Báo cáo thị trường bất động sản Quý II/2017: Sai số đáng báo động

CBRE bảo giảm, Savills nói tăng, JLL "lửng lơ" ở giữa...

Tính đến ngày 11/7, các đơn vị Savills, CBRE, JLL đều đã công bố báo cáo thị trường bất động sản Quý II/2017. Xét về mặt thời gian, CBRE là đơn vị phát đi thông cáo sớm nhất (28/6), tiếp đến là JLL (29/6) còn Savills là 10/7. Ngoài ra, sau mốc thời gian này, một số đơn vị khác như Cushman & Wakefield, Colliers International cũng công bố báo cáo thị trường.

Khi so sánh các bản báo cáo với nhau, dễ dàng nhận thấy sự khác biệt giữa các số liệu – từ lớn đến rất lớn. Ở đây, chúng ta chỉ xin xét báo cáo của 3 đơn vị lớn là Savills, CBRE và JLL và chỉ xét báo cáo 2 phân khúc: căn hộ bán và biệt thự - liền kề.

Tại báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM Quý II, mục căn hộ bán, 3 đơn vị trên có sự chênh lệch rất lớn về số liệu nguồn cung mới. Cụ thể, báo cáo của Savills cho rằng chỉ có 4.700 căn hộ mới được tung ra trong Quý II. Các căn hộ này thuộc 11 dự án (4 dự án mới và 7 dự án hiện hữu). Tuy nhiên, báo cáo của CBRE lại cho rằng có tới 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án, tăng 80% so với quý trước. Chênh lệch giữa 2 báo cáo lên đến 20 dự án với 4.880 căn!

Trong khi đó, JLL đưa ra một con số “ở giữa” - 7.631 căn (hơn Savills 2.931 căn, kém CBRE 1.949 căn).

Sự sai khác về số liệu cũng xuất hiện tại mục biệt thự - liền kề. Theo số liệu trong báo cáo của Savills, trong quý II, thị trường TP. HCM chỉ có 390 căn được mở bán mới – đến từ 8 dự án (1 dự án mới, 7 dự án hiện hữu). Nhưng CBRE lại cho rằng tất cả có 671 sản phẩm chào bán mới. Số căn hộ chênh lệch giữa 2 báo cáo là 281 căn.

Về phần JLL, đơn vị này đưa ra con số cao ngất ngưởng - 1.381 căn mở bán, nhiều hơn cả 2 con số của CBRE và Savills cộng lại!

JLL cũng công bố số lượng căn biệt thự - nhà phố được tiêu thụ trong Quý II là 1.501 căn. Đây quả là một con số đáng kinh ngạc, gần gấp đôi con số của CBRE đưa ra (817 căn).

Một buổi họp báo công bố báo cáo thị trường của CBRE.

Tại báo cáo thị trường Hà Nội quý II/2017, sự khác biệt còn được đẩy lên một nấc cao mới, khi Savills nhận định thị trường tăng tốc, còn CBRE thì ngược lại.

Cụ thể, theo báo cáo của Savills, mục căn hộ bán, ghi nhận trong quý II có 6.850 căn được mở bán mới, đến từ 27 dự án (16 dự án mới, 11 dự án hiện hữu), tăng 5% theo quý và 13% theo năm. Còn CBRE lại nhận định ngược lại với Savills khi nêu rằng có 8.086 căn hộ được chào bán, giảm 14% so với quý trước.

Savills cho biết tổng số căn hộ được tiêu thụ trong quý là 6.800 căn, tăng 5% theo quý và tăng 13% theo năm. CBRE lại khẳng định chỉ có 4.650 căn bán được, giảm 24% theo quý. Còn JLL tiếp tục “đóng vai” người ở giữa khi đưa ra số liệu 6.701 căn mở bán (kém Savills 149 căn, kém CBRE 1.385 căn).

Trong mục thị trường biệt thự - liền kề, sự khác biệt giữa các con số tiếp tục hiện hữu khi Savills cho biết nguồn cung mới trong quý đạt 1.700 căn – đến từ 12 dự án. Còn với CBRE, con số đưa ra chỉ bằng một phần nhỏ của Savills: 326 căn đến từ 5 dự án nhà ở thấp tầng.

Có phải chỉ là do phép thống kê?

Trả lời VietnamFinance về sự khác biệt quá lớn giữa các con số trong báo cáo, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Tôi nghĩ các bên có việc của các bên. Mỗi bên có nghiên cứu độc lập với phương thức khác nhau. Savills không so sánh cũng không trả lời những việc đó. Tôi làm sao biết được họ làm thế nào và họ làm sao biết được tôi làm thế nào. Còn số liệu chênh lệch như thế này thì thực sự tôi cũng không biết giải thích thế nào để mọi người cảm thấy thỏa mãn được”.

Bà Hằng cũng cho biết thêm, nguồn cung mới chỉ được ghi nhận vào báo cáo của Savills khi chủ đầu tư đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán với khách hàng. “Ghi nhận vào thời điểm tung bán – mà chưa kí hợp đồng mua bán chính thức – sẽ khác so với thời điểm chủ đầu tư đã đủ điều kiện để mở bán”, bà Hằng nói.

Sự khác biệt số liệu giữa báo cáo của CBRE và Savills về thị trường căn hộ Hà Nội Quý II/2017.

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, trong bối cảnh thị trường có nhiều đơn vị nghiên cứu thì chuyện khác nhau về số liệu báo cáo không phải là chuyện khó hiểu. Ông Liêm cũng đánh giá các đơn vị nước ngoài (như Savills, CBRE…), với đội ngũ chuyên gia làm việc chuyên nghiệp thì các số liệu đưa ra là “tương đối chính xác”.

Tuy nhiên, ông Liêm cũng bình luận thêm rằng: “Hệ thống doanh nghiệp đưa ra thông tin thì lúc nào họ cũng làm ra vẻ thị trường đang phồn vinh, nhộn nhịp lắm, làm như không mua thì hết đến nơi. Thế thì có phải vậy không? Thì chắc rằng, mục đích của họ (thế nào) thì họ đưa ra như vậy thôi”.

Còn ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, thì thẳng thắn: “Báo cáo của CBRE, Savills, Danh Khôi Á Châu (DKRA)… tất cả các đơn vị tổ chức báo cáo thị trường đó, đều có mục đích lợi nhuận, có mục đích riêng, chứ không bao giờ là khách quan, vô tư cả”.

“Khó cho Bộ Xây dựng lắm chứ không dễ gì…”

Khi nói về câu chuyện hỗn loạn thông tin thị trường bất động sản hiện nay, ông Phạm Sĩ Liêm trả lời PV VietnamFinance rằng, hiện nay Bộ Xây dựng mà trực tiếp là Cục Quản lý nhà & thị trường bất động sản là đơn vị quản lý thị trường. Tuy nhiên “tôi nhìn thấy tổ chức của bộ phận này vẫn chưa đáp ứng được, nhất là với công tác thống kê”.

“Quản lý thị trường, đầu tiên là phải có thông tin, có thông tin mới quản lý được, thế nhưng bao nhiêu năm nay vẫn chưa xây dựng được hệ thống chỉ tiêu bất động sản. Bây giờ làm thế nào để có chỉ tiêu cho từng phân khúc và chỉ tiêu tổng quát cho toàn thị trường là chuyện rất khó, nhất là khi bất động sản lại là một thị trường mang tính khu vực”, ông cho hay.

Ông Liêm cũng cho rằng việc Bộ Xây dựng không công bố rộng rãi các báo cáo của mình là “do chưa tự tin lắm về độ chính xác của thống kê”. Bởi Bộ cũng nhận thông tin từ các tỉnh, thành gửi lên mà đôi khi việc báo cáo này không đầy đủ.

“Nếu anh mua thông tin thì khác. Ví dụ anh báo cáo kịp thời, tôi trả tiền thì đó lại là câu chuyện khác. Đằng này lại chỉ bắt báo cáo thôi! Nghĩa vụ chính quyền, nó không báo cáo cũng chẳng làm gì được. Khó cho Bộ lắm chứ không dễ dàng gì”, ông Liêm nói.