Các quỹ đầu tư BĐS chuộng công ty niêm yết

Thời điểm các quỹ đầu tư với tiềm lực tài chính tiến hành đầu tư, thu gom dự án tốt

Rao bán “có chọn lọc”

Thị trường BĐS vẫn trầm lắng, nhiều chủ đầu tư trong nước đang kêu gọi đối tác có tiềm lực tài chính cùng phát triển dự án, hoặc thậm chí là chuyển nhượng; trong khi, giá trị giao dịch của nhiều cổ phiếu BĐS thấp hơn giá trị thực.

Đây là thời điểm thích hợp để các quỹ đầu tư (QĐT) nhảy vào. Tuy nhiên, việc kêu gọi vốn để lập quỹ mới ngay thời điểm này không dễ, QĐT chắc chắn sẽ có động thái tái cơ cấu lại danh mục, cũng như thoái vốn một số khoản đầu tư để nắm lấy cơ hội này.

Từ cuối năm 2011, giới địa ốc rộ lên thông tin: một QĐT BĐS ngoại có thâm niên hoạt động ở thị trường Việt Nam đang “rao bán có chọn lọc” khu nghỉ dưỡng quy mô lớn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, sau hơn hai năm đưa dự án đi vào hoạt động.

Phương thức “có chọn lọc” ở đây được ngầm hiểu là thông tin không đại trà và đối tác tiếp xúc với bên bán (đồng thời là nhà phát triển dự án) cũng đã được lên danh sách từ trước.

Song song với động thái thoái vốn, QĐT này cũng vừa đi đến ký kết với một đối tác địa phương cùng phát triển dự án căn hộ trung bình tại quận Bình Tân (Tp.HCM).

Việc đầu tư - thoái vốn là lẽ thường tình của các QĐT, quan trọng là lợi nhuận đạt được từ các hoạt động này. Trong năm 2011, tại Tp.HCM, VinaCapital đã mua lại 38% cổ phần từ Kotobuki Holding Ltd. ở khách sạn Legend (Q.1), với giá trị 20,8 triệu USD, đồng thời thoái vốn tại dự án Quoc Te Project (Q.9).

Trong số 4 quỹ mà VinaCapital đang quản lý, VinaLand (VNL) tập trung chủ yếu vào thị trường BĐS. Hiện tại, giá trên mỗi chứng chỉ quỹ VNL tính đến ngày 31/1/2012 đã giảm 15 điểm phần trăm so với tháng 12/2011.

Ông Andy Ho, Giám đốc Đầu tư Công ty Quản lý Quỹ VinaCapital, cho rằng, tình hình sẽ được cải thiện nếu các chính sách vĩ mô của Việt Nam ổn định hơn và thị trường khởi sắc.

Nhìn tình hình thì có vẻ khá bi quan, nhưng thực tế, quỹ đất mà VNL lẫn VOF (Vietnam Opportunity Fund) của VinaCapital đang nắm giữ đa phần có được trong khoảng thời gian 2005 - 2006, khi đó, giá đất còn khá “dễ chịu”, nên sẽ khó có chuyện thoái vốn theo dạng cắt lỗ mà là bán trong thời điểm này.

Các doanh nghiệp (DN) trong nước, khi đầu tư vào một dự án, chấp nhận tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) ở mức 20 - 25%, trong khi tỷ lệ này với nhà đầu tư nước ngoài phải trên 30%.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhận xét, trong tình hình hiện nay, các QĐT nước ngoài đang đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục đầu tư nhằm mang lại những chiến lược đầu tư khả quan hơn, với kỳ vọng lợi nhuận tốt hơn để vượt qua thị trường hiện tại và thực hiện mục tiêu dài hạn tại thị trường Việt Nam.

Chọn mua có tính toán

Ông Vũ Quang Hiển, Giám đốc Đầu tư BĐS Công ty Quản lý Quỹ đầu tư Saigon Asset Management (SAM), cho biết, chiến lược của SAM khi đầu tư BĐS được chia thành 3 nhóm, căn cứ trên quy mô vốn của 3 quỹ (với tổng vốn 125 triệu USD) mà SAM đang quản lý tại Việt Nam.

Theo đó, SAM chú trọng phương thức đầu tư vào các công ty BĐS đã niêm yết trên sàn, có quỹ “đất sạch”, mua trước 2007; với mục tiêu trở thành cổ đông chiến lược, sở hữu tỷ lệ cổ phần từ 10 - 25% để chủ động quản lý danh mục đầu tư lẫn trực tiếp tham gia quá trình phát triển dự án và tiếp thị bán hàng.

Hiện tại, SAM là cổ đông chiến lược của Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), Công ty CP Thế kỷ 21 (C21) và Savimex (SAV). Đây là những công ty BĐS đi theo dòng sản phẩm có mức giá vừa phải, phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nhóm thứ hai mà SAM nhắm đến là các dự án BĐS có nguồn thu (tòa nhà văn phòng). Tuy nhiên, đây chỉ là phần để đa dạng hóa danh mục (hiện SAM đang đầu tư vào dự án khu phức hợp Chợ Mơ (Hai Bà Trưng, Hà Nội).

Đây là dự án không phải đền bù, các tầng thương mại tại đây cũng đã được bán để tái đầu tư cho các hạng mục còn lại, nhằm tránh việc phải đi vay và trả lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, SAM cũng không loại trừ những cơ hội đầu tư ngắn hạn, thông qua hình thức cho vay, tài trợ tín dụng... Hiện tại, SAM đang làm việc với một số ngân hàng để cung cấp các khoản vay cho chủ đầu tư BĐS đang bị kẹt vốn.

Cụ thể, trường hợp DN sau khi đền bù xong nhưng cần tiền để đóng tiền sử dụng đất, ngân hàng thấy dự án này có tiềm năng nhưng bị giới hạn cho vay nên SAM sẽ đứng ra tài trợ dưới sự bảo lãnh của ngân hàng (khoản vay không quá 12 tháng). Tuy nhiên, hai nhóm sau chỉ chiếm tỷ trọng từ 10 – 20% trong danh mục đầu tư BĐS của SAM.

Với VinaCapital, theo kế hoạch, năm nay, nhà quản lý quỹ này cũng nhắm đến cổ phiếu của các công ty BĐS đã niêm yết. “Chúng tôi không mặn mà lắm với cổ phiếu của các công ty BĐS dạng OTC hoặc chưa niêm yết vì còn vướng tính thanh khoản và minh bạch”, ông Andy Ho nói.

Với VinaCapital, đầu tư vào đất không lỗ, vì đất hiếm hơn căn hộ, và một khu đất sẽ càng có giá trị trong tương lai khi hạ tầng hoàn chỉnh. Ngoài ra, ở thời điểm này, VinaCapital cũng không chú trọng đến hình thức đầu tư trực tiếp vào dự án vì phải bỏ vốn để phát triển, trong khi đầu ra đang gặp khó.

Khoảng thời gian “nằm chờ” xây dựng cũng từ 1 - 3 năm, chi phí vốn khá lớn, nên kênh gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào thị trường chứng khoán sẽ tốt hơn.

(Theo DNSG)