BĐS Yangon nửa cuối 2016: Nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm

Thành phố Yangon (Ảnh: Internet)

Nguồn cung văn phòng tăng, giá thuê giảm

Theo Savills, nguồn cung thị trường văn phòng tại Yangon nửa cuối 2016 tăng 11% so với 2015, đạt 315.000m2. Nguồn cung văn phòng hạng A dẫn đầu với 187.000m2, theo sau lần lượt là hạng C và B. Cuối năm 2016, hai dự án hạng A được tung ra thị trường là Crystal Tower với 13.500m2 và Sule Square với 28.800m2.

Nguồn cung văn phòng nửa cuối 2016 ở một số thành phố trong khu vực.

Mặc dù một lượng cung lớn đổ vào Yangon trong những năm gần đây nhưng tổng lượng cung thị trường này vẫn thấp hơn một số thành phố ở châu Á và chỉ tương đương 4% lượng cung thị trường Bangkok, 6% của Jakarta, 19% của Hà Nội và 20% của TP.HCM.

Hoạt động cho thuê văn phòng nửa cuối năm 2016

Giá thuê trung bình đã giảm 10% theo năm. Giá chào thuê văn phòng hạng A dao động khoảng 45-76 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 30-50 USD/m2/tháng. Lượng cung lớn đã hấp dẫn người thuê nhưng buộc các chủ đầu tư phải giảm giá thuê để tăng cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy thị trường Yangon giảm nhẹ 0,2% so với năm 2015, xấp xỉ đạt 65,2%.

Luật Đầu tư mới của Myanmar đã góp phần thúc đẩy nguồn cầu của thị trường Yangon. Vì vậy, diện tích cho thuê thêm tăng khoảng 10% theo năm, đạt khoảng 27.000m2. Hạng A dẫn đầu thị trường với xấp xỉ 19.000m2, theo sau lần lượt là hạng B và hạng C.

Dự báo đến năm 2017, sẽ có khoảng 50.000m2 văn phòng cho thuê được tung ra thị trường và chủ yếu đến từ hai dự án hạng A là Times City của Crown Advanced Construction và Junction City của Shwe Taung Development liên doanh với Keppel Land.

Dự báo trong dài hạn, tỷ lệ lấp đầy sẽ có dấu hiệu tích cực bởi việc Mỹ gỡ bỏ những cấm vận thương mại với Myanmar sẽ thúc đẩy các hoạt động đầu tư từ nước ngoài.

Tăng nguồn cung khách sạn

Tổng nguồn cung khách sạn 3-5 sao tại Yangon tăng 26% theo năm, đạt khoảng 7.000 phòng. Nguồn cung mới đến từ các dự án mới gia nhập thị trường và các dự án hiện tại được mở rộng quy mô.

Nguồn cung khách sạn hiện tại và tương lai, từ năm 2017 trở đi của Myanmar

8 tháng đầu năm 2016, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào lĩnh vực du lịch khách sạn của Myanmar đạt khoảng 3 tỷ USD. Thống kê 6 tháng cuối năm, giá phòng khách sạn 3-5 sao tại Yangon giảm 6% theo năm, đạt khoảng 168 USD/phòng/đêm. Trong khi công suất trung bình của các khách sạn 4 và 5 sao tăng 1 điểm % theo năm thì giá phòng trung bình giảm 3% theo năm, dẫn đến doanh thu phòng trung bình giảm 2% theo năm.

Trong 6 tháng cuối năm 2016, số phòng cho thuê của khách sạn các hạng đều tăng. Số phòng cho thuê của toàn thị trường tăng 31% theo năm, đạt 4.900 phòng. Dự báo, năm 2017, một số thương hiệu khách sạn quốc tế sẽ gia nhập vào thị trường Yangon như Pan Pacific and Starwood, Lotte.

Căn hộ dịch vụ tăng 4%

Nửa cuối năm 2016, do có thêm 40 căn mới từ một dự án hiện tại, tổng nguồn cung đạt 1.520 căn, tăng 4% theo năm. Nguồn cung hiện tại ở Yangon tương đương 8% so với nguồn cung tại Bangkok và 34% nguồn cung tại Tp.HCM.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ, nửa cuối 2016

Khu vực xung quanh hồ Inya chiếm hơn nửa nguồn cung, cung cấp 830 căn từ 9 dự án. Giá thuê căn trung bình giảm xuống 5.389 USD/căn/tháng hay 47 USD/m2/tháng, giảm 3% theo năm. Đây là mức cao nhất trong các nước ASEAN.

Hoạt động căn hộ dịch vụ trong khu vực

Thị trường ghi nhận mức công suất cao nhất trong các thành phố nghiên cứu, tăng 8 điểm % theo năm, đạt 89%. Mức doanh thu theo phòng tăng 6% theo năm, đạt 4.772 USD/căn/tháng. Nửa cuối năm 2016 ghi nhận mức tăng dương của số căn cho thuê, cao hơn cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều dự án tương lai ghi danh các chủ đầu tư và nhà điều hành uy tín như: POSCO E&C, Daewoo International, Shwe Taung Development, Lotte Hotels & Resorts, Keppel Land, Yoma Strategic Holdings Ltd, Mitsubishi Estate Co., Ltd, CapitaLand, Somerset và InterContinental Hotels Group.

Thị trường bán lẻ công suất thuê giảm

Nửa cuối năm 2016, nguồn cung bán lẻ của Yangon tăng 1,4% theo năm do có sự tham gia vào thị trường của ba dự án mới với quy mô dưới 5.000m2 mỗi dự án.

Giá thuê bình quân giảm 7,2% theo năm. Bên cạnh đó, công suất thuê bình quân cũng giảm xuống còn khoảng 98%, giảm 1 điểm % theo năm. Công suất tại trung tâm mua sắm giảm 0,6 điểm % theo năm trong khi công suất tại trung tâm bách hóa giảm mạnh 9,2 điểm %.

Hoạt động bán lẻ, nửa cuối 2016

Nửa cuối 2016, diện tích cho thuê thêm đạt gần 1.000m², giảm theo năm do diện tích cho thuê giảm tại cả trung tâm bách hóa cũng như trung tâm mua sắm.

Trong năm 2017, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 232.000m² diện tích bán lẻ từ 10 dự án, đa số hiện còn đang xây dựng. Các dự án được đón chờ nhất là G.E.M.S và Junction City.

Thị trường căn hộ giá bán tăng

Thị trường căn hộ sơ cấp ở Yangon gồm khoảng 19.300 căn từ 213 dự án. Trong đó, khoảng 6.500 căn hộ từ 149 dự án đang bán. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tăng 5 điểm % theo năm, đạt 12%, do các dự án mới mở bán cung cấp sản phẩm đa dạng cùng với giá cả và chất lượng tốt hơn.

Giá nhà ở các thành phố trong khu vực

Giá bán trung bình tăng 10% theo năm, đạt 2.670 USD/m2. Giá nhà ở Yangon tương đối cao so với các thành phố khác trong khu vực do nguồn cung và chi phí xây dựng cao.

Luật Chung cư lần đầu tiên công bố vào tháng 01/2016 cho phép những người nước ngoài mua nhà chung cư tại Myanmar, chỉ được mua tối đa 40% tổng số căn của một tòa nhà từ tầng 6 trở lên.

Sự xuất hiện ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài và luật mới hỗ trợ người nước ngoài mua nhà đã đẩy tốc độ bán hàng và cải thiện chất lượng sản phẩm. Hơn nữa, với tốc độ tăng dân số khoảng 2%, Yangon cho thấy nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên.

Hơn 3.200 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ các dự án tương lai và các dự án có tình trạng không rõ ràng trong vài năm tới.

Myanmar là nền kinh tế mới nổi với tổng sản phẩm quốc nội tăng 0,84% theo năm, đạt 64,87 tỷ USD vào năm 2015. Myanmar đã và đang thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Giai đoạn 1988-2015, quốc gia này đã thu hút tổng cộng 58,2 tỷ USD, và 1/3 trong số này là nguồn vốn từ ngành dầu khí.

Từ khi nền kinh tế Myanmar mở cửa năm 2012, nguồn vốn FDI đăng ký đạt đỉnh 8 tỷ USD vào năm 2014. Năm 2015, FDI giảm đáng kể, còn 4,1 tỷ USD.