Căn hộ diện tích lớn mất giá trên thị trường thứ cấp

Đầu tháng 7 vừa qua, khi tìm hiểu về giá bán căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án cao cấp The Goldview (Bến Vân Đồn, quận 4), PV được môi giới cho xem một căn hơn 130m2, tầm nhìn hướng ra Bến Vân Đồn, nội thất hoàn thiện với giá 4,5 tỷ/căn. Nếu là thời điểm cuối năm 2016, cùng căn hộ diện tích này, cùng hướng view và nội thất hoàn chỉnh, giá rao bán thấp nhất cũng 5,5 - 6 tỷ. Như vậy, chỉ khoảng hơn 8 tháng, giá căn hộ đã giảm hơn 1 tỷ. Cũng thuộc dự án này, một nhà đầu tư cho biết đang chật vật rao bán lại căn hộ tầng 10, view sông có diện tích 84m2 với giá tầm 3,3 tỷ/căn. Mức giá này thậm chí còn thấp hơn so với giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra hồi tháng 4 khoảng 100 triệu.

Một dự án cao cấp khác cũng đang được dân đầu tư rao bán lại với nhiều mức giá khác nhau là Hà Đô Centrosa (quận 10). Ông Đỗ Đức Thuận (Lữ Gia, quận 10) chủ một căn hộ diện tích 134m2 tại dự án này cho biết vừa rao bán phá giá 4,5 tỷ (tương đương 33,5 triệu/m2) trong khi các căn hộ 3 phòng ngủ dạng này có giá mềm nhất thời điểm cuối năm 2016 cũng vào khoảng 5-6 tỷ. Không chỉ vậy, loạt căn 2 phòng ngủ diện tích tầm 80-90m2 tại đây, trước chào giá từ 38-50 triệu/m2 nhưng hiện khá nhiều nhà đầu tư cần bán nhanh sẵn sàng thương lượng với khách ở mức từ 35 - 48 triệu/m2 tùy vị trí.

Theo chia sẻ từ một số sàn phân phối tại khu vực trung tâm Tp.HCM, hầu hết các căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích từ 90-140m2 đều kén khách. Thường thì một dự án chỉ có khoảng 20% loại căn hộ diện tích lớn nhưng sức tiêu thụ chỉ vào khoảng 5-10%. Khi hỏi thăm một vài dự án cao cấp như Xi Grand Court, M – One, Sai Gon Gateway, Sky Center, Saigon Mia… thì loại sản phẩm này đều còn hàng với số lượng khá nhiều. Giá bán cũng chỉ luôn ở mức bằng giá của chủ đầu tư, hoặc thấp hơn mức rao bán thứ cấp trước đó tầm 5-7%. Các môi giới chào hàng cũng cho biết, loại căn hộ 3 phòng ngủ hầu như còn ở mọi vị trí, muốn hướng nào cũng có và bán giá gốc. Nhìn lại thời điểm này 1 năm trước, chỉ sau mở bán 1 -2 tháng, khách hàng mua thứ cấp khó có thể tìm được căn hộ bán giá gốc từ chủ đầu tư.

Hầu hết các căn hộ diện tích lớn tại các dự án cao cấp đều khó bán và
có giá thứ cấp giảm từ 7-10%. Ảnh minh họa

Không chỉ các căn hộ đang triển khai, nhiều dự án đã hoàn thiện cũng đang được rao bán lại với giá thứ cấp thấp hơn so với giá bán thời điểm cuối năm 2016. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư đang chào bán lại căn hộ tại dự án Him Lam Riverside với giá 3,3 - 3,5 tỷ cho các căn diện tích từ 95-110m2. Đây là mức giá khá gần với giá bán gốc từ chủ đầu tư. Tuy nhiên so với thời điểm 2016, các căn hộ tầm diện tích này từng được mua lại với giá thứ cấp từ 3,5 - 3,8 tỷ/căn.

Tương tự, căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 112m2 đã gồm nội thất, thuộc dự án Mỹ Khánh (quận 7) đang được bán ra với giá 3,5 tỷ/căn trong khi cuối 2016, căn hộ này từng rao bán giá 3,9 tỷ. Một dự án cao cấp khác là Sunrise City (quận 7) bán thứ cấp căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 147m2 từng có giá rẻ nhất là 6,2 tỷ, hiện tại, không khó để tìm các suất rao bán thấp hơn mức trên từ 5-7%. Các căn diện tích từ 99-114m2 cũng có giá bán thứ cấp giảm từ 100-150 triệu/căn so với thời điểm cuối 2016. Loại  căn hộ 90-94m2 trong dự án Masteri Thảo Điền vốn có giá ban đầu hơn 4-4,5 tỷ, tuy nhiên hiện khá nhiều tin rao bán lại căn hộ cùng diện tích và hướng view với giá chỉ từ 3,5-4 tỷ/căn.

Theo đại diện một sàn giao dịch trên địa bàn quận 4, nhìn vào thực trạng đang khó khăn của thị trường căn hộ, giới đầu tư không còn đưa ra kỳ vọng quá cao về lợi nhuận như thời điểm 2016. Hầu hết dân đầu tư đều muốn nhanh chóng ra hàng, nhất là vào thời điểm sắp cất nóc hay sau khi bàn giao 1 năm (khi giá bán dự án đi vào ổn định). Vì vậy, nhà đầu tư phải điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn, thay vì 300-500 triệu/căn như trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ mong thu về tầm 100-150 triệu/căn, thậm chí để bán ra nhanh, họ sẵn sàng sang nhượng lại với giá gốc, xem như không lời. Vì vậy thị trường mới xuất hiện nhiều mức giá bán, cao có, thấp có nhưng hầu như ít có suất nào thấp hơn giá mua vào.

Thực chất mức giá sang nhượng chỉ giảm ở giao dịch thứ cấp, so với giá gốc mua vào từ chủ đầu tư, giá trên vẫn lời hoặc huề vốn. Nhiều nhà đầu tư mua lại với suất nội bộ, được ưu đãi hay mua vào đợt đầu thì giá luôn thấp hơn so với giá cuối cùng mà CĐT đưa ra. Vì vậy dù có giảm giá xuống tầm 5-7% thì nhà đầu tư cũng không lỗ.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ Online)