5 "vệt xám" làm u ám bức tranh thị trường địa ốc năm 2019

Theo tổng hợp dữ liệu và phân tích của Batdongsan.com.vn, tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản năm 2019 đến từ 5 yếu tố dưới đây:

1. Vốn vay cho bất động sản thắt chặt

Theo thông tư số 19/NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định về các tỷ lệ an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng, trong năm 2019, các ngân hàng thương mại phải đưa tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 40%, lộ trình tiếp theo là giảm tiếp xuống 37%, 34% và 30%. Dòng vốn ngân hàng chỉ tập trung cho sản xuất - kinh doanh, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro sẽ bị kiểm soát tín dụng chặt chẽ, trong đó có bất động sản.

Dù trên lý thuyết các ngân hàng sẽ không vì quy định siết tín dụng mà hạn chế cho vay với bất động sản nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tiếp cận nguồn vốn vay đang bị hạn chế. Việc phát hành trái phiếu, huy động vốn từ thị trường chứng khoán… cũng đòi hỏi doanh nghiệp có nội lực tài chính. Hơn nữa, Việt Nam đang thiếu những ngân hàng thương mại có đủ nguồn lực để cho vay diện rộng, trong khi nhà nước chưa cho phép các chủ đầu tư thế chấp vay tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản. Khi ngân hàng siết tín dụng, các doanh nghiệp có tiềm lực cũng được ưu tiên hơn, cơ hội tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp nhỏ rất hạn hẹp.

Thực tế, trong năm 2019, tình trạng khó khăn về nguồn vốn đã khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ buộc phải tạm dừng hoạt động hoặc giải thể do lệ thuộc vốn ngân hàng. 

Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ khó gọi vốn, nhiều doanh
nghiệp phải tạm dừng hoạt động. Ảnh minh họa 

2. Khan hiếm nguồn cung trên mọi phân khúc

Năm 2019 chứng kiến sự sụt giảm mạnh nguồn cung mới do chính sách siết phê duyệt dự án với nhiều thủ tục, thanh tra, kéo theo sự bất động của hàng loạt dự án.

Trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp thì hàng trăm dự án phải tạm dừng triển khai để cung cấp hồ sơ, phục vụ công tác thanh tra... khiến nguồn cung mới ra hàng nhỏ giọt, trong đó phân khúc căn hộ sụt giảm mạnh so với năm 2018. Lượng dự án biệt thự, nhà phố trong một quý chỉ đếm trên đầu ngón tay, có quý không có thêm dự án nào. Ngay cả đất nền cũng cạn kiệt nguồn cung tại khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm, thay vào đó các thị trường vùng ven trở thành bến đỗ mới của giới đầu tư và doanh nghiệp.

Theo dữ liệu tổng hợp của Batdongsan.com.vn, tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2019 sụt giảm tới 52% so với 2018. Tổng số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán cũng giảm 25%, ước tính chỉ đạt khoảng 43.000 căn. Dự báo lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn 2020-2022 khó đạt được mức đỉnh như năm 2017-2018.

Do rổ hàng gần như không có sản phẩm mới nên dù nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư tăng cao hơn so với năm 2018 nhưng bức tranh chung của thị trường khá trầm lắng, giao dịch kém sôi động. Có thể nói, tình trạng khan hiếm nguồn cung chính là “điểm huyệt” kéo giảm tốc độ giao dịch và thanh khoản của toàn thị trường. 

Nguồn cung dự án mới trong năm 2019 ra hàng nhỏ giọt do siết thủ tục phê duyệt dự án.

3. Mất cân đối cung cầu nghiêm trọng

Thị trường bất động sản năm 2019 không chỉ khan hiếm nguồn cung, những dự án ít ỏi ra hàng lại mất cân đối, không đánh trúng vào nhu cầu thực. 

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tổng tin đăng bất động sản toàn quốc tăng 42%, nhu cầu tìm mua tiếp tục tăng 2,8% so với năm 2018 nhưng lại không có sản phẩm phù hợp đáp ứng. Cụ thể, tại TP.HCM và Hà Nội, lượng tin đăng chào bán bất động sản phần lớn đến từ phân khúc trung – cao cấp, chiếm gần 60% tổng cung chào bán của thị trường. Trong khi đó, xét về lượng tìm kiếm bất động sản, loại hình nhà ở bình dân lại chiếm đến 68% lượng quan tâm, chỉ khoảng 32% khách hàng tìm kiếm sản phẩm trung cao cấp. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu mua và nguồn hàng thực tế. 

Năm 2019 cũng ghi nhận tình trạng “mất hút” của dòng sản phẩm nhà giá rẻ. Trong cả năm, thị trường Hà Nội và TP.HCM không ghi nhận thêm dự án nhà giá rẻ mới nào, ngoại trừ một vài dự án nhà ở xã hội đã triển khai từ 1-2 năm trước. Đây là một nghịch lý, bởi khả năng tài chính của đại bộ phận người dân hiện vẫn chỉ có thể đáp ứng được dòng sản phẩm giá rẻ, bình dân. Nghịch lý này khiến một phần thị trường không thể tham gia vào các giao dịch mua bán.

4. Tâm lý nhà đầu tư xuống thấp

Từ đầu năm cho đến những ngày cuối năm 2019, thông tin về các dự án ma vẫn liên tục xuất hiện trên mặt báo, cùng với đó là hàng loạt thủ lĩnh bất động sản vướng vòng lao lý. Rúng động nhất là vụ lừa đảo, vẽ dự án ma chiếm đoạt hàng chục tỷ đồng của Công ty CP địa ốc Alibaba. Sau khi ông trùm Alibaba bị bắt, 40 dự án đất nền ảo bị phanh phui, nhà đầu tư đặc biệt là dân đầu tư không chuyên bắt đầu “chùn tay”. Tại nhiều điểm nóng giao dịch đất nền trước đây, tình trạng mua bán giảm nhiệt thấy rõ, người mua cẩn trọng hơn trong các quyết định hoặc hoàn toàn đứng ngoài thị trường để nghe ngóng thông tin.

Hàng loạt dự án ảo bị phanh phui, giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng
chi trả ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua. Ảnh minh họa

Không riêng đất nền, tâm lý khách hàng mua chung cư cũng xuống thấp trước các vụ việc tranh chấp lan rộng toàn quốc từ Hà Nội tới TP.HCM. Việc nhiều dự án vi phạm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chiếm dụng quỹ bảo trì… khiến không ít khách hàng nghi ngại khi xuống tiền mua căn hộ.

Riêng tại TP.HCM, giá bất động sản tăng cao cũng là một nguyên nhân khiến khách hàng không thể mua sản phẩm, kéo giảm lượng giao dịch trên thị trường. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà đất tại TP.HCM trong năm nay tăng trung bình 12%, Hà Nội tăng khoảng 6%. Giá nhà trung bình tại TP.HCM hiện lên đến 46 triệu/m2 với các dự án triển khai tại khu vực trung tâm, nhà đất ngoài trung tâm vào khoảng 26 triệu/m2.

5. Sóng gió của thị trường nghỉ dưỡng 

Từng bùng nổ từ năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng luôn là điểm sáng của thị trường nhưng năm nay, sóng gió của phân khúc condotel cũng góp thêm gam màu xám cho bức tranh chung.

Nếu trước đó, condotel chỉ gặp khúc mắc về vấn đề pháp lý thì sự cố Cocobay cuối năm 2019 đánh dấu thất bại về cam kết lợi nhuận – yếu tố hút khách nhất của phân khúc này, mở ra một giai đoạn khó khăn cho các doanh nghiệp.

Vụ việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay gây rúng động giới đầu tư. Những người đang sở hữu condotel thì đứng ngồi không yên, những người đặt một chân vào thị trường sẵn sàng hủy cọc, bỏ giao dịch. Một số dự án phải tạm ngưng việc ra hàng để trông đợi diễn biến mới. Trong bối cảnh hành lang pháp lý của condotel còn “tranh tối tranh sáng”, việc phá vỡ cam kết lợi nhuận ở một dự án được đặt nhiều kỳ vọng như Cocobay chắc chắn sẽ khiến nhà đầu tư e dè hơn với loại hình bất động sản này.

Ngọc Sương