Cần Giờ: Giá đất lô lớn được hét cả trăm tỷ đồng

Vài ngày trước, lô đất nền 10.000m2, nằm ngay mặt tiền Duyên Hải, xã Long Hòa, cách dự án lấn biển Cần Giờ khoảng 400m đã được một môi giới bất động sản tại xã Bình Khánh đăng tin rao bán với giá 110 tỷ đồng. Theo tiết lộ của bên bán, lô đất có thể chuyển đổi nhanh vì thuộc khu quy hoạch đất ở (thổ cư).

Ngay lập tức, lô đất đã khiến cả giới buôn địa ốc tại huyện đảo được phen xôn xao, bởi, 1ha đất hỗn hợp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng có giá tới hơn trăm tỷ, thực sự là ngưỡng chào bán kỷ lục trong vài tháng trở lại đây. Giá của các lô đất lớn 2.500-5.000 m2 tại Long Hòa được rao bán thời gian qua cũng chỉ dừng lại ở mức trên 10 tỷ đến hai, ba chục tỷ là đỉnh điểm.

Tính ra giá trị m2 thì lô đất này có giá 11 triệu đồng/m2, mức giá rất cao đối với nền lớn ở vị trí ngoài thị trấn, vốn thuộc khu không sầm uất. Giá bán theo m2 của các lô đất hỗn hợp có diện tích càng lớn sẽ càng rẻ vì còn phải khấu trừ nhiều chi phí liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng, trừ hao lộ giới và điều chỉnh quy hoạch, lại thường rất kén khách, thời gian chôn vốn lâu.

Do mật độ dân cư còn thưa thớt, hạ tầng cũng chưa đẹp nên giá đất tại Long Hòa so với Cần Thạnh vẫn còn khá "mềm". Giá đất được rao bán phổ biến tại xã Long Hòa từ sau Tết Nguyên đán nằm trong khoảng đạt 8-8,5 triệu đồng/m2. Nhưng vì ăn theo dự án lấn biển (đã quây hàng rào bao quanh) tại đây nên các lô đất lớn tại Long Hòa đang bị thổi lên mức giá cao ngất ngưởng. Có khá nhiều nền dăm ba nghìn m2 gần đó được chào giá 15-20 tỷ đồng, đỉnh điểm là lô đất 10.000m2 vừa được chào giá 110 tỷ đồng, một mức giá không tưởng.

Lô đất 10.000m2 mặt tiền Duyên Hải, Long Hòa, Cần Giờ
đang được chào bán với giá 110 tỷ đồng

Ông Đoàn Quốc Duyệt, một chuyên gia bất động sản cá nhân quan sát thị trường Cần Giờ suốt nhiều năm cho biết, đầu tháng 3/2019, thị trường nhà đất nơi đây có sự chuyển động nhẹ trước thông tin UBND Tp.HCM đã chọn và công bố phương án thiết kế kiến trúc cho cầu Cần Giờ. Bên cạnh đó, phần diện tích mặt biển nuôi trồng thủy sản của nhiều hộ dân được đền bù, khiến nhiều người ngầm hiểu đây là sự chuẩn bị cho dự án lấn biển trên địa bàn 2 xã Cần Thạnh và Long Hòa. Theo ông Duyệt: "Điều này khiến cho tâm lý đẩy giá đất mạnh dần".

Nhiều nền đất và nhà liền thổ tại Cần Giờ đã được thiết lập mặt bằng giá chào bán mới. Trong đó, Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa chính là 3 điểm tạo sóng với việc thường xuyên xuất hiện các mức giá rao bán bị đẩy lên rất cao. Ví dụ điển hình chính là lô đất 10.000m2, được chào giá 110 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, giá chào bán vốn không phải là xương sống của thị trường. Thực chất, đây chỉ là chiêu thổi giá, không có chuyện "đùa quá hóa thật". Giá thị trường chỉ được định vị khi có sự gặp nhau giữa giá chào bán và giá mua.

"Mức giá trăm tỷ cho một ha đất hỗn hợp tại một địa bàn chưa có hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, quy hoạch chưa ổn định và thiếu vắng các công trình thương mại tương xứng chắc chắn gây xôn xao thị trường vì chưa đủ sức thuyết phục. Bởi lẽ, đất hỗn hợp (đất lúa, nông nghiệp, thổ cư, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản...) tại một số xã, huyện vùng sâu vùng xa của Sài Gòn có vị thế tương đồng với Long Hòa cũng chưa thể cao bằng mức giá 11 triệu đồng/m2 cho lô lớn 10.000m2", ông Duyệt phân tích thêm. 

Thêm vào đó, trong ngắn và trung hạn vẫn chưa thể tính toán chắc được dòng tiền thu về từ các khoản đầu tư đất quy mô lớn tại địa bàn xã Long Hòa. Chuyên gia Duyệt nói: "Nếu giao dịch lô đất hỗn hợp 1ha ở mức giá 110 tỷ đồng, nhìn tổng thể chi phí cơ hội mà người mua phải đánh đổi là khá lớn".