Các dự án BĐS lại cầu cứu nước ngoài

Đáp ứng nhu cầu này, bên cạnh một số đại gia nội lên tiếng mua lại, giới tư vấn tiếp thị cũng nỗ lực mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài tới Việt Nam.

Năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục lún sâu vào khó khăn, suy giảm, điều này đồng nghĩa sẽ có nhiều hơn các thương vụ mua bán và sáp nhập diễn ra.

Mới đây nhất, hãng tư vấn tiếp thị Savills Việt Nam đã phối hợp với Savills Nhật Bản tổ chức buổi giới thiệu tiềm năng thị trường BĐS Việt Nam trong cơn khó khăn tại Tokyo. Với 20 cơ hội đầu tư BĐS cụ thể, buổi tiếp thị đã thu hút gần 100 nhà đầu tư tiềm năng đến từ Nhật Bản.

Ông Neil MacGregor, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đặt vấn đề, thị trường BĐS Việt Nam đang rất thiếu vốn, vì vậy các nhà phát triển dự án đang tìm kiếm các nguồn tài chính mới bằng nhiều cách như bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng...

Nhiều nhà phát triển dự án Việt Nam nắm giữ quỹ đất lớn hiện muốn bán bớt đất dự án để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Áp lực tài chính đối với các nhà phát triển dự án trong nước dẫn đến sự xuất hiện của nhiều "tài sản xấu" ở Việt Nam, nhưng mặt khác lại tạo ra một giai đoạn với nhiều cơ hội "chưa từng có" cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Khi được hỏi tại sao lại lựa chọn thị trường Nhật Bản để tiếp thị? - ông Neil MacGregor cho rằng, làn sóng đầu tư của Nhật Bản vào Việt Nam thể hiện mạnh mẽ vào năm 2011 bao gồm nhiều lĩnh vực như tài chính, truyền thông, hàng tiêu dùng và BĐS.

Theo Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật Bản (JETRO), tổng vốn đầu tư trực tiếp của các doanh nghiệp Nhật Bản vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm nay đạt 1,169 tỷ đôla Mỹ; tăng gấp 8,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số các thương vụ lớn đã thực hiện trong năm nay bao gồm: Mizuho mua 15% cổ phần từ ngân hàng niêm yết lớn nhất Việt Nam tính theo vốn hóa thị trường - Vietcombank, với mức giá 567,3 triệu đôla Mỹ; Tập đoàn Sojitz, Daiwa House và Công ty Kobelco Eco-Solutions (thuộc Kobe Steel Group) cùng xây dựng khu công nghiệp Long Đức ở Long Thành, Đồng Nai với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 100 triệu đôla Mỹ; Japan Asia Vietnam đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point ở TP.HCM, Nikko Cordial Securities đầu tư vào Công ty Cổ phần Chứng khoán Dầu khí, Unicharm mua Diana...

Thực tế, không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mới nhìn thấy "tiềm năng" của thị trường trong cơn khốn khó, mà trước đó, một số đại gia nội như Hoàng Anh Gia Lai, và mới đây là Tập đoàn Hà Đô, đã lần lượt bắn tiếng sẵn sàng mua lại các dự án, đặc biệt quỹ đất sạch của các chủ đầu tư, doanh nghiệp khó khăn về vốn.

Tuy nhiên, số đại gia nội lắm tiền nhiều của nói trên cũng mới quá ít ỏi so với nhu cầu cần sang nhượng, bán lại dự án để lấy tiền, rút bớt khỏi việc đầu tư kinh doanh BĐS. Trao đổi với báo chí, lãnh đạo Tập đoàn Hà Đô cho biết, sau khi đăng tin trên website, công ty đã nhận được rất nhiều lời chào mua lại dự án trên cả nước, trong đó không ít chủ đầu tư là những tên tuổi lớn.

Các loại dự án chào bán rất đa dạng, từ dự án đang triển khai, doanh nghiệp cạn tiền nên muốn bán đến dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư chọn phương án bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu tiền một cục.

"Điều đáng nói là đa số doanh nghiệp muốn bán dự án BĐS hiện nay đều là những doanh nghiệp mới nhảy vào kinh doanh BĐS trong khoảng 3-5 năm trở, khi thị trường bùng nổ. Đến nay không chịu được cảnh đóng băng nên phải tìm cách bán tháo" - lãnh đạo Hà Đô đúc rút.

Sóng ngầm

Một bản báo cáo được ông Neil đưa ra hồi tháng 8/2011 cho thấy, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong thị trường BĐS thế giới đang phát triển nhanh chóng ở mức 23,8% trong giai đoạn 2009-2010.

Tại thị trường Mỹ, con số này tăng gấp 3 lần, từ 3,8 tỷ năm 2009 lên tới 11 tỷ đôla năm 2010. Còn ở Châu Á Thái Bình Dương, giá trị hợp đồng tăng từ 12 tỷ đôla tới 22,7 tỷ đôla Mỹ. Trong đó, thị trường BĐS Việt Nam là một trong những lĩnh vực nổi bật nhất trong năm 2010 về cả số lượng và giá trị các giao dịch

Năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục lún sâu vào khó khăn, suy giảm, điều này đồng nghĩa sẽ có nhiều hơn các thương vụ mua bán và sáp nhập diễn ra.

"Mặc dù đối mặt với nhiều thử thách như khung pháp lý còn yếu, tính minh bạch thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và sự khác biệt về mức giá kỳ vọng, thị trường vẫn được dự báo rằng số các thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới" - đại diện Savills nói.

Song cho đến nay gần như vẫn chưa có một báo cáo đầy đủ và đáng tin cậy về thực trạng M&A trong lĩnh vực BĐS cả nước. Trong đó, thị trường Hà Nội - cơn sóng ngầm của hoạt động này thì càng khó nhận biết.

Lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn đầu tư BĐS, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này nhận xét, hoạt động M&A và chuyển nhượng dự án là khác nhau. Nếu như M&A là hoạt động mua bán có đặc trưng về giá trị sở hữu, cổ phiếu, chỉ làm thay đổi cấu phần chủ của dự án, thì hoạt động chuyển nhượng làm thay đổi chủ dự án, nhưng bối cảnh hiện nay có nhiều liên hệ, nhập nhằng giữa hai hoạt động này với nhau.

Tại Hà Nội, các hoạt động nói trên đã diễn ra khá nhiều thời gian qua. Tuy nhiên, do sự thiếu minh bạch trong cơ chế thực hiện dự án với nhiều chi phí "dưới gầm bàn", khó khăn chờ đợi tốn kém dẫn đến kỳ vọng của chủ đầu tư rất cao; bên cạnh đó là thói quen, tâm lý của người dân miền Bắc vẫn nặng nề trong việc rao bán tài sản; các quan hệ chồng chéo...

"Nếu chúng ta nghĩ rằng việc bán công ty, dự án, chính là để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, dự án nhằm hoạt động hiệu quả hơn thì việc chuyển nhượng, mua bán sáp nhập dự án sẽ là cái gì rất nhẹ nhàng. Ngược lại, nếu mặc định phải bán, sang nhượng dự án là những doanh nghiệp, chủ đầu tư "sắp chết" đã và sẽ tác động rất lớn đến sự thành công và minh bạch của trào lưu M&A" - vị này cho hay.

(Theo VEF)