6 yếu tố cần xem xét trong cách tính tiền sử dụng đất

Cụ thể, theo chia sẻ từ các doanh nghiệp BĐS, hiện nay công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng "da beo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài. Ngoài ra, phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo cơ chế "xin-cho".

Các cách tính hiện nay vẫn theo phương pháp thặng dư, làm tăng doanh thu dự án, làm giảm chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất cao hơn, không phù hợp thực tế. Doanh nghiệp kiến nghị thành phố cần xem xét lại các khoản tính tiền sử dụng đất như:  

Thứ nhất: Cách tính giá bán căn hộ và doanh thu dự án chưa phù hợp với thực tế thị trường luôn dao động. Cần xem lại cách tính giá bán và doanh thu dự án phù hợp với thị trường, phải tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường và các yếu tố khác hình thành doanh thu, trên cơ sở chỉ số giá bình quân của khu vực, chứ không chỉ căn cứ vào giá giao dịch thành công của một thương vụ đơn lẻ. Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường phải đảm bảo khách quan, trung thực.

Thứ hai: Việc tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô-tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) vào doanh thu dự án là chưa phù hợp và phi lý. Theo HoREA đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư. Hiện nay việc vẫn tính doanh thu này trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% là phi lý và không thiết thực.

Các doanh nghiệp BĐS cho rằng, phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất của
Tp.HCM vẫn là gánh nặng và tạo cơ chế xin - cho. Ảnh minh họa: internet

Thứ ba: Đề nghị tính giá cho thuê diện tích thương mại, dịch vụ phù hợp với thực tế thị trường dao động. Cách tính doanh thu này cần dựa theo giá trị hiện tại ròng. Hiện nay, doanh thu này vẫn được tính trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90%.

Thứ tư: Cần điều chỉnh cách tính chi phí đầu tư hạ tầng hiện nay. Theo đó khoản chi phí đầu tư 660.000 đồng/m2 theo Quyết định 66/QĐ-UBND của UBND TP là quá thấp so với chi phí thực tế bình quân của doanh nghiệp (khoảng 1,9 triệu đồng/m2). Bên cạnh đó, cần điều chỉnh cách tính giá trị suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng. Hiện nay cách tính của thành phố đang thấp hơn khoảng 10 - 15% so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Thứ năm: Thay đổi lại cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ. Cách tính của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay là khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng, trong lúc thực tế hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân chỉ vào khoảng 60 - 75% tổng diện tích sàn xây dựng mà thôi. 

Thứ sáu: Thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án. Bởi vì hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Phần chi phí không được khấu trừ này không được tính vào chi phí doanh nghiệp nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Bên cạnh đó, chính phủ và các bộ cần xem xét, chấp thuận cho thành phố được áp dụng một số nguyên tắc, tiêu chí thẩm định phương án giá đất theo giá thị trường. Sớm xác định tiền sử dụng đất phải nộp để chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước và để đủ điều kiện làm sổ đỏ cho người mua nhà. Đối với dự án được tạm giao đất, đến nay, vẫn còn nhiều dự án được tạm giao đất nhưng vẫn chưa được giao đất chính thức nên thành phố giải quyết các trường hợp này, có tính đến thời điểm lịch sử của dự án để giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện và doanh nghiệp không phải làm lại thủ tục công nhận chủ đầu tư.    

Phương Uyên