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ, khi được cấp giấy chứng nhận theo diện tích đo đạc thực tế, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ tùy thuộc vào việc ranh giới thửa đất hiện nay không hoặc có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ đất.

Nếu không đồng ý với việc bị thu tiền sử dụng đất nêu trên, gia đình bạn có thể nộp đơn khiếu nại đến chi cục thuế cấp huyện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Sau đó, nếu vẫn không đồng ý với cách giải quyết khiếu nại của chi cục thuế huyện, cha mẹ bạn có thể tiếp tục khiếu nại đến cục thuế cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra TAND cấp huyện.

5. Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền thuê đất

Tôi và người bạn đang thương lượng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất. Không rõ thuế thu nhập cá nhân đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất được tính như thế nào?

TRẦN VĂN NAM (Bình Thuận)

Luật sư TRẦN THỊ MIỀN, Đoàn luật sư TP.HCM: Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, cá nhân phải nộp thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước (trừ các trường hợp được miễn theo quy định). Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Đối với cá nhân cư trú, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá cho thuê lại trừ giá đi thuê và các chi phí hợp lý liên quan. Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định. Giá đi thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê. Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển quyền có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định.

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá thuê hoặc giá thuê ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm thuê thì thuế thu nhập cá nhân được tính thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Theo Phap luat TP HCM