Chiêu lách thuế và huy động vốn tinh vi của doanh nghiệp địa ốc

Chiêu thức lách thuế tinh vi

Mua nền đất 100m2 tại Dự án Centana trên đường Trường Lưu, quận 9, Tp.HCM, anh Trần Văn Đức cho biết, dù anh mua trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng trong hợp đồng mua bán, người bán lại là một cá nhân, chủ đầu tư là đơn vị được ủy quyền bán lại dự án, anh là người mua lại.

Tương tự, hàng trăm khách hàng tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn (quận 12) cũng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng lại là người mua lại từ người khác. Đối chiếu các hợp đồng chỉ có 8 người đứng tên trong hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng và 8 người này đã ủy quyền cho đơn vị phát triển dự án bán lại sản phẩm.

Tình trạng này không chỉ xảy ra ở Tp.HCM mà UBND tỉnh Long An mới đây cũng đã có kết luận thanh tra một số dự án trên địa bàn tỉnh. Theo đó, trong các dự án đang triển khai, đa số các dự án đều sai phạm. Về sai phạm đứng tên người khác để bán sản phẩm có các dự án như: Khu đô thị sân bay thị xã Kiến Tường, Khu dân cư Hiệp Hòa, Khu dân cư thị trấn Thủ Thừa và Khu dân cư bến xe.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư Tp.HCM), đây là chiêu của các doanh nghiệp địa ốc. Khi bán hàng, doanh nghiệp nhận là chủ đầu tư nhưng khi ký hợp đồng với khách lại là mua lại sản phẩm từ người khác. Thực chất, chủ đầu tư đang cố tình lách luật thuế.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng tên người khác để bán sản phẩm
nhằm lách thuế thu nhập doanh nghiệp

Luật sư Phượng phân tích, mức thuế thu nhập doanh nghiệp phải đóng khi doanh nghiệp bán hàng cho khách là 20% nhưng nếu cá nhân bán hàng thì thuế thu nhập cá nhân phải đóng chỉ 2%. Do đó, chủ đầu tư bán các lô sản phẩm của dự án cho người của doanh nghiệp với giá rất thấp để giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Sau đó, những người này sẽ làm hợp đồng ủy quyền cho doanh nghiệp bán lại sản phẩm cho khách hàng với giá thị trường để chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%.

“Đó là mấu chốt của câu chuyện chủ đầu tư bán hàng cho khách hàng, nhưng khách hàng lại phải mua lại hàng của một người rất lạ. Với chiêu này, chủ đầu tư sẽ lãi rất lớn vì lách được thuế thu nhập doanh nghiệp 20%”, luật sư Phượng nói.

Huy động vốn qua hình thức đặt cọc giữ chỗ

Ngoài việc lách thuế, một tình trạng khác trên thị trường là chủ đầu tư chào bán khách đặt cọc giữ chỗ dù dự án chưa được phép mở bán.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; có giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Nếu là nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng nhà.

Mặc dù vậy, nhiều chủ đầu tư đã mở bán rầm rộ dự án khi chỉ đang hoàn tất thủ tục. Chủ đầu tư áp dụng chiêu ký hợp đồng đặt cọc mua dự án với khách hàng. Hợp đồng đặt cọc không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản mà được đề cập trong Bộ luật Dân sự. Các chủ đầu tư thường lách luật dưới hai dạng. Dạng thứ nhất là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Dạng thứ hai là thỏa thuận hứa bán.

Trước đó, cuối năm 2017, dư luận đã từng xôn xao trước việc Công ty CP Alibaba Tây Bắc Tp.HCM và Công ty CP Địa ốc Alibaba tự xưng là chủ đầu tư dự án tiến hành huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ” dù chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa làm thủ tục chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi. Đơn vị này quảng cáo rằng sẽ tung ra thị trường 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc mỗi nền 50 triệu đồng, thu về hơn 16 tỷ đồng từ gần 500 khách hàng.

Hay mới đây, tại Dự án Thắng Lợi Riverside, dù mới đang làm thủ tục pháp lý và chuẩn bị làm hạ tầng nhưng chủ đầu tư đã chia lô, kẻ đường để nhân viên chào bán đặt cọc giữ chỗ, sau đó làm hợp đồng thanh toán thỏa thuận đóng tiền theo tiến độ.

Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding, ông Nguyễn Văn Hậu cho hay, chiêu này không mới nhưng cơ quan quản lý nhà nước đến nay vẫn chưa có biện pháp chấn chỉnh. Những chủ đầu tư “lực mỏng” thường áp dụng chiêu thức này. Họ sẽ dùng số tiền này của khách hàng để làm hạ tầng dự án. Và sau 6 tháng đến một năm, dự án sẽ hoàn thiện pháp lý và hạ tầng.

Ông Hậu cũng cho rằng, chiêu huy động này có rủi ro là nếu dự án không được cấp phép thì khách hàng sẽ mất trắng bởi chủ đầu tư đã dùng tiền để làm hạ tầng, thủ tục pháp lý, chia hoa hồng... nên không thể hoàn lại tiền cho khách.